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1、房地产企业的战略管理与系统运营（助理林康：请看头像）金明 以前的成功靠着房价飞涨，土地增值；当市场发生了根本性变化时, 过去的盈利模式已经完全不适应市场了.适应市场，就是不能仅仅靠资源获取的商机赚钱，更要靠项目运作的专业能力赚钱， 一些开发商也在引进标杆企业的专业流程，为什么不见成效？ 流程只能头疼医头，脚痛医脚。 战略 解决企业的整体规划，系统 解决整体运营。 房地产开发80%的运作问题都出在整体规划和系统运营层面。房地产企业必须具备战略规划与系统运营的视野与能力。 一、 战略规划：(两点一线)战略规划解决企业发展中两点一线的问题:企业目前在哪里？将来往哪里？路径是什么？1、 房地产企业的战
2、略诊断行业发展前景行业市场分析行业机遇与风险2、 房地产企业自我分析企业定位：我是谁企业SWOT分析行业中（区域中）企业的位置3、 自我核心竞争力提炼房地产企业竞争能力系列分析企业核心竞争力的提炼发展、维护核心竞争力4、 标杆企业与竞争对手的模式研究标杆企业1标杆企业2竞争企业35、 房地产市场细分住宅写字楼商业地产工业地产旅游地产专业地产6、 房地产企业战略发展方向与目标战略方向（定性：什么样的开发商？）战略目标（定量：中长期的企业愿景？）7、 商业模式定位客户定位产品定位业务定位区域定位服务定位8、 发展模式定位 精品模式 规模模式 高周转模式 服务模式 均好模式 合作开发模式 专业化模式
3、 多元化模式 二、 战略资源管理：组织管控链的管理 企业组织管理四个基本点： 开风商企业的资源配置（管好人） 架构管理系统 开发商企业的系统运营（管好事） 计划管理系统 开发商企业的投入控制（管好投入） 成本管理系统 开发商企业的产出控制（管好产出） 绩效管理系统1、 架构管理系统问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管 理成本高企等问题。 怎么解决这些问题？ 要点:专业优化组合 专业设置及组合 简约管理架构设计职能工作细分 部门职能的工作清单 操作部门的接口岗位责任系统 定岗定编 职务说明书运作权限系统 部门职责权限 各种审批流程2、 创新计划管理问题
4、：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅， 人员忙于奔命，效率低下，成本高企等 问题。 怎么解决问题？ 要点：计划体系的内容： 一级计划：战略规划及五年发展计划二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）三级计划：部门月度计划模板四级计划: 岗位个人周计划 计划的编制： 计划主要节点的分层管理 主要节点之间标准工作周期 计划的分解与运行 计划的监控与考核3、 创新成本管理问题：开发商普遍缺失成本管理系统， 各种浪费， 极大地吞噬了项目的利润。 怎么解决问题？ 要点：建设前期成本控制目标成本与责任成本成本控制指导书建设过程成本
5、控制动态成本控制建设后期的成本控制结算、决算与成本考核4、 创新绩效管理问题：团队管理中普遍存在能力与动力不 足，团队执行力低下， 项目不能取得预期 利润等问题。 怎么解决问题？ 要点：项目绩效考核 项目绩效考核中的二次分配 项目绩效考核指标骨干人员的长期激励机制 月度目标管理考核流程： 计划考核指标的量化绩效工资体系的建立多元考核主体的考核办法三、 战略运营管理: 项目价值链管理 问题：传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。 怎么解决问题？ 要点： 房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，以下每个价值点都要为项目增值。1、 项目论证管理- 怎样拿到一个好项目项目初步设计
6、分析项目成本估算方法 土地的投资价值2、项目策划管理- 怎样策划一个好产品 客户定位(客户是谁,需要什么) 造价定位(客户支付能力,造价标准) 产品定位(项目核心问题,做什么产品) 运营定位(项目开发节奏,经营目标3、设计委托管理流程- 怎样得到一张好图纸设计任务书 设计评审及优化设计跟踪服务设计变更4、 甲方工程管理- 怎样盖出一座好房子甲方工程部的角色与作用工程管理指导书及工程管理标准甲方现场管理十大关键点客户敏感质量问题的防治 物业移交管理保修期内的维修管理 5、创新营销管理- 怎样卖出一个好价钱营销策划管理案场内部管理销售服务管理销售价格管理销售费用管理客户事务管理6 客户管理- 怎样
