《乌鲁木齐新德汇广场项目定位可行性分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《乌鲁木齐新德汇广场项目定位可行性分析报告（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1414新德汇广场项目定位可行性分析报告（市场篇）市场研究中心（撰）目录新德汇广场项目定位可行性分析报告（市场篇）6一、乌市商业地产历史近三年发展状况及未来发展前景6二、乌市服装行业发展情况71、国家宏观调控乌市经济政策法规72、全国服装业经历阶段83、乌市服装发展历史104、乌市服装业发展趋势11三、乌市服装业经营现状121、首府商圈服装行业经营概况121.1、中山路商圈121.2、北门商业街121.3、小西门商圈121.4、友好商圈131.5、美居物流商业区131.6、二道桥商业区131.7、铁路局商圈131.8、火车南站商圈142、小西门商圈经营现状及远景发展分析142.1、结论分析：2
2、02.2、商圈竞争分析：20四、本案营销分析211、火车南站商圈服装行业发展现状，发展方向及优劣势分析211.1、结论分析：231.2、商圈发展优劣势241.3、商圈竞争分析：252、全市商业市场及南站商圈在本地及地州市场接受度分析252.1、投资市场252.2、消费市场323、本案地州市场需求总结383.1、昌吉市383.2、米泉市（米东新区）393.3、克拉玛依市393.4、小结394、近两年来本案周边商业地产发展及销售状况40五、本案定位可行性分析431、投资市场总结432、消费市场总结433、数据分析444、定位总结445、项目发展优劣势456、项目发展要点46六、总结46附录图表 1
3、：商业投资意向示意图25图表 2：商业投资状态示意图26图表 3：商业投资需求家庭收入水平示意图27图表 4：商业投资需求职业分布示意图27图表 5：商业投资需求方向示意图28图表 6：商业投资执行表现示意图28图表 7：商业投资经营类型示意图29图表 8：商业运营方式接受度示意图29图表 9：商业投资需求关注点示意图30图表 10：商业投资套型面积需求示意图31图表 11：商业投资对设施配建关注示意图31图表 12：商圈消费倾向示意图32图表 13：商业场所消费倾向示意图32图表 14：商业消费频率示意图33图表 15：商业需求单次消费力表现示意图34图表 16：消费人群关注因素示意图34图
4、表 17：消费人群学历水平示意图35图表 18：消费人群年龄结构示意图35图表 19：消费人群职业结构示意图36图表 20：消费人群收入水平示意图36图表 21：服装市场月消费力示意图37图表 22：南站商圈业态接受度示意图37图表 23：各商圈消费人群收入水平趋势图38表格 1：天山区投资优惠政策8表格 2：小西门商圈商城经营现状14新德汇广场项目定位可行性分析报告（市场篇）一、乌市商业地产历史近三年发展状况及未来发展前景04年、05年是首府房产形势较不景气的两年，住宅销售困难、供应结构不合理、大量房屋空置。住宅市场的疲软反衬出商业市场的高额利润，许多房产开发公司随即都转向商业地产，相继开发
5、了新概念百货、徕远广场、京华城、小西门米兰摩登、德汇广场等大型商业项目。商业市场的崛起和振兴吸引了众多外地代理公司的进驻，如金葵花、金太阳、大汉置业、天基地产，把整个乌鲁木齐商业地产市场吵得红红火火。随着时间的推移，许多商业项目的问题都逐渐暴露出来。如：迟迟不竣工、商场经营管理不到位、定位失败、承诺的回报率不能实现等等，使整个商业市场开始疲软。再加上，自2006年下半年开始，首府住宅市场逐渐开始复苏，价格逐渐开始回升；2007年这种态势更加明显，开发量、销售量都居历年之首，销售价格也是突飞猛进，首府迎来了房地产的春天。2006年、2007年首府地产商业物业开发量较小，新建项目有新北园春市场、新
