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1、湖南怀化武陵山现代商贸城项目调研报告一、怀化的基本情况怀化，别称鹤城，古称五溪，湖南省辖地级市之一，位于湖南西部偏南，西邻贵州省铜仁市和黔东南苗族侗族自治州，南接广西壮族自治区柳州市、桂林市，与湖南省内邵阳、益阳、娄底、张家界等市和湘西土家族自治州接壤。总面积27564平方千米，是湖南省面积最大的地级市。现辖13个县（市、区），总人口513万，其中侗、苗、瑶、土家等少数民族50个，占总人口40%。交通优越，湘黔、焦柳和渝怀三条铁路干线交汇于此，杭瑞、沪昆、包茂、娄怀、绕城高速公路在境内纵横交错，是湖南省中西部重要的交通枢纽城市，也是东中部地区通向西南的桥头堡和国内重要的枢纽城市。怀化素有“大西
2、南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交稻发源地、抗战胜利受降地”之盛誉。2015 年，全市全年实现生产总值1280 亿元，增长8.6%；完成全社会固定资产投资1004.6 亿元，增长18%；完成公共财政收入110 亿元、地方财政收入72.81 亿元，均增长10%；规模工业增加值增长7.2%。实现社会消费品零售总额502 亿元，增长11.3%；城、乡居民人均可支配收入分别达到20940 元、7130元，增长9% 和10%。二、怀化的商业现状1、概述近几年来，怀化围绕“构筑商贸物流中心、建设生态宜居城市”战略目标，大力实施“科技引领、交通现行、兴工活商、富民强市”发展战略，发展势
3、头强劲，在优质稻、药材、油料、畜牧水产等优势农业、医疗、林产、食品、电力及电化学等支柱产业不断壮大的同时，以商贸物流为主的第三产业迅速发展，占全市经济比重达42%，逐步成为了该市的优势和特色，并初步形成了以河西区为核心的商贸流通体系，主要辐射周边7个市州，1500万左右人口，尤其是铜仁、吉首等地。2015年，怀化市实施重点商贸物流项目29个，完成投资38.5 亿元，为年计划的101.7%，包括规划建设现代物流产业园、现代商业街等。商贸业：其优越的地理位置、有利的交通条件，市内商贸发展繁盛，各类专业市场具有相对的集聚性，区域经济发展良好，基本形成了以服装服饰、日用百货、建材家居、农副产品、五金机
4、电等行业为主的专业批发市场，初步形成了以怀化为中心、辐射周边县市的商贸流通体系。目前已建成各类商品交易市场营业面积100多万平方米，年交易额逾150多亿，年销售额超亿元的市场有18个。怀化现有专业市场大致可以分为4个板块，分别为河西板块、火车站板块、城东板块和城南板块，其中河西板块和火车站板块是市场分布的主要板块，占据怀化的市场体量的90%左右，小商品类各大批发市场主要集中在火车站板块。火车站板块地处怀化市中心，以服装鞋包、日用百货、家纺面料、家电、花鸟等四类业态的专业市场为主，人气较旺，批零兼营，经营情况相对较好；其余成交额较大的专业市场均分布在河西区。河西区市场经营形态基本都是专业街形式，
5、相当于义乌以前朝阳街、五台街等专业街模式。物流业：近年来，市内物流运输量快速增加，呈现出公路运输比重逐年增加，2007年的64%增加至2012年的76%，物流场站主要集中在河西区和鹤城区，辐射范围为以怀化为中心的周边500公里以内，辐射地主要以贵州铜仁、黔西南地区为主。经实地调查并走访经营户过程中，也得到了印证。绝大多数经营户的省内客户群体主要以怀化下属县市为主，省外的客户群体来自贵州铜仁、黔西南地区。从项目合作方提供的商品物流来源地和目的地比例图分析可看出：怀化市物流现状是典型的中转型物流。从货物物流来源地分析，怀化市中转的物流主要来源于省内长沙、浙江、广东、福建、江苏等地。怀化市中转的物流
