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1、精品文档 你我共享房地产开发经营业务企业所得税处理办法政策解读【涉及文件】1、中华人民共和国企业所得税法2、中华人民共和国企业所得税法实施条例3、中华人民共和国税收征收管理法4、中华人民共和国税收征收管理法实施细则5、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）6、国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）7、国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）【主要内容】1、收入的税务处理；2、成本、费用扣除的税务处理；3、计税成本的核算；4、特定事项的税务处理：（1）企业以本企业为主体联
2、合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的。（2）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的。【关键点】1、明确了文件的适用范围该文件适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，内外资企业不再有区别。2、明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。3、代收的各种基金、费用和附加等是
3、否确认为销售收入视具体情况而定企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。4、明确了确认销售收入的条件及方法企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入确认为销售收入。具体分为四种情况：（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品；（2）采取分期收款方式销售开发产品；（3）采取银行按揭方式销售开发产品；（4）采取委托方式销售开发产品。5、规定了视同销售的情形及收入确认时间、方法企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖
4、励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。6、重新采用了预计利润率的概念对未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中采用了计税毛利
5、率的概念，而国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）改成了预计利润率，房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）又改成了计税毛利率。7、计税毛利率降低5%（经济适用房等除外）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15（原来为20%）。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%（原来为15%）。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%（原来为10%）。（4）属于经济适用房、限价房和危
6、改房的，不得低于3%。9、规定了支付境外销售费用的扣除比例企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。10、开发产品转为自用的，折旧有限制企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。11、规定了计税成本对象的确定原则可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。12、规定了开发产品计税成本支出的内容土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。13、规定了成本的计量与核算方法企业开发、
7、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可选择：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。14、规定了主要成本费用的分配方法（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（2）单独作为过渡性成本对
8、象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。15、非货币性交易取得土地使用权的成本确定企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（1）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：A、换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的
9、成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。B、换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。16
10、、规定了可以预提费用的几种情况除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。17、明确了企业发生的期间费用、已销开发产
11、品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。18、规定了特定事项的税务处理（1）企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：A、凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。B、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统
12、一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。（2）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。 克AAAAAA