6、疆地王国际商城、新台商大厦、首府联合农贸市场，多为专业市场，在销售模式上，也是以出售产权为主、很少有返租销售的，这说明首府商业地产也逐渐走向正轨，市民在购买商业项目时也更加理性。2008年至2009年乌鲁木齐商业市场呈现两大特点：第一：德汇大厦大火的发生，一方面使政府和各商家更加注重配套设施的建设，如：消防、通风、停车、人流动线的规划；另一方面使童装市场的格局发生改变，外贸总部基地1-5层的市场定位由针织市场转变为童装批发市场、德仕大厦3-5楼业态由男装、女装转变为童装批发市场。第二：商业开发量逐渐加大。随着市中心土地的日益稀缺和开发成本的提高，开发商纷纷开发小高层、高层项目，据统计2009年
7、，首府小高层、高层的开发量约为200万平方米，大部分房企为提高利润率，项目底层多数都规划为商业，这样总体拉升了商业的开发量。另外，为数不多的大型社区兴建配套齐全的中心商业街，既充分实现了社区价值提升，又带动周边商业环境发展，逐渐受到中小投资人群的青睐。总体上说，首府商业市场成长较为平稳，主要的商业地产项目建设基本云集在04-07年度，从最初的商业概念逐渐成长为现代化商业运营。由于城市人口制约及各城市商圈商业结构影响，首府的商业项目多数依托住宅产品建设，多为辅助性商业，大型专业商业地产项目较少。但随着国民收入的逐年增长，消费观点的时尚趋势，商业项目自身的专业性，全面性，流行性极大的促进了专业性商
8、业地产稳固的地位，原本被城市居民所青睐的商贸城批发市场，小西门批发市场，铁路局批发市场等综合批发类商业以逐渐被市民所遗弃，未来城市居民需要更专业，更时尚，更具有档次化，安全性，便利性的大型综合专业商业地产。二、乌市服装行业发展情况1、国家宏观调控乌市经济政策法规各项优惠政策吸引实力企业来疆投资政策鼓励和支持内地“大企业”和中央企业及有实力的民营企业来疆投资。并向企业来疆投资的提供补贴政策，包括投资者予以就业补助，价格补贴等。同时，建立市场化的跨地区企业协作机制，吸引企业到新疆来投资，将其技术、资金等优势与新疆的资源、劳动力和市场优势结合起来，实现优势互补、互惠互利，共同发展。优先保护地方利益，
9、促进经济社会和谐发展在融合发展的过程中应研究驻地中央企业的利益分配机制，中央企业保护地方的利益，尤其是中央企业在对资源开发的同时，要确保地方，尤其是少数民族边疆地区的可持续性发展。调整完善分税制财政体制。建立有利于增强地方经济发展的内在动力，从根本上扭转贫困地区、民族地区财政财力匮乏、财政困难的局面的财政体制和管理手段，促进经济社会的和谐发展和长治久安。通过大项目带动各行业迅速发展积极研究“大项目”争取亚行资金支持，实施“大项目”带动战略。在交通及其他基础设施、教育、能源、城市发展和金融改革等方面研究提出好的项目积极争取支持。在铁路项目方面，近期可以重点有：新欧亚大陆桥全线扩容；精伊霍铁路；中
10、吉乌铁路；哈、乌、吉、中四国铁路建设。同时加大科技、教育、文化等领域的多边合作，选择好的项目积极争取亚行资金和政策支持。不断进行体制机制创新，加大各部门的整体合作力度加大财政性资金管理机制的创新力度，通过贴息、股权等方式，引导产业结构升级和外贸质量的提升。此外，要进一步整合世行、亚行贷款与财政专项资金。要建立由政府主导的地方投融资公司，通过公司的运作成果，争取商业银行的支持，或与商业性银行协作共同培育发展自治区资本市场，包括各类保险和企业债券，从而实现支持经济发展的资金总量的扩张。要善于把运用盘活存量，扩充增量来调整结构的工作思路，贯穿于整个经济社会发展的全过程。为使企业尽快恢复经营，乌市税务