6、主要目的地为下属周边县市、市区，约占41%，贵州的比例约占7%，广西的比例约占7%，重庆约占4%，其余为省内其他县市。电商业：近几年，怀化市委、市政府高度重视电子商务发展，把电商业作为战略性产业来培育，出台了怀化市加快电子商务发展的若干政策措施，全市电商产业呈爆发式增长态势。2014 年全市电商交易额只有17.9 亿元，2015 年增加到了45 亿元、增长151%，今年将突破100 亿元、增长458%，成为全省电商增长最快的市州之一。2015年，怀化市市委市政府以电商精准扶贫为抓手、以电商园区建设为龙头、以知名平台引进为突破、以示范企业培育为重点，全力抓好电子商务主体培育、平台建设、模式创新、
7、物流支撑体系构建，大力推动电商产业与实体经济、精准扶贫、百姓生活深度融合。近期，怀化13 个县（市、区）已获得省财政1300 万元的电商扶贫资金支持；从2015 年10 月起，溆浦县电商园、鹤城区电子商务孵化园、怀化市电商产业园相继正式挂牌运营，依托阿里国际的溪谷电商园和依托农村淘宝的怀化（中方）电商创业园、靖州电商产业园、通道电商产业园、沅陵电商产业园等也正在积极筹建。2015 年7 月，“淘宝特色中国. 怀化馆”正式上线，3 月16 日“苏宁易购中华特色. 怀化馆”正式上线。怀化电子商务的快速发展，不仅创造了新的消费需求，开辟了就业增收新渠道，而且正在加速与工业、农业、服务业融合发展，助推
8、经济结构转型升级，成为发展新动力。现有各专业市场情况：此次调研实地走访了河西区及火车站附近部分市场，主要有：嫩溪垅商业批发广场、佳惠怀化商城、河西商贸城（宝庆商贸城）、五金水暖机电市场和湖南西部小商品市场，具体情况如下：a.嫩溪垅商业批发广场：位于火车站附近的商业圈，分地下一层，地面四层，负一层为床上用品、内衣、睡衣等，一层为男装，二层为女装，三层童装，四层精品女装，共计商位280户左右；市场建筑形态为室内传统商业模式，市场以零售为主，商品来源株洲、广州，辐射范围以怀化地区为主。b.佳惠怀化商城：位于火车站附近的商业圈，是佳惠集团开发的，原老怀化商城搬迁改建的，分地下一层，地面四层，主要经营家
9、用电器、日用百货、小家电、小五金、劳保用品、床上用品、袜子、鞋、喜庆用品等日用消费品，共计商位420户左右。市场批零兼营，商品来源广东、长沙、义乌及金华其他县市等地，辐射范围为怀化地区、贵州铜仁。c.五金水暖机电市场：占地面积123亩，建筑面积19万平方米，总投资16000万元，主要经营五金、交电，辐射范围为市区、周边县市、贵州铜仁。市场建筑形态是专业街形式，经营户数205户。d.河西商贸城（宝庆商贸城）：由怀化宝庆经互会开发建设，占地面积142.8亩，建筑面积8万平方米，总投资18000万元，开业时间1996年，主要经营副食、百货。市场建筑形态是专业街形式，总门面数1050个。商品来源义乌、
10、长沙等地，辐射范围为怀化地区、贵州、少部分四川等地e.湖南西部小商品市场：由怀化神龙房地产有限公司投资建设，占地面积104亩，建筑面积9.8万平方米，总投资10000万元，开业时间2008年，主要经营建材、窗帘、床上用品。市场建筑形态是专业街形式，总门面数600个。辐射范围为市区、周边县市、贵州铜仁。2、特征1) 政府缺乏对市场的整体性规划。项目招商以产权销售的商业地产开发为主，削弱了政府“划行规市”的能力，导致市场规模普遍较小、经营业态水平不高、场内管理比较混乱，存在商住一体化现象，缺乏组织化、规范化的有效管理机制。2) 怀化的市场主要是二级批发市场，缺乏相关产业支撑。经营产品主要来源于生产
11、型专业市场，没有产业支撑的市场，未来存在很多不确定性。3) 火车站周边的专业批发市场以铺位形式，虽然人气较旺，但市场管理水平偏低；其它分布在河西区域的市场则多以专业街的形式存在，较为分散，不够集中。4) 市场存在无序开发，同质化竞争严重。对接小组走访过程中发现：“专业市场不专业”,同一行业存在多个市场经营，且家电、建材等市场存在重复建设现象，造成行业分散经营，商流不聚集，不利于市场发展。5) 公路货物运输比重较大，但基础设施建设衔接不够，建设起点低、规模小，多式联运尚未得到充分发展。公路货物运输站场比较零散，且隶属于不同系统。三、项目概况项目位置：项目位于怀化市河西经济开发区，沿舞阳大道两侧分
