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1、最新【精品】范文 参考文献 专业论文厦门市级片区开发配套安置房建设实践与探讨厦门市级片区开发配套安置房建设实践与探讨 摘要：安置房建设作为房屋拆迁补偿安置重要环节，与后续建设项目顺利落地密切关联。同时，安置房建设资金也是在拆迁补偿支出中的大项，应予以重视。本文以位于厦门市湖里区三个市级开发片区配套在建安置房项目为例进行梳理，着重分析现行建设体制利弊，提出进一步完善、创新安置房建设体制、加快安置房建设沉淀资金回笼、回迁安置进程提速等对策，以便最大程度避免市级财政资金在支付逾期自行过渡费项目上的浪费。 关键词：市级片区；安置房；建设 随着2005年以来厦门市实施新一轮跨越式发展，着力提升厦门市在湖
2、里区启动湖边水库片区和五缘湾片区（下简称：“两大片区”）开发建设，市级财政负责建设资金筹措、保障，市土地开发总公司（下简称：“市土总”）作为业主单位，市政建设开发总公司和市路桥集团公司分别作为代建单位，在历届市委、市政府的正确领导下，片区开发建设成效斐然。 与此同时，结合两大片区旧村改造工作时序及片区内市政道路等公建配套，按照安置房“建设适度超前”的原则，结合厦门市安置房建设管理暂行规定（下简称“暂行规定”）的总体要求，机制上由湖里区建设局作为业主单位，组织国有企业代建，由市住宅办公室（现更名为：“市社会保障性住房建设与管理办公室”）收购后整体销售给市土总。这种模式在安置房开发建设过程中，前期
3、规划用地手续办理、初步设计、施工图审查等事宜均由代建单位承担，项目总投资概算一经市发改、财政部门确定后一般不予变更，工程进度款根据市财政过程审核数据报销，相当于EPC承包模式（建设工程项目总承包模式），即设计-采购-施工项目总承包模式。 一、两大片区开发建设目标及在建安置房建设形象进度概述 （一）湖边水库片区 湖边水库片区位于厦门岛东北部分区的中心地带。北侧与五缘湾片区接壤，东侧与软件园二期、虎仔山相临，同时与观音山营运中心相近，南侧为忠仑公园用地，西侧紧临金尚小区。项目用地面积约398.69公顷， 片区总体目标是水库综合整治，为厦门提供储备水源，建设一个厦门本岛东北部的滨水高尚生态社区。根据
4、规划要求，片区内安排前后坑、下湖、上湖洪塘、蔡塘四个安置房项目，总占地面积15.56公顷，设计总建筑面积74.4万平方米，计划根据旧村改造时序，拆迁安置后坑社区、金林社区、蔡塘社区下辖后坑村、下湖村、上湖村、蔡塘村等自然村。 （二）五缘湾片区 五缘湾片区位于厦门本岛东北部，云顶北路以东，仙岳路以北，环岛路五通至墩上段的西南，规划总用地10.76平方公里，其中内湾水面积约2.76平方公里。片区总体目标是打造厦门的“新客厅”，形成集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区。根据规划要求，片区内安排五缘湾金林湾花园A区、B区及美仑花园，总占地面积17.53公顷，设计总建
5、筑面积 68.5万平方米，计划根据旧村改造时序，拆迁安置高林社区、金林社区下辖西潘、穆厝、洪水头、田里、前头等自然村，五通社区下辖浦东、坂美、田头、泥金、风头等自然村。 （三）三个在建安置房市财政建设资金拨付及建设形象进度 截至2013年年底，前述三个在建安置房（上湖洪塘、蔡塘和金林湾花园A区）市财政投融资安置房项目已累计拨付资金8.63亿元，拨付比例达到总投资概算的54.4%（总建安成本概算为15.84亿元）。其中，上湖安置房整体竣工验收；蔡塘安置房一期已经完成单体建设，因二期用地拆迁受阻，水、电无法接入，项目竣工验收手续无法办理；金林湾花园A1区建筑单体封顶，A2区仍在开挖地下室。 二、安
