2011年6月13日太仓万达广场前期商业市场调研及定位报告教程

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1、,Click to edit Master subtitle style,太仓万达广场 前期商业市场调研及定位报告,2011年 6月13日,,目 录,一、城市概览(魅力展现等) 二、区域介绍(区位优势等) 三、城市商业(商圈概况等) 四、项目分析(优势劣势等) 五、项目定位(卖点提炼等) 六、品牌落位(业态规划等),一、城市概览 1、城市卖点 2、总体介绍 3、经济数据 4、结 论,一、城市概览,德企之乡、江南水城、名人谷地、金色太仓 -中国 江苏 太仓,一、城市介绍,2.总体介绍 2010年全国县域经济基本竞争力排名中排名“第七” 世界500强企业太仓占16席 全年证券交易额503.72亿元

2、,股票交易活跃,期末证券开户数42145户。 全市下辖7个镇、3区 2010年常住人口达81.09万人,户籍人口47.01万人,外来人口34.08,太仓是吴文化的发祥地之一,总面积822.9平方公里,其中水域面积285.9平方公里,长江面积173平方公里。位于江苏省东南部,长江口南岸,东濒长江,与崇明岛隔江相望,南临上海,西连昆山,北接常熟。 “金三角”几何中心,历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港,是长江下游地区最佳港址之一。被誉为国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市和国家生态城市称号。港口城市太仓,有锦绣江南“金太仓”、上海浦东“后花园”之誉,是江苏省经济最为

3、发达的县(市)之一。太仓气候宜人、物产丰富,是典型的江南鱼米之乡。,一、城市介绍,3.1城市竞争力(城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额 ),3、经济数据,2010年地区生产总值730.32亿元,比上年增长15.8% 城市人均GDP;90134元,比上年增长12.9% 固定资产投资总额;335.45亿元,比上年增长18%,增速高于苏州1个百分点。 房地产投资总额;63.04亿元,比上年增长53.6 % 社会消费品零售总额;141亿元,比上年增长17%,3.2居民富裕程度(人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比 ),一、城市介绍,201

4、0年城镇职工年平均工资40261元,比上年增长11.65% 城镇居民人均支配收入30629元,比上年增长12.1% 农民人均纯收入14662元,比上年增长13% 城乡居民人均储蓄余额47472元,比上年增长15.81% 城镇居民家庭恩格尔系数为34.0%,农村居民家庭恩格尔系数为35.30% 城镇居民人均住房面积39.5平米,农村居民人均住房面积76.3平米,4. 结 论,太仓属于工业港口城市,外企、上市公司、民营企业较多,居民相对富裕,具有一定的中高档消费基础。 二三产业为支柱产业,其中工业、高新技术、化工、建筑业比重大,大型企业较多,从业人口多,职工收入相对稳定且高于平均工资水平,对 中高

5、档消费起引导作用。 消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足,有广阔的市场前景。,一、城市介绍,二、区域介绍 1、区域概况 2、经济结构 3、交通概况 4、结论,二、区域概况,1、区域介绍 城厢镇为太仓市府所在地,是全市政治、经济、文化中心。全镇区域面积126平方公里,常住人口15万人,下辖4个街道办事处,2个社区居委会,6个行政村。是底蕴深厚的文化之乡,也是长三角新兴的工业城镇。是太仓市近年重点旧城改造的区域之一。目前相关配套不足,项目周边以工厂、企业、作坊业为主,已入住楼盘及居民相对匮乏。 城厢镇区位优势得天独厚,与上海仅有一河一路之隔,东靠太仓经济开发区,南临上海嘉定,西接昆山。至上海、

6、苏州市中心均为50公里左右,到上海虹桥机场仅半个小时车程,一小时可达浦东国际机场,距上海国际航运中心北翼配套港-太仓港18公里。境内交通便捷,航运发达,沿江高速、苏昆太高速、204国道、339省道和盐铁塘、新浏河穿境而过。 近年来,城厢镇-“大力推进城市化,全力发展内外资”,全镇拥有规模企业104家,已成为国内国际资本投入的高密度地区之一。逐步建成了以204国道为轴心的西部商贸物流带,城镇建设日新月异,目标建设成为集都市休闲、城市行政办公、居住为一体的城市副中心。,2、经济结构概况 2.1 经济数据 按照在地统计口径,2010年全年完成地区生产总值730.23亿元,增长15.8 %;财政总收入