12、布。整体规划由北往南从环城西路到沪昆高铁，西邻南山寨公园，交通通达性好，毗邻包茂高速、沪昆高铁、209国道、320国道等多条交通主干线。 项目规模：项目总占地2500亩左右，开发体量达216万方，其中综合型交易市场分为三期开发，总占地超过1200亩，开发体量超过100万方：项目一期占地368亩，建筑面积37万方，定位为以家居艺术全产业链经营、城市MALL体验的 “一站式”家居艺术采集岛；项目二期为小商品市场（意向与公司合作区域），占地约400余亩，建筑面积近40万方；项目三期为武陵山中药材市场，占地约400余亩，建筑面积近50万方。项目总投资超过100个亿，计划5年内建成，成熟后每年将为城市带
13、来超过240个亿的总产值和5万个以上的就业岗位。项目现状：项目于2015年12月启动，经实地考察，综合型交易市场的一期开发建设基本完成，据开发商介绍，目前已与居然之家、怡亚通供应链服务平台、跨境商品交易中心、保税仓等建立战略合作关系，作为首批项目引进；该项目的二期为小商品市场，分两个阶段进行开发，第一阶段的体量约为14万方，预计8月份挂牌拿地，该规划方案正在制定中。项目规划：项目总体定位为一个以综合性交易市场、现代化物流基地、电子贸易平台为主体，以商务办公、会议展示、创新创业、公共服务、生活休闲为辅助的，集现代物流、仓储配送、商品展示、电子商贸、商业配套服务及信息交流、金额结算等功能于一体的大
14、型商贸物流综合体。项目周边交通：舞阳大道，往北经舞水一桥接舞水路与城区相连，往南经舞水五桥与209国道、包茂高速南连接线连接；河西大道，经舞水二桥接天星路与城区相连；环城西路，经舞水三桥接环城南路与城区相连，经舞水四桥与320国道和包茂高速公路相连。项目投资主体介绍：项目由怀化武陵山国际商贸物流城开发有限公司投资开发建设，该公司由浙江美达集团有限公司发起组建，于2015年12月在怀化市经开区注册成立，注册资金一亿元，由杭州美达金顶投资发展有限公司、浙江嘉瑞实业有限公司、怀化市经开区城市建设投资有限公司及自然人王新四家股东构成。该项目是湖南省重点招商引资项目。a.杭州美达金顶投资发展有限公司：是
15、美达集团有限公司的全资子公司，于2015年5月22日在杭州工商局登记注册，公司注册资本55000000（万元），主要经营服务：实业投资;投资管理;投资咨询（除证券、期货）;市政工程施工；批发零售：五金建材;机电设备；货物及技术进出口。b. 浙江嘉瑞实业有限公司：成立于2010年6月，是一家以销售、科技服务为一体的综合性企业。公司成立以来，秉承“以人为本、诚信为准、共同发展”的理念，依托高素质团队，辅以不断完善的现代企业管理模式，在社会各界的支持下，投资了几项大型现代化智能建筑工程。经过不断及积累、不断的创新，公司以诚信与优质的服务，得到了各行业客户的一直认可与好评，为企业赢得了卓越的商誉。c.
16、 怀化市经开区城市建设投资有限公司: 成立于2008年1月21日，注册资本为人民币20000万元。公司股东湖南怀化经济开发区管理委员会出资20%，股东怀化市人民政府国有资产监督管理委员会出资80%。公司成立以来，先后承建了舞阳大道、天星西路、河西大道、龙泉湖路、黄家山路、李公湾大桥等经开区内所有基础设施和广告产业园、公租房、标准化产房项目开发建设。截至目前，投公司资产规模逾44亿元，净资产达到30亿元，负债率为29.8%，近三年平均净利润在0.9亿元以上。四、 项目SWOT分析1、优势（S）a.项目位于河西板块，道路规划合理，交通优势明显，接连包茂高速，209国道、320国道，仅离市中心3公里。b.项目是怀化市未来专业市场发展的重点板块，以发展现代商贸物流业和新型加工业为主的开发园区, 未来将承接主城区的商贸物流转移和升级，区域潜力巨大。c.项目符合河西区商贸物流中心的定位，可申请享受政府相关优惠政策。2、
