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1、国内养老业现状及成都市场一、全国老龄化趋势和当前的基本国情按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10%时，就步入了老龄化社会。据此标准，我国在1999年总体上进入老龄化社会。又据全国老龄工作委员会办公室统计发布的信息，截至2009年年底，全国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿人，占总人口的12.79%，分别比2008年净增725万和0.5个百分点。预计2011年老年人口占比将上升至13%，至2030年将上升至20%，至2050年我国将进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口30%，平均每10个人中就有3-4个老年人。我国现前的老龄化呈现出如下几个
2、基本特征：一是跑步进入老龄化，老龄化正在加速。我国当前老龄人口以每年3%的速度快速增长，同期人口增速是0.66%，老龄人口是人口增速的5倍多。二是老龄化的地区性差异显著。上海早在1979年就进入了人口老龄化，比全国提前了20年。之后的1990年，浙江、江苏、天津、广东等地陆续进入老龄化。老龄化速度在东部地区更高，浙江、上海两地老龄人口增速都达到了4.5%；目前上海、浙江等发达地区的老龄人口已占20%左右。而青海宁夏等西部地区，近年才陆续进入老龄化。常被人们所忽视的是，由于人口流动等原因，农村老龄化要高于城市。三是独生子女政策加剧老龄化的家庭和社会负担。西方国家用几十以至上百年的时间实现人口老龄
3、化的转变，我国只用了18年的时间，主要的原因就是我国实行了独生子女政策。在不久的将来，“421”甚至“8421”家庭结构会越来越多，单靠儿女赡养变得不现实，也给社会带来沉重负担。我国目前还处于经济发展期，日益加剧的老龄化趋势将使我国整体上面临着未富先老的局面。发达国家进入人口老龄化的时候，人均的GDP在500010000美元，我国在1999年进入老龄化的时候，人均GDP只有806美元。人口老龄化阶段的经济实力相对较弱，是我国老龄化态势的一项基本国情。除此之外，家庭养老的基本条件开始衰弱，以及机构养老不发达也是我国老龄化所面临的现实形势。传统的家庭养老条件逐渐失位。2010年11月江苏无锡举行的
4、全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国称，当前城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%。我国传统上一直严重依赖家庭进行养老，城乡家庭普遍的高空巢率使家庭养老的作用衰微和变弱。机构养老占比极低，家庭养老之外的其他养老方式发展缓慢。根据中国老年科研中心调查，目前全国城市老年人空巢家庭(包括独居)比例已达49.7%，其中1/6老人因生活不能自理或因孤单而愿去养老院。而在我国养老服务体系的建设框架下，家庭养老依然被赋予绝对的养老保障功能。包括上海和广东在内的大部分发达省区都提出的是“9073”养老服务建设格局，即90%老人依靠家庭养老
5、，7%的老人依托社区养老，3%的老人进入机构养老的目标。我国机构养老面临的最大问题，就是养老机构床位总量不足，全国总数约为260万张，养老床位数仅占全国老年人的1.59%，不仅低于发达国家5%到7%的比例，也低于一些发展中国家2%、3%的比例。目前我国养老机构保障面相对较小，服务项目偏少。目前，全国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120 .5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家5070张的水平相去甚远。据我国城市居家养老服务研究测算，中国城市居家养老、护理服务的潜在市场规模在2010年增加至1300亿元。二、高端养老业的人群和基本特征从英美等西方国家的发展经营来看，