7、180亿元,增长23.4%,城镇居民人均可支配收入30629元,增长12.1 %;城镇登记失业率控制在2.25%。社会消费品零售总额达141元,比上年增长17% 。,二、太仓介绍,3. 交通概况 高速方面:区域内公路网健全,有204国道,339省道,338省道,沿江高速,苏昆太高速。 机场方面:上海虹桥机场(距35公里约半小时车程),上海浦东机场(约75公里,约一小时车程),新辟美国洛杉矶杉矶等国际国内航线8条,台湾航线增至每周2班,与高雄港缔结合作港。 水路方面:太仓港为江苏省长江五大内河港之一,“区港联动、虚拟口岸”快速通关模式联动区域拓展至南京、无锡、常州、南通等地。全年完成集装箱吞吐量

8、221万标箱、货物吞吐量8058万吨,分别增长46.1%和56.1%。 公交方面:干支线29条,太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、为主要客运重叠站。,二、区域介绍,4. 结 论,区域经济对商业的影响:太仓市虽然规划7个镇,3个开发区,但最重要的还是市中心的城厢镇,以及太仓未来重点发展的陆渡镇区域,与市政府和主城区紧密相连,很多资源可依托而生。城厢镇强大的经济发展势头所产生的相应拉动力,势必带动片区的发展。高标准的产业配套先行,城厢镇已成为太仓经济发展的新引擎。产业升级必将带来消费需求,随着商业配套的逐步开发成熟,太仓城市核心倾斜趋势明显。 区域交通对商业的影响

9、:城厢镇目前已形成“三纵三横”的主干道格局,“三纵”自东向西分别是上海路、郑和路、滨河路。“三横”从南到北分别是东仓路、东亭路、太平路。这六条主干道把城西片区各部分紧密联系,便于规划设置商务、金融、办公及商业设施,同时又与主城区极具融通,进一步加强城城厢镇以居住、休闲商业、商务办公等功能为主的城市副中心地位,与主城区形成功能互补、和谐发展局面。 项目的机会:项目所处城厢镇位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘,商业布局处于空白点,随着城厢镇的进一步开发建设,项目前景十分看好。,二、区域介绍,三、城市商业 1、全市商圈 2、商圈分析 3、商业网点 4、重要商家(商场图&简介、各层品牌、各层租金、

10、优势&劣势) 5、分析综述(概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议) 6、本市品牌销售排名(餐饮、服装、配套),1、全市主要商圈分布图(标出项目所在位置),三、城市商业,太仓市目前有一个市级商圈人民路商圈,百货店及商业街均集中于此,没有其他规模商圈 商业规划: 以人民路、太平路、郑和路、上海路为轴线建设“H”形的市级商业中心。 -市级商贸中心位于城区新城中心西部,结合 其它公共设施统一布置。 -居住区级商业设施应结合居住区规划统一。 文体规划: 文化娱乐用地:规划文化中心两处,一处为 宋文治艺术管,位于城区西部,设置太仓市博物馆、展览馆、图书馆、文化馆、艺术馆

11、、音乐厅剧院等配套设施相对匮乏。区级文化娱乐设施结合区级商业设施设置欠缺。 体育用地:城区内目前除一所高尔夫球场外,暂无其他综合性体育赛事单位或项目,文体娱乐活动场所匮乏。,太仓万达广场,三、城市商业,2. 商圈分析,三、城市商业,3. 主要竞争对手分布图,太仓万达广场,KFC,星巴克,沃尔玛,大润发,苏宁电器,南洋影院,华旭广场,华联商厦,新世界百货,南洋广场,人民路商圈,必胜客,距市中心原始商圈2.5公里,三、城市商业,简介:太仓华联商厦有限公司创比于1994年9月 ,营业面积15000平方米,经营品牌:天梭、梅花、百里、tata、Fiod、lapapayo、欧珀莱、凌志、艾格、Eland

