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1、基础研究之： 国内外旧城改造案例借鉴,“他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取。” 诗经小雅鹤鸣,国内外旧城改造案例借鉴,英国：伦敦码头区 日本：东京六本木新城 西班牙：毕尔巴鄂(Bilbao) 美国：纽约SOHO区 上海：上海新天地,后北屯的区位条件与功能特征,区域发展定位可借鉴案例精选,毗邻城市景观带,地处城市中心城区,所处城市的第二产业高度发达,区域处于产业与环境转型升级期,区域交通条件极为便捷,国内外旧城改造案例借鉴,国外旧城改造案例伦敦码头区,伦敦码头区 一个废弃的码头经过17年的城市 重建，改造成为全新的金融、商业 业、商务区,国内外旧城改造案例借鉴,改造后,国外旧城改造案例伦敦
2、码头区 改造前,国内外旧城改造案例借鉴,昔日的皇家码头区,早期概况 伦敦码头区位于伦敦的东部，从伦敦 塔桥开始，沿着泰晤士河向东延伸10 余公里，总面积为20多平方公里。 伦敦码头区始建于1802年，在随后的 120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相 关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的 工业中心和就业中心。 20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎 盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超 过了3万名，与港区业务有关的工作人 员有10万多人,国外旧城改造案例伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,码头区的衰落 1961年至1971年，由于英国制造业和运 输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万 人失业，直接影响到
3、这些行业高度依赖的 码头运输 1981年，整个20多平方公里的区域只剩 下大大小小1014个企业，其中70%在从事 食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业 还继续从事原有的金融和专业服务行业 1981年，码头区最后一个老码头，也是 最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关 闭了,国外旧城改造案例伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,改造历程 1981年，由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发 商伦敦码头区开发有限公司（LDDC）开始着手进行伦敦 码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。 改造内容： 产业结构发生了根本变化，主要以金融、贸易、新闻等为 主；其核心办公区为加纳利码头
4、（Canary Wharf）,汇丰银行、 花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名 机构均在此落户 。 建造了大量高档住宅、商务公寓，以满足周边高档人群住 房需求，期间累计完成三万余套住房的建设； 近距离解决高档人群购物、休闲娱乐问题。加纳利地区建 有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店 及健康俱乐部，为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。 基础设施扩建。码头区不仅具有与城市轨道交通网络（特 别是伦敦金融中心）便捷相连的轻轨和地铁，还辟建了与西 欧各大城市通航的小型机场。解决了原来条块分割、交通不 便的问题。,国外旧城改造案例伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,改
5、造效果 关键词：繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心,、,环境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底改 观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。 物业升值：2001年上半年,随着加纳利地区金融、贸易 电信、媒体企业大量进驻,高档商业区租金达到了每平方 英尺42英镑/年的历史最高水平(1981年租金为25英镑/平 米/年，伦敦市区租金为65英镑/平米/年),短短十几年造 就一个世界顶级的核心区。 产业置换：码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所 不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型 写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。,国外旧城改造案例伦敦码头区,伦敦码头 区（尤其是,
6、加纳利码头）,提升了伦敦 在世界的地 位； 成为伦敦 新的地标。,国内外旧城改造案例借鉴,码头区主要变化指标,国外旧城改造案例伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,改造中解决的问题 资金： 前期启动首先提升开发区土地商业价值，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。 在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购； 7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于宣传推广；8%用于行政管理费用。 交通：,1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了 20700 个额外工作岗位；同时也方便了企业的进驻、,提升了商业价值。 大规模
7、办公面积的消化问题： 为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括： 如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户 可以取消租赁协议，不承担任何责任； 如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担； 码头集团还支付给一些租户搬迁费用； 尽量满足不同租户的具体需求； 尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商 业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企 业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有
8、活力。,国外旧城改造案例伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,东京六本木新城 日本目前规模最大的都市再开发 成功项目,国外旧城改造案例东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造前貌 六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六 本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直 非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，连消防队要通 过也非常困难。 六本木一带原本设有军事设施，二战日本投降后， 设施被美军接收，此后附近逐渐开设了为外国人而 设的商店与饮食店。其后附近又开设了多间电视 台，如朝日电视台等，加上外国使馆的设置，六本 木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。 60年代后半期开始，