6、刚刚退休、身体健康的财务状况良好的老年人群体经常会选择气候宜人的老人休闲中心。在那里，他们可以和他们的同龄人建立友谊，享受丰富多彩的活动和设施。如若中国达到和西方国家类似的经济发展水平和社会观念，那么将有250 -500万人口居住在较为高端的老年休闲中心。以每个老年休闲中心120套房间、每一套房间住1对退休夫妻计算，就意味着在中国将发展起1049020981个老年休闲中心。即使只有0.5%的使用率，那么也有将近1049个老年休闲中心。由于高端养老业的目标客户群是有钱的老年人，在提供保健服务时，可以将虫草、燕窝等昂贵保健品搭配在客户的食谱中，而会所提供的娱乐设施也可以增加收入，如高尔夫、游泳、网
7、球等等。从这个意义上说，高端养老物业更多地近似于度假休闲，而不是传统的养老。高端养老业的主要任务是两类：一是根据老人的需求和特点，设计居住环境并建设住宅；二是运营和管理养老设施，直接为老年居民提供服务。而这也意味着，养老地产的开发将不同于普通住宅，势必将有大量资金沉淀用于后续的服务。相对而言，高端养老业在设计和产品上都相对成熟，关键是运营模式的问题。如果自己持有经营的话，沉淀的资金太大，如果自身单独运作，开发商和投资商都不具备这种实力。因此，现前高端养老业的发展路径必须遵循两项基本的原则，也是养老地产区别于其他地产类型的基本特征。一、专业化的分工管理，即投资方与管理方分开。养老院产业是一个特殊
8、的产业，管理十分复杂精细，而且会涉及到一些特殊状况，如生病、死亡、遗嘱等，只有专业化的管理，才能胜任。二、细分市场。酒店有“一到五星”，养老院也可以设星级，市场细分有利于做好服务。目前，我国的多数养老院集中在“低端”，通常是经济收入低或缺乏基本保障的老人才去养老院。另据世家等机构对养老物业消费者的调查，中老年购置养老物业的要求主要为下述几个方面。良好的社区环境和生态环境是首要因素；以下按重要性排序依次为合理的价格、便捷的交通、完善的社区配套。借鉴：日本的专业服务和市场细分。（在日本，对老年人的照料服务称为“介护服务”，从业人员需在社会福祉士及介护福祉士法的规范下实行持证上岗。介护士必须修完13
9、门必修课程后，参加国家介护福祉士统考，才能拿到这一资格证书。介护士具备急救、膳食营养、心理咨询、机能康复指导等方面的专业知识。日本皇家养老庄园管理公司旗下的养老庄园在其养老庄园内的设施配置上为满足基本需求和为满足老年人精神需求的设施和服务配比是11。早在2000年日本就推出了护理保险制度，将不同程度的老年人分级，实行差别护理管理。例如在一栋10层的老年公寓中，710层为比较健康的老年人住宅，虽然有管理员长期在里面，但并没有设置护理服务，而6层以下则是专门为需要提供护理服务的老年人准备的。）三、当前国内高端养老地产市场从国内外的情况看，养老业的核心方向有三个：养老地产、老年养护、养老服务。养老地
10、产在当前的中国最为普遍，而国外则是老年养护最为发达。同时，我国的养老业尚处于试水期，如果单单从一个方面来看，养老地产和老年养护都走不通。据业内人士分析，养老地产的利润并不比普通地产高，通常投资回报率低于10%，并且回收期在十年左右。老年养护和养老服务则需要成熟的医疗保险系统和管理经验提供支持，运营时间更长、不确定性更高。要使养老物业切实可行需要有全新的思路。目前，我国养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；以及开发商推出的养老地产项目。（一）房企进入养老地产养老地产作为全新的地产领域，被房地产企业普遍看作是同商业地产、旅游地产一
11、样的重要开拓领域和转型方向。万科、保利地产、华润置地等均组建了自身的养老地产研究团队，以期在条件更成熟时伺机进入该领域；真正的建成和运营尚未诞生。万科。2010年12月，万科的首个养老地产项目落户北京房山区窦店。在总建筑面积16万多平方米中约有1.2万平方米将用于养老地产。在项目落地的同时，万科同养老行业龙头企业亲和源签订协议，由亲和源负责万科养老物业建成后的管理和运营。据悉万科将在该项目中试点租、售两种养老地产模式，为万科养老地产的扩张铺路，并将在未来的中粮万科长阳半岛、五矿万科北京欢庆城项目中采取类似的模式，配备一定的养老地产产品。在城市的选择上，万科养老地产拟首先试点一线城市。万科认为这