12、、阿玛施、沙驰、斯卡图及一线运动等品牌已悉数进驻,是全国县级城市中营业额较高的百货店之一。,4.1 重要商家分析,4.2 重要商家品牌落位,三、城市商业,1.项目位于太仓核心商圈,拥有国际品牌及时尚流行服饰,消费群稳定。 2.客层定位明确,动线规划合理,品牌组合优越。荣获诚信经营示范企 业称号。 3.交通便利,客流量大,具有较强影响力。 4.占有太仓60%以上的持卡消费份额。,1.业态相对单一,商厦经营体量较小(9500平方米),影响了诸多品 牌的顺利入驻。 2.开业时间较长,商场硬件老化,设备设施及品牌结构有待提升。 3.由于物业自身受限,限制了餐饮、娱乐业态的入驻,降低了商厦 的吸客能力,

13、影响起自身发展。 4.2010年销售额为突破2个亿,自10年起以向高端品牌延伸为战略目标, 对百货业暂时以守为主。,优 势,劣 势,4.3 重要商家优劣势分析华联商厦,三、城市商业,三、城市商业,简介:太仓新世界百货02年8月经改制成立,於2002年12月28日重新装修开业,营业面积6000平方米,主要品牌:潮宏基、老庙黄金、 Swatch、欧珀莱、BeLLE、沙驰、花花公子、TANGY、鳄鱼、BOTON、童装及一线运动品牌。曾获得江苏省服务诚信企业”、“市价格AA级诚信企业”、等殊荣。连续八年“零投诉”企业称号。,4.1 重要商家分析,4.2 重要商家品牌落位,1.项目地处太仓原始商业发源地

14、,中低层客群定位,主营中低档服 装服饰。 2.与南洋广场、华旭广场左右为邻,业态充分互补,项目位置相当 优越。 3.持续八年无投诉示范企业,拥有本市大量中年消费客群。,1.商厦经营体量较小(6000平方米),加之规划定位、经营模式、 物业面积、管理混乱等诸多原因,无法引进时尚、流行品牌入驻。 2.项目设备设施陈旧,商场硬件老化,严重影响了广场品质。 3.各楼层品牌布局混乱,动线规划模糊,购物环境低劣。 4.由于百货公司物业条件的特殊性,影响了餐饮、娱乐业态的入驻, 降低了项目的吸客能力,影响其自身更好的发展。,优 势,劣 势,4.3 重要商家优劣势分析新世界百货,三、城市商业,三、城市商业,5

15、、分析综述 5.1 竞争对手综述,三、城市商业,5.2 竞争对手规划布局,三、城市商业,5 .3 竞争对手经营模式,6.1、城市重点品牌销售排名服装服饰类,三、城市商业,6.2 城市重点品牌销售排名-配套类,三、城市商业,6.3 城市重点品牌销售排名-餐饮类,三、城市商业,大渔铁板烧,营业额:70万/月 营业面积:1200平米 客单价:60元,胖墩石锅烤肉,营业额:60万/月 营业面积:780平米 客单价:150元,三、城市商业,营业额:200万/月 营业面积:1800平米 客单价:100元,碧宫海鲜酒楼,战国策创意火锅餐厅,营业额:30万/月 营业面积:200平米 客单价::85元,四、项目

16、分析 1、项目优势 2、项目劣势 3、辐射范围 4、周边交通(主要道路、公交、人流量测算) 5、周边楼盘 6、消费人群分析(数量、收入、消费特点附调研数据),品牌优势:万达的品牌影响力以及全国各地已开业万达广场良好的经营情况,已得到太仓市民认可和信赖,业态优势:太仓商业目前多以单一业态为主,万达广场开业后将是目前太仓 商业规模最大、规划整合最佳、业态互补最全、品牌业种最优的消费场所,优势 分析,时间优势:太仓目前还没有真正意义上的购物中心,太仓万达广场 将开创先河,提升当地的商服业格局,市场需求:太仓现有商业项目多为90年代20世纪的传统百货公司,华旭、南洋室外 广场项目缺乏品牌号召力及影响力,定位、规划缺乏专业性,目前品牌结构及营运 管理不佳,项目尚未成熟,形成气候,02年华联项目虽均已翻新,但由于物业原因 ,仍存在业态单一、人流动线不佳、设备设施陈旧,物业品质较差等现象,消费者 对综合体项目有很强需求,服务优势:万达具有最专业的管理团

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