6、置房建设取得的主要成效 两大片区结合暂行规定的要求，安置房建设取得了较为显著的成效。 （一）安置房建设适度超前，片区旧村改造“就地、就近安置”成为可能 在两个片区开发建设总指挥部的统筹领导下，区级政府对征地拆迁工作任务实施“大包干”，市直各职能部门在规划选址、用地保障、建设方案审批、资金保障上全力支持，片区安置房项目得以顺利开工，今后旧村改造启动，即可实现就近、就地安置。 （二）安置房建设标准堪比商品房，绿化景观、公建配套更趋完善 安置房户内建设标准严格按照有关标准执行，同时组团小区公建配套设施幼儿园、社区服务中心、康体设施、物业（社区）管理用房、生鲜超市、绿化、地上（下）停车场地、无障碍设施
7、等一应俱全。随着厦门市始于2014年全面推动实施美丽厦门战略规划实施方案行动计划，湖里区利用本级财政资金，对安置房绿化景观标准、组团小区配套道路等级、社区服务中心配套智能化设施进行提升，日后回迁居（村）民生活舒适度将不亚于商品房小区。建设周期内，业主单位湖里区建设局全程引入社区居民监督小组，着重对隐蔽工程、主材及电梯、配电开关柜等大型机电设备进场监督把关，避免日后村民因建设质量低劣而拒绝搬迁入住等问题。 （三）市级财政资金保障力度加大，较好地保证安置房建设进度 安置房开建几年来，无论是在厦门市经历“欧债危机”或是“限购令”初期影响导致土地市场萧条时期，市级财政部门积极对接片区建设业主单位，通过
8、年度、半年度、月资金计划，积极筹集建设资金，特别在春节等重要节假日农民工返乡前特事特办，做到进度款当日核拨，从不因建设资金问题拖延安置房建设进度。 三、安置房建设过程中存在主要问题分析 随着厦门市前几年启动几个大片区建设、农村城市化程度明显加快，各区安置房建设“大干快上”过程中也逐渐暴露一些不适应当前和未来发展的问题。下面所说的问题，主要是发展中的问题，以下就湖里辖区三个建设项目为例进行分析。 （一）共性问题 1. 建设资金拨付环节多，资金沉淀时间冗长 在类似EPC承包模式下，市财政作为投融资主体，按照目前的资金拨付体制，每笔安置房进度款拨款流程如下。 市财政金库市土总（业主单位）市住宅办区建
9、设局代建单位施工单位 以每个环节五个工作日计算，每一笔资金从市财政贷款户头放款至施工单位收款，至少需要一个月时间。由于拨款环节的增多，资金周转效率低下。一旦某个环节出现审批拖延，资金沉淀期限更趋冗长，市财政贷款资金得不到有效使用，间接影响工程阶段目标的如期实现。 2. 安置房建设成本不断攀升，日后项目总投资可能“超概” 前述几个安置房方案设计、主材选购过程中，在一定程度上满足、强调社区居（村）民个性化意见，同时，受近年钢材、水泥、人工成本上涨等客观因素，日后安置房建设成本超概将成为普遍现象。社区监督小组参与监工，有时“强制”要求建设单位变更为其选定主材品牌，一定程度上造成建材成本攀升。 事实上
10、，在拆迁补偿安置过程中，安置房建设标准并不是最关键因素。社区居（村）民更看重的是补偿标准如何，安置房建设成本额外增加直接造成片区开发成本上升。 3. 项目拆迁与安置房建设工作相分离 目前，湖里区建设局下辖区征收办，负责全区土地房屋征收工作；下辖区安置办，负责湖里辖区内安置房建设工作。拆迁具体实施阶段区里又授权下属街道实施，具体拆迁实施单位为了降低拆迁工作难度，满足“村民一村一安置地”的要求，大量将村民安置在尚未开工的安置房期房上，而期房用地征收拆迁任务又因各种原因滞后。 以金林湾花园B区（期房）项目为例，该项目至今无法全面交地建设，但湖里区实施拆迁“翔安隧道侧接线、五缘湾片区重要市政配套道路”
11、等项目时约定被拆迁户回迁该期房项目，共涉及拆迁安置协议515户、应安置建筑面积85328平方米，每年需支付逾期过渡费3696万元，而这些费用均由政府支付；又如美仑花园（期房），拆迁安置协议215户，安置面积37454平方米，每年需支付逾期过渡费1800万元；上述逾期过渡费悉数由市财政部分转移支付。 同时，湖里区为建设安置房项目也沉淀了大量资金，“十五”期间，湖里区自筹资金，建成集鑫A、集鑫B、钟宅新家园A区、马山等若干安置房项目，目前，还剩下10万平方米（约1000套）安置现房，区级财政垫付3.8亿元。随着时间的推移，这些当年崭新悦目的安置房都已变成了旧房，建筑质量、功能、停车场地及公建配套上