12、些城市的年轻人工作繁忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。首创。2010年6月，首创集团与河北建设集团共同投资70亿元在河北香河开发一个养老项目。项目地距京津距离均在60公里左右，位于在潮白河畔，毗邻京沈高速香河第二出口，总建筑面积近200万平米。双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发（建筑商），首创集团负责项目的投资、策划、定位及运营等（开发商），由首创集团主导。此前首创集团的项目储备模式一直是水务、基建业务进行协同互动及一二级土地开发市场联动的模式，如今试水养老地产，或将为其项目储备模式开拓新的方向。其他。在保利地产的2010年半年报中，养老地产被定义为保利未来
13、“新的盈利增长点”。保利地产董事长宋广菊表示，保利目前正在考虑采取收费会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。（二）险资进入养老地产对于保险公司来说，养老社区同其销售的养老保险等产品有很高的吻合度，可以互动挂钩。而且保险公司的收入具有长期性，适宜投资养老地产这样的长期项目。当前随着我国个人财富的增加和生活方式的改变，中年人购买养老商业险已成主流，这也意味着，数十年后保险公司必须向客户支付大笔养老金。如果将这些客户成功开发成养老院的会员，届时保险公司不必返钱，反而可以“坐地收钱”，可谓一举两得。随着201
14、0年10月，“允许保险资金投资不动产”的政策开闸，各大保险公司纷纷挤入“养老市场”，跑马圈地养老地产，拟总投资规模近5000亿。泰康人寿。泰康人寿旗下的泰康置地自2006年成立之初就在研究养老地产体系，讨论多种投资方式。2010年4月，泰康人寿22亿注册资本正式成立 “泰康之家投资有限公司”。目前其已与北京昌平小汤山政府签署合作协议，购置位于小汤山温泉乡的2000亩土地，投资40亿元兴建养老社区。这将是中国保险业第一个养老社区投资试点项目，预计将于20132014年建成。据悉，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位，建成后不予出售，而是用于长期经营（由于政策的限制，保险资金建设养老地产，只能自
15、持出租）。同时泰康之家还密谋在上海、三亚等地拿地。初步规划，泰康之家先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。中国人寿。中国人寿集团公司总经理杨超在2010年上透露，中国人寿计划打造“一南一北”的养老社区格局，拟在河北廊坊拿地1万亩，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元，南部则有考虑落户海南。其他。2010年12月，合众人寿投资80亿元的“合众健康社区”在湖北武汉蔡甸区举行了奠基仪式。项目总建筑面积160万平方米左右，项目建成后可容纳老人上万人。另外，新华人寿也属意选择上海郊区生态环境较好的崇明建设养老社区。在养老地的选择上，目前各方更乐于首先考虑临近潜在市场的区域，然后才是环
16、境因素。无一例外地，各方都试图从高端市场切入养老产业，采取将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式。泰康人寿董事长陈东升就曾表示，养老社区可以向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品及老年建筑等产业。（三）其他市场进入者亲和源股份有限公司。为我国当前养老领域龙头企业。成立于五年前，注册资金6亿元。2010年12月，风投基金挚信资本与亲和源签订合作协议，挚信资本投资1亿元入股亲和源。其在上海浦东新区康桥工业园亲和源社区拥有800余套公寓，是上海最大的老年人社区，社区内娱乐休闲设施一应俱全。亲和源定位于中端以上客户群，采取会员制方式来经营；会员收入主要来源于两大部分，卡费和年费。卡费的缴纳可以保证会员本人对公寓的使用权，年费的缴纳使会员享有定期上门的保洁、物业等服务。卡费一次性收取，价格为数十万元不等；年费也分几个档次，其中一档为2万元。除了自主开发楼盘外，
