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1、酒埠江旅游区星级酒店与旅游商贸城建设项目市场论证报告 一、基本情况 1、项目由来 2011年4月29日，攸县人民政府与攸县澳苑投资开发有限公司（以下简称“澳苑公司”）签订酒埠江旅游区星级酒店及旅游商贸城建设合同书，后由澳苑公司垫资，攸县土地储备中心委托酒埠江镇征地拆迁，共征地60.3839亩，除征地范围道路13亩用地纳入旅游环线审批，其他土地约47亩由澳苑公司垫资，分为“酒埠江旅游酒店一期用地”和“酒埠江东塘普通住宅小区”两个项目报批后统一挂牌给澳苑公司。依照合同，项目挂牌供地，用地性质为出让，土地60%用于酒店40%用于房地产开发。为支持酒店建设，攸县政府只收澳苑公司土地成本费，高出土地成本
2、部分的出让金全部奖给澳苑公司建酒店，攸县政府还免酒店项目的建设税费和营业后前三年的经营税。酒店及商贸城建筑规划面积67800，攸县发改委批准了总建筑面积67800，其中酒店建筑面积33800（一期17600，二期16200），商贸城34000的立项。 2、所在镇的基本情况 酒埠江镇地处攸县中东部，距株洲市110公里，衡阳市140公里，县城40公里，是攸县中东部水系、公路的汇集地。境内交通发达，岳汝高速距镇3公里、106国道9公里通过，境内还有s315线、旅游环线、东排线等道路。镇区即酒埠江旅游景区门户区，项目地位于景区与镇区接壤处。酒埠江是通往产煤重镇黄丰桥、峦山的咽喉，交通十分便利。酒埠江镇
3、总面积142.6平方公里，辖25个行政村（居委会），总人口30786人，镇区常住人口约8000人，非常住人口3000多人。酒埠江镇经济较为发达，是攸县的老工业基地，境内有钢厂、水泥厂、电站。酒埠江镇毗邻工业重镇网岭，直通黄丰桥、兰村与峦山三大煤区，是网岭工业园区和黄、兰、峦煤区生活、休闲、居住的天然后花园。 3、商贸城所推出的房型 商贸城是酒店的配套建设项目。酒店自筹资金建设；商贸城开发房地产吸纳社会资金建设，所生利润用于弥补酒店建设资金上的不足。 酒店及商贸城总用地约47亩（不含征地内13亩道路用地），其中商贸城用地约19亩，除酒店自留32空门面（其中文化路20空，酒仙湖大道7空，三中路5空
4、），商贸城可向市场推出130多空门面（即38米宽的酒仙湖大道规划商铺80多空，30米宽的文化路20余空商铺，17米宽三中街约30多空商铺），按照规划设计方案，商贸城实际规划建筑面积超过30000，若规划与批准存在差异的以实际批准为准。 二、影响房地产市场的背景要素 （一）制约性要素 （1）房地产宏观政策。近年来，国家限购限贷政策已经影响到末端城市的房地产业的发展，攸县也面临空前考验，特别是在市场购买力相对弱化的乡镇，房地产开发不能不考虑政策性制约因素。 （2）项目地房地产开发初始性制约 酒埠江镇系老工业基地，受国家产能政策调整和国企改制的影响，该镇经历了由盛到衰的历程，境内存活企业处境艰难。受
5、之影响，该镇房地产业尚处初始阶段，加上市政建设滞后，镇区布局不合理成南北分割状，制约了地方的社会经济发展。 发展旅游特色地产是酒埠江大旅游开发和大建制镇建设的必然趋势，但项目地房地产业初始性制约性因素不容忽视。 （二）良性要素 1、AAAA级景区的强势依托。酒埠江旅游景区奇山胜水、深洞怪石、幽雅古刹、珍稀植被，风景殊胜，享有“西有张家界、东有酒埠江”美誉。景区的一山一水、一草一木均当得起一个“奇”字而无纤毫愧色。酒埠江莅临AAAA级景区，自然景观丰富，气候宜人；境内民俗纯朴，古风犹存；景区莽莽森林，飞禽走兽，千年古刹，神奇溶洞神奇百出，是人类居住休闲的风水宝地。酒店及商贸城项目选址于酒埠江镇中