12、较目前在建安置房还略逊一筹。综上，湖里区因各种原因未能消化安置现房存量，而安置期房尚未建成，造成市级财政背负支付源源不断逾期过渡费的的沉重负担。 4. 安置房选址用地违章（法）建筑遏制不力 违章抢建现象是目前困扰全国各地城市化的共性问题，呈愈演愈烈、积重难返之势。其缘由在于：二元结构体制对“违建”起诱导催化作用，集体土地“违建”是城市化的副产品。湖里区拟作为安置期房选址用地上的集体土地上被征收房屋很大一部分是违章（法）建筑，主要集中在城中村，经济发展转型矛盾突出，违章（法）建筑的出租收入已成为村民主要的经济来源，违建成本低，基层部门管制不力、屡禁不止、违建抢建现象泛滥；另一方面，为加快征收进度
13、，区级拆迁实施单位对2002年12月1日后新建的违章（法）建筑也按一定的标准给予奖励补助，甚至不断变相提高奖励补助标准。在经济利益驱动下，“边拆边建”、“法不责众”的违章（法）抢建局面越演越烈，个别安置房选址用地在卫星影像图上体现为已无空地可“种”违章（法）搭盖。 结合湖里区近两年处理的典型腐败案例分析，确实存在部分区（街）行政执法部门主要领导伙同部分村干部权利寻租，受贿导致行政执法“不作为”，纵容违建现象，甚至参股村民搭建违建共同骗取政府巨额补偿款的现象，导致违建现象蔚然成风，违章（法）建筑遏制不力造成安置期房用地拆迁成本跃升，今后用地拆迁工作更是雪上加霜。 （二）个性问题 暂行规定明确“市
14、住宅办负责全市安置房建设与管理。区级建设局负责本区安置房的建设，并协助做好市住办安置房管理工作。”而蔡塘安置房项目因二期拆迁工作未启动，导致该项目一期安置房即使建成落架也无法投入使用，也就是说市级财政资金在蔡塘安置房建设项目上所投入的1.62亿元及其沉淀的利息一方面在未来的几年无任何绩效，另一方面，那些已签订拆迁补偿协议安置在“蔡塘安置房”的被拆迁户还将继续领取高于市场租金的逾期过渡费。由此可见，安置房业主单位、安置房主管部门等存在重安置房主体建设、轻项目前后衔接管理的现象。 在目前机制下，区建设局作为业主单位负责安置房建设，市住宅办作为安置房统筹建设管理部门收购已建成安置房，市土总作为安置房
15、需求单位向市住宅办购买，再交付湖里区安置被拆迁户。客观上，市住办作为安置房收购方，统筹指导安置房业主单位做好安置房建设工作，确保安置房能够按期交房入住；市土总作为安置房购买方，保证款项及时足额到位；业主单位应督促、落实代建单位具体实施安置房建设。只有按照这种机制良性运作，安置房才能够及时交付购买方使用。 但是，蔡塘安置房一期无法接入水电等瓶颈问题，却没有及时引起项目责任单位的充分重视。蔡塘安置房用地征拆成本纳入湖边水库片区平衡（即由市财政承担），而拟拆迁地块又面临着违章建筑林立的具体问题，区政府因补偿标准问题迟迟未能下决心实施拆迁。这样一来，相关单位重点抓工程建设，忽视二期用地拆迁进度这一主要矛盾造成蔡塘安置房二期用地拆迁难以实施的局面。 四、完善、创新机制政策，扎实推动安置房建设 安置房建设、管理、分配问题与村（居）民切身利益密切关联，关系到重点项目建设是否顺利投建、社会是否和谐稳定，牵涉部门单位较多，社会影响面较广，作为一项民生工程，绩效好坏事关党和政府形象，不可小觑。针对上文列举的种种问题，应进一步解放思想，总结三个在建项目的经验教训，完善、创新机制政策。 （一）重新检视暂行规定，妥善处理好片区开发建设中的各种关系 暂行规定明确市住宅办具体实施全市安置房建设与管理，各区建设局负责本区安置房建设等职能。考虑区建设局事务繁忙，人员编制较紧，应着重宏观指导、制定安置房总