9、以外国人与较富裕的日本人为 对象的迪斯科舞厅在六本木开业，吸引不少外国人、 演艺与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫 经济高峰时期，迪斯科数目有数十家之多，其后经 济泡沫爆破，部分迪斯科结业。同时，由于特种行 业的聚集，六本木一带的治安亦逐渐变坏。,已拆的朝日电视台,国外旧城改造案例东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造历程 改造规模： 基本数据： 地块面积：约11.6公顷； 场地用地面积：84,801.02平方米； 总建筑面积：724，524.60平方米。其中办公380， 105平方米，住宅149，964平方米； 主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电 影院、电视台、学校
10、、寺院等； 项目费用：4700亿日元（包括土地价值）； 建造周期：其开发、规划及建设周期长达17年，其 中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规 划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。,雄伟的森大厦,国外旧城改造案例东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造历程 规划定位：,六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并 以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。以 办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办 公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型 复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的 人数达10万人。六本木新城里的建筑，包括了朝日
11、电视 台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森 大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题 餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合 住宅、开放空间、街道、公共设施几乎可以满足都 市生活的各种需求。,国外旧城改造案例东京六本木新城,六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造效果（一） 区内交通体系： 将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合, 以垂直流动线来思考建筑的构成，使整 体空间充满了层次变化感。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩 短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间 。将都市人的生活流动线由横向 改为竖向，建设一个“垂直”的而不是
12、“水平”的都市。,国外旧城改造案例东京六本木新城,立体交通网络,国内外旧城改造案例借鉴,六本木分为北方大厦、地铁明冠/好莱坞 世界、西侧步行区、庭院步行区和六本 木榉木坂大道五个区域，主要建筑有：,改造效果（二） 空间组成： 六本木新城在规划时将地区发展与都市整体规划相结合，除了保留六本木新城现存水系 和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间；将规划区内一半以上的区域作为户外开 放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；充分利用地铁交通系统与都市公共交通系 统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。总体规划设计充分考虑到了居住者与 游客的多种需求，这使得六本木新城成为当今世界上最受关注的新兴都
13、市规划区之一。,国外旧城改造案例东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造效果（三） 良好的营运措施： 六本木新城主张“城市既是剧场又是舞台”的理念，它具有 全年度的营销计划，每一季度举办不同的主题活动，并 提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也 结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。 其设施也体现这种理念，包括六本木露天广场(Roppongi Hills Arena)与各种媒体及IT资讯设施，都满足了人们 “看”与“被看”的需求。 六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶 露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户 外活动提供场地；配合可变换的喷水设施，满
14、足了多样 化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。另外，整 个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设 置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯 外，还可以转播表演，播放各种商业广告，传递信息。,国外旧城改造案例东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,六本木LOUISE BOURGEOIS所 设计的大蜘蛛地标MAMAN,六本木的艺术三角,改造效果（四） 艺术文化与休憩设施： 拥有大量艺术文化与休憩设施，使 六本木新城成为东京的文化中心地 区之一。在森大厦的49楼-54楼的森 艺术中心就规划集合了以现代艺术 为展览与馆藏主题的森美术馆、观 景台、会员俱乐部和学术研究机构 等，并且在全
15、区建设过程中就充分 考虑设置了公共艺术作品和景观休 憩设施。整个地区内的人行道和公 共场所中总共设置有8件公共艺术作 品和11件装置艺术街道家具。这些 配合整体开放空间的景观系统规 划，成为了六本木新城街道景观构 成的重要元素。,国外旧城改造案例东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造亮点(一) 挑战传统城市模式： 新东京生活方式思想区（New tokyo life style think zone），让城市“立”起来垂直花园城 市，找回繁忙都市迷失的人文关怀。 紧临型城市概念： 集成工作、生活、文化娱乐等功能，商业综合体的 定位改变了东京平面过密、立体过疏的城市结构， 推进高密度、好环境
16、的多功能型城市建设，让城市 空间倍增,也让六本木开业两年就变成为东京又一 购物及旅游中心。 混搭主义的建筑群表达： 通过架空走廊、室内商业街、林荫小道等合理动线 将博物馆、观光设施、综合影院、露天表演舞台、 商业和住宅之间进行了有机整合。,朝日电视台总部大厦,国外旧城改造案例东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造亮点(二) 生态策略： 通过工作与居住就近化的紧邻型街区建设，使移动能源得以减少。 促进占地的统合化和建筑高度的利用，提高公共绿地面积，减小热岛效应：六本木山 新城种植了68,000棵树，成为各种动物、昆虫美丽的家。 通过收集雨水来节约水资源。 通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水 储热循环。 运用再生系统来有效地发电和产生热能。 立体花园和