6、心区兼景区的门户区无疑是最佳选择。 2、大建制镇建设的必然趋势。据了解，国内闻名的旅游区均以重镇建设为依托，走“以镇（区）活景（点），景镇同步开发”的旅游开发之路。如：南岳以衡山县为依托，张家界以张家界市为依托，庐山以九江市为依托。酒埠江是旅游区的主景区与门户区所在地，学习知名旅游区成功经验，走知名旅游区成功之路，把酒埠江镇升格成整个旅游区依托发展的副县级行政重镇，将其建成景区游客吃住玩乐园，打造成与网岭工业重镇并驾齐驱的攸县中东部政治经济社会“双子楼”，是攸县县委政府深度开发旅游的必然选择。无疑大建制镇建设的发展趋势对项目的开发建设的影响是决定性的。 3、区位优势 （1）项目的选址优势。酒埠
7、江星级酒店与商贸城建设项目莅临镇区中心，又处于景区门户区，既可坐享镇区市政繁华，又沐浴着景区得天独厚的风光灵气，地理位置十分优越，是整个镇区与景区不可多得的风水宝地。 （2）项目的区位（市场）优势。酒埠江地处攸县中东部，距县城40公里，北接黄丰桥南村、东连峦山漕泊煤区，西毗邻工业重镇网岭，是北上南下西进的交通枢纽地；酒埠江镇有大坝与寒婆坳地质公园两大景观，是旅游观光的主游区；酒埠江镇又是景区的总大门，地理位置格外重要，在景区发挥着承上启下的功能作用，把酒埠江建成黄兰、峦煤区与网岭工业园区的后花园，是不二选择。 整个黄兰峦煤区与工业重镇网岭都均在商铺的消费圈中，可以说，项目的区位（市场）优势十分
8、明显。 4、酒埠江旅游开发的高端定位。攸县县委、县政府把旅游开发建设列为攸县经济社会发展三大战役之一，表明了攸县决策层对县情的高度前瞻及可持续发展战略的精准把握；酒埠江旅游区申报取得了国家AAAA级景区、国家地质公园、国家水利风景区、国家湿地公园、湖南省森林公园、湖南省风景名胜区的挂牌；株洲市政府把创酒埠江AAAAA景区纳入了市 十二五规划。 上述定位和开发成果的取得，注入了酒埠江旅游区强劲的发展后劲。 5、攸县特有的商铺热销市场。攸县属于典型的推崇经商与商务投资的民情社会，县民始终保持着对商铺涌跃购买的热情。据了解，无论是繁华的县城还是偏僻的乡镇，都保持着临街商铺高位价格和市场供不应酬的记录
9、。因此，在酒埠江星级酒店和商贸城的总体策划定位上，要因势利导迎合商铺热烙市场，突出商铺房型和高品质商铺定位的理念。 6、旅游开发政策性倾斜支持。大力发展旅游是攸县县委县政府的既定方针。近年来，攸县制定了“八个零”等系列优惠政策，这些政策的出台与实践有力地拉抬了大旅游开发的气势，酒埠江旅游开发的远景颇好。 三、经营定位与策划理念 1、物业投资和融资投入的理念。项目的基本目标：以投资换物业，通过商贸城的经营运作赚到酒店主体及酒店用地；酒店经营以引资经营为目标，努力完善招商条件，营造招商氛围，促成招商经营目标的实现。 投资构成：股东的原始出资，项目挂牌后的土地抵押融资。原始出资是基础，融资是项目经营
10、的重要手段。 2、凸显酒店的中心轴位。酒店建成13000约150间标准客房规模四星级酒店，可满足旅游区接待功能需要，也是整个项目开发的必然要求。把酒店的位定准定好，能够极大地提升酒店周边商铺的价值，并对争取政府的后续支持有着重要意义。突出酒店中心轴位和高品质理念，使之能成为商铺的价值精神和市场的风向标，有助于实现项目价值和项目效益的双赢。 3、做活商铺与高端商业的文章。酒埠江的商业还处在自发、自给自足的初级阶段，表现为“乱、散、差”上，与其所承载的大建制镇建设和大旅游开发不相适应，把商贸城定位成酒埠江景区与镇区专业化、规模化、高端化的商业市场，对提升地产价值、促进营销和酒店运营有着重要意义。