11、部门颁布减负措施（针对75事件推出的扶持经济发展举措）乌鲁木齐市辖区内实行定期定额征收的个体工商业户都可以享受此次调减营业额的优惠。营业额调减幅度是：将所有实行定期定额征收的个体工商业户的营业额在此次税收减免税期内调减到起征点以下，从而免征其营业税、个人所得税、城建税、教育费附加和文化事业建设费。需要说明的是，个体工商户无需到税务部门申请享受减免税优惠政策，纳税人按月存入银行账户的纳税款项税务部门将在减免税期限内不进行划款。表格 1：天山区投资优惠政策享受优惠政策的前提优惠政策对创办民营科技型、农产品加工型企业，以及下岗失业人员创办非公司制企业，其有关条件尚有欠缺，但在一年内能够完善的可先核发
12、有效期为一年的营业执照放宽企业集团设立条件母公司注册资本由5000万元降低为不少于3000万元，子公司数量由5个以上降低为3个以上，母子公司总注册资本由一亿元降低为不少于6000万元下岗职工、城镇失业人员和大学生兴办企业或从事个体经营按照有关规定三年内免收有关登记类、证照类等各种行政性费用（工本费除外），免收地方性行政管理收费凡进入园区的生产加工、科技开发型企业免收注册登记费企业生产经营满两年以上且无违章违法记录的可免检一次2、全国服装业经历阶段初期（）走出“灰暗”和饥饿型消费当时的服装业处于作坊集体加工的状态，远比纺织业的规模要落后得多，发展非常艰难，全国只有几个知名的服装厂。当年，最早的流
13、行信息是从深圳的中英街开始进入国内，慢慢的广州有了从香港贩买来的各种地摊货和人造首饰等等。80年代初，国内出现了一批贩运服装的人，人称“倒爷”，他们把当时消费者眼中的时髦服装从广州等城市贩卖到其它地方。直到上世纪80年代中后期，国内才出现了一些合资企业，在某种程度上带来了国外服装产业的先进技术和经验，比如“金利来”等，慢慢地一些外资企业开始进入中国。也就是那个时候，著名的来料加工、来样生产、来件装配和补偿贸易（简称“三来一补”）和中外合资、中外合作、外商独资经营（简称“三资”）成为特区的特色。进入市场经济后，不但使得国有服装企业觉醒，吸引了三资企业的进入，而且诞生了中国第一批民营服装企业和类似
14、“汉正街”般的服装批发市场，同时催生了中国服装教育、时尚传媒和相关行业的出现，之后在逐渐进入中国的国外品牌、设计师的影响下，国内的服装行业开始关注和国际服装界的交流合作。中期（）：服装产业升级并走向世界在服装业发展到上世纪80年代末的时候，一度出现了沉寂，直到1992年邓小平南巡讲话之后，更加开放的政策环境为服装品牌的成长提供了土壤，也为中国服装业的高速发展加上了推进器，大量品牌出现在优势明显的地域。上世纪90年代中后期“杉杉”斥巨资聘请境外公司率先引入CI系统作为标志，从此开始，国内的服装品牌开始思考品牌、管理、创新。20世纪90年代也是中国服装品牌崛起和发展的十年，现在成为各产业集群中坚力
15、量的品牌，不论是什么类别，现在所能看到的，很多是经历了那个时代的硝烟由产品竞争走向品牌竞争的胜利者。到20世纪末，我国的服装市场取向逐步深化，多元价值观开始形成，社会利益开始结构性调整；服装品牌完成了从“产品需求”到“品牌需求”，到“品位需求”，再到“人文需求”的定位转变；服装产业开始全面参与国际竞争。近期（9）：产业趋于成熟并融入世界经过漫长的15年的谈判，2001年12月11日中国加入，从此中国成为了世界贸易组织的第143号成员，中国正式参与国际竞争，国门越来越开放，市场和品牌形态越来越多元化、个性化，国内品牌走出去，国际资本闯进来，从“中国制造”走向“中国创造”，这是一个充满机遇和挑战的年代。到2006年之后，以中国时装设计师谢锋和其品牌吉芬（）、时装设计师计文波和“利郎”品牌、时装设计师杨紫明和其品牌“卡宾”（）、时装设计师马可和其品牌“无用”为代表的中国服装力量先后走进了巴黎、米兰、纽约时装周。而据最