7、运作客户资源,继续赚钱客户满意度提升计划产品服务销售服务物业服务客户俱乐部运作四、 战略外包管理：开发商的供应链管理 1、 外包策略选择2、 招投标管理招投标管理流程工程采购招投标甲供材设采购招投标3、 外包业务任务书项目策划任务书设计委托任务书工程管理指导书营销策划任务书4、外包合同设计类合同工程类合同营销类合同5、外包成果评审各类外包评审的流程各类外包评审的标准各类外包成果的验收【师资介绍】 金明，毕业于北京建筑工程学院，高级工程师。有着近十年施工管理及二十年的房地产企业实际工作经验。曾任职北京万科企业有限公司工程部经理，阳光 100 集团 北京公司总工程师，永泰房地产开发公司副总经理，北
8、京澳柯玛中嘉房地产开发公司常务副总经理，新疆健坤房地产开发公司董事长、总经理，北京健坤投资集团地产总裁。亲自参与开发的地产项目近二十个。在房地产企业全面管理及整体运行，特别是在公司架构治理、流程再造、计划管理、成本管理、设计管理、工程管理方面有着较为丰富的实际工作经验。7- 高氯酸对阿胶进行湿法消化后, 用导数火焰原子吸收光谱技术测定阿胶中的铜、“中药三大宝, 人参、鹿茸和阿胶。”阿胶的药用已有两千多年的悠久历史, 历代宫 马作峰.论疲劳源于肝脏J.广西中医药,2008,31(1):31. 史丽萍,马东明, 解丽芳等.力竭性运动对小鼠肝脏超微结构及肝糖原、肌糖元含量的影响J. 辽宁中医杂志,
9、王辉武,吴行明,邓开蓉.内经“肝者罢极之本”的临床价值J . 成都中医药大学学报,1997,20(2):9. 杨维益,陈家旭,王天芳等.运动性疲劳与中医肝脏的关系J.北京中医药大学学报. 1996,19(1):8.1 运动性疲劳与肝脏 张俊明.“高效强力饮”增强运动机能的临床J中国运动医学杂志，1989，8（2）：10117 种水解蛋白氨基酸。总含量在56.73%82.03%。霍光华采用硝酸-硫酸消化法和18（4）：372-374.1995,2062 林华,吕国枫,官德正等. 衰竭运动小鼠肝损伤的实验性J.天津体育学院党报, 1994,9(4):9-11. 凌家杰.肝与运动性疲劳关系浅谈J.湖
10、南中医学院学报.2003，2（6）31. 凌家杰.肝与运动性疲劳关系浅谈J.湖南中医学院学报.2003，23（6）：31. 谢敏豪等.训练结合用中药补剂强力宝对小鼠游泳耐力与肌肉和肝Gn, LDH 和MDH 的影响J中国运动医学杂 杨维益,陈家旭,王天芳等.运动性疲劳与中医肝脏的关系J.北京中医药大学学报. 1996,19(1):8.2.1 中药复方2.2 单味药33 阿胶和复方阿胶浆 常世和等.参宝片对机体机能影响的J.中国运动医学杂志，1991，10（1）：49. 聂晓莉，李晓勇等.慢性疲劳大鼠模型的建立及其对肝功能的影响J. 热带医学杂志，2007,7(4)：323-325.3.1 概述
11、3.2 关于阿胶和复方阿胶浆医疗保健作用的3.2.1 营养成分和评价3.2.2 阿胶的药理作用3.2.3 阿胶的临床应用4 Xie MH, etalEffects of Hong jing tian she 1u on reproductive axis function and exercise capacities in men. The5 周志宏等补肾益元方对运动小鼠抗疲劳能力的影响J.中国运动医学杂志，2001，20（1）：83-84202-204.5InternationalCourseandConferenceonPhysiologicalChemistry and Natriti
12、on of exercise and training (Abstract)6 杨维益等中药复方“体复康”对运动性疲劳大鼠血乳酸、p 一内啡肤、亮氨酸及强啡肤Al-13 影响的实验研。仙灵口服液可提高机体运动能力，加速运动后血乳酸的消除。F3 口服液能调整PCO2 孙晓波等鹿茸精强壮作用的J.中药药理与临床，1987，3（3）：11. 于庆海等高山红景天抗不良刺激的药理J中药药理与临床，1995，7（7）：283. 牛锐淫羊藿炮制前后对小鼠血浆睾丸酮及附近性器官的影响J中国中药杂志，1989,14(9):18P 0.05) 。肝脏是动物机体重要脏器之一,Pi，同疲），肝主筋，人之运动皆由于筋，
13、故为罢极之本”。人体肝脏的功能活动也必阿胶, 味甘性平, 入肺、肝、肾经, 具有补血止血、滋阴润肺的功效。神农本阿胶,又称驴皮胶,为马科动物驴的皮去毛后熬制而成的胶块,是中国医药宝库中阿胶、熟地配伍能使补而不滋腻, 共奏益气补血之功, 主要治疗各种原因导致的气血阿胶对细有促进作用；提示阿胶能提高机体免疫功能。 另外阿胶具阿胶具有很好的止血作用，常用来治疗阴虚火旺、血脉受伤造成的出血。比如，阿胶能治疗缺铁性贫血，再生障碍性贫血等贫血症状，阿胶对血小板减少，白细阿胶是一类明胶蛋白，经水解分离得到多种氨基酸，阿胶具有很多的药理作用和阿胶又称驴皮胶, 为马科动物驴的皮去毛后熬制而成的胶块。中药界有句口头禅:阿胶中的营养成分比较多，主要有蛋白质、多肽、氨基酸、金属元素、硫酸皮肤。把阿胶应用于运动员或人群中的实践应用性，具有很大的潜力和市场前景，白血病、鼻咽癌、食道癌、肺癌、乳腺癌等。阿胶不温不燥，老少皆宜，一年四季均伴随现代竞技体育的强度越来越大，运动员在大运动量训练