11、4、打造景、镇复合中心和度假、宜居、商业兼容型地产。酒埠江镇区呈二元化结构，表现为“一镇两区”与“一镇两景”的自然布局，北以镇政府为中心的东塘商圈，兼以地质公园、寒婆坳观光带为主体的景观；南以电站为主体的酒江商圈，兼以酒仙湖、全国大型土夯坝堤、泄洪道、人工湖、船闸为主体景观，各商圈与景观自成体系，呈人为分割状。 现县镇两级政府为加速“一镇两区”和“一镇两景”一体化建设，修建连接两景两区的酒仙湖大道，重新规划酒埠江镇区建设，无疑为把项目建成景、镇复合中心和度假、宜居、商业兼容型地产创造了条件。 四、商铺消费主体构成 1、属地购房。酒埠江镇区和辖区内的居民构成商铺消费主体，该消费群体有依附土地、亲
12、缘、友缘、环境的习惯，不愿意远离故乡，又有提高生活品质的愿望，就近置业、量力置业是他们的首选，特别是破落工业企业遗留职工有着购铺谋生的刚性需求，还有的属置业型购房，属地居民购房结构呈多元性，该群体能够消化40%左右的商铺。 2、投资型购房。该群体来自于省内县外和附近乡镇的实力派人士，他们看好商贸城地产的度假、宜居、商业兼容型地产的功能，看好景区商铺的地段和潜在的升值能力，他们把购房当做投资，该群体将成为商铺消费的补充。 3、安置型购房。酒埠江景区内和黄兰煤区均有拆迁安置任务，酒埠江东北傍黄兰峦煤炭开采地质灾害区，西南靠网岭工业污染区，酒埠江位临景区，有得天独厚的环境优势，能够吸引安置户来置业购
13、房。 4、外向型购房。将三中路商铺可纳入到酒店别墅用房整体规划范围，按别墅式酒店客房用途设计，采取土地一级供应模式开发，让商家带资建设，达标后酒店以回租或合作方式纳入酒店经营管理。若此方案得以顺利实施，既能增加酒店特色房型提升酒店品位，又能减少投资风险，还能尽快获取投资回报。 五、项目推进方略 1、市场取向、定量投入、先主（街）后次（街）。鉴于酒埠江属初始地产市场，可将整个商铺分两期建设，第一期推出文化路（旅游专线）、酒仙湖大道两侧的商铺。该期商铺总量130多空，首次投放文化路及酒仙湖大道约100空商铺门面，然后看市场需求情况适时适机投放余铺。第二期推出三中路约30空商铺，此期铺面可采用灵活经
14、营运作模式，既可以作土地储备等待时机开发，也可以引资建设经营；商铺用途亦可灵活多样，既可做商用也可作别墅式酒店用途。该商铺不纠缠于建设时间，只要条件成熟即可动工，如能将该期商铺以土地招商运作模式来经营，建设时间可提前。 2、效益优先，房、地开发“两步走”。商贸城可考虑划出三块中心位置（转角部）约3亩土地作为城市服务功能性用地，专门针对移动、银行、电信国企或超市企业招商，此举既能提升项目的品位又能增加经济效益。 六、商铺价格预测 1、分类定价。商贸城商铺均按分布区域、开发前景、开发时间、毗邻位置等实际情况进行定价分类，一类商铺为转角土地，划出三块（详见图）以土地一级供应方式招商，二类为文化路（旅
15、游专线）商铺，三类为酒仙湖大道西侧商铺，四类为酒仙湖大道东侧商铺，五类为三中路商铺。 2、地产利润分析 (1)价位分析 一类商铺价位，将中心商铺位划出三块作土地一级供应模式经营，一是酒仙湖大道与文化路转角8空土地，此商铺位置十分优越，均价不少于30万/空，计240万；二是文化路与三中路转角6空土地（含三中路加长2空），均价不少于28万/空，计168万；三是酒仙湖大道与三中路西转角8空土地，均价不少于20万/空，计160万。一类商铺总计568万；二类商铺价位，酒仙湖大道西侧（除预留7空作酒店餐厅）商铺24空，均价不少于22万/空，计528万；三类商铺价位，文化路6空商铺，均价不少于20万/空，计120万；四类商铺价位，酒仙湖大道东侧商铺50空，均价不少于20万/空，共计1000万；五类商铺价位：三中路30空，均价不少于10万/空，计300万。 除建设成本，商贸城地产开发预计132空商铺裸地收入可达2516万。 (2)综合利润分析 酒店是纯投资项目，一期主体（
