《物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 谭善勇 等 第2章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 谭善勇 等 第2章（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、11AS1,主编,第2章,2.1 物业管理的性质、特点与原则 2.2 物业管理的模式、内容与环节 2.3 物业管理的兴起与发展历程,2.1 物业管理的性质、特点与原则,1.物业管理的性质 2.物业管理的特点 3.物业管理原则,1.物业管理的性质,(1)物业管理是房地产业的有机组成部分 (2)物业管理行为是一种市场经营行为 (3)物业管理是一种服务性的行业,(1)物业管理是房地产业的有机组成部分,房地产生产与再生产，必须通过四个环节，即生产、分配、交换和消费。房地产生产，产出了房地产商品或产品；房地产分配和交换，实现了房地产产品的使用价值和价值；房地产消费是房地产生产的最终目的。房地产消费在房地
2、产生产再生产中占有极其重要地位。,(2)物业管理行为是一种市场经营行为,市场经济条件下，物业服务企业接受委托和实施物业管理通常要考虑自身的经济利益，要用市场经济的眼光看待自己的相关行为。比如，接受项目委托前，需要考虑管理的成本与效益是否平衡，能否获得合适的利润；接受项目后，要按合同规定收取物业管理费和其他服务费等。如果相关财务指标不理想，物业服务企业通常是不会接受委托的；即使事先的财务测算指标都很理想，但具体实施管理过程中，如果不能长期收取足够的物业管理费，物业服务企业也将很难进行正常管理运作。,(3)物业管理是一种服务性的行业,作为一种行业，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。房地产业属
3、于第三产业，直接从事或提供房地产经营管理及服务的物业管理，当然也从属于第三产业，即服务业的范畴。也能从物业管理只生产非实物产品管理和服务来得出这一结论。,2.物业管理的特点,()社会化管理 ()专业化管理 ()管理机构企业化 ()管理运行市场化 ()管理法制化,()社会化管理,业主在物业或消费过程中，涉及房屋维修管理、水电畅通供应、保洁、安全、绿化、环境等问题，由于这些问题分别归属于城市不同的基础设施和市政部门，业主单纯依靠自身的力量难以完成。物业服务企业的出现，将这些分散于城市各类的管理部门的职能集中起来，实行统一管理，既适应了业主生活社会化的要求，又满足了业主对物业保管、维护和使用的要求，
4、从而适应了物业管理和物业消费社会化的要求。,()专业化管理,物业建筑物及其设施设备现代化，以及业主生活社会化，要求专业化的管理和服务。物业服务企业，就是适应这种专业化的要求建立和发展起来的。专业化的物业服务企业必须具备一定的执业资质，达到一定的专业标准，拥有相关专业人员和专门的技术，经过专门的作业训练，按照专门的管理措施和程序进行物业管理。专业化的物业管理，并不要求物业服务企业独立承担全部专业化服务职能，专业化本身就意味着物业服务企业应当将一些专业服务职能委托给相应的社会其他专业机构去完成，如专业设备(电梯、空调等)维修公司、保安公司、园林绿化公司、清洁公司等。,()管理机构企业化,承担专业化
5、的物业管理单位或机构，必须拥有自己的资产，能够独立经营，可以自负盈亏，享有民事权利和承担民事责任的具备独立法人资格的企业(单位)。,()管理运行市场化,在市场经济条件下，物业管理必须引入市场竞争机制，按照市场经济规律和方式运行。在物业管理市场上，物业服务企业之间是一种竞争关系；物业服务企业与业主之间实行双向选择；业主与物业服务企业，通过物业管理市场招投标，实现业主与物业服务企业之间的委托与被委托、聘用与被聘用关系；物业服务企业通过物业管理和服务，获取管理利润或服务收益；维持企业的生产和再生产。,()管理法制化,市场经济是法制经济。在市场经济条件下，物业管理活动都必须按照法律、法规和条例运行。也
6、就是说，物业服务企业的设立，要遵守公司法的有关规定；物业服务企业提供的服务，要按照委托合同要求进行；物业服务费用，要按国家有关规定收取等。,()管理法制化,3.物业管理原则,(1)业主主导的原则 业主主导的原则，就是业主在物业管理中处于主导地位。 (2)市场化的原则 市场化原则也称公平竞争与经济合理的原则。 (3)专业化管理的原则 专业化管理原则主要表现在以下几个方面：专业管理机构，如专业物业服务企业、专业服务公司等；专业管理人员、相关人员都要通过规范化的培训和考核，取得岗位资格证书；专业化的设备，这是实现专业管理的物质条件；完善的管理制度，这是实现专业化物业管理的软件基础。 (4)经营原则
7、物业服务企业通过物业管理，向业主和使用权人提供劳务和服务商品，收取相应的费用，获得盈利，实现经营目标。 (5)维持和增加物业价值的原则 物业服务企业通过物业管理，使物业处于完好的状态，在保护物业的使用价值的同时，也保护了物业的价值。,2.2 物业管理的模式、内容与环节,1.物业管理的模式 2.物业管理的内容 3.物业管理的基本环节,1.物业管理的模式,1)计划经济体制下的行政管理模式。 2)由计划经济体制向市场经济体制过渡过程中行政性的和专业化的管理相结合的模式。 3)业主对物业自治管理模式。,1)计划经济体制下的行政管理模式。,这是我国计划经济体制下的物业或房屋管理模式，它的主要特点是产权是
8、国家的，分配是福利性的，管理主要是行政性的。,2)由计划经济体制向市场经济体制过渡过程中行政性的和专业化的管理相结合的模式。,这种管理模式是适应由住房制度改革形成的房改房，以及房改后由单位购买或自建的住房，基本上是由单位后勤部门或由单位自己组建的物业管理部门进行管理的模式。,3)业主对物业自治管理模式。,(1)托管型与自管型 (2)直接管理型与顾问管理型 (3)包干型与成本加利润型 (4)管理型、实务型及半管理半实务型,(1)托管型与自管型,这种划分是从业务委托的情况以及物业服务企业是否拥有物业产权的角度考虑的。 托管型又称委托管理型。该类型的物业管理主要是指房地产开发企业将自己开发建成的房屋
9、出售或出租给用户，并委托下属的或社会化的物业服务企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务；或者业主大会将业主所拥有的物业委托给一家社会化的物业服务企业进行的管理。委托管理型物业服务企业一般只有经营管理权，而无物业产权。,(2)直接管理型与顾问管理型,该类型是从发展商与物业服务企业合作的角度来划分的。按照这种划分标准，可把物业管理分为直接管理和顾问管理两种类型。直接管理型中又可分为三类：“雇佣型”、“管家型”和“合作型”。顾问管理型又叫咨询型管理，即专业物业顾问管理公司为发展商的物业制订全盘管理计划、管理制度及预算，提供管理软件等。顾问方式可派人常驻大厦及不派人驻大厦两类。该方法费用较为低廉。其
10、实质是发展商与物业服务企业的一种妥协。,(3)包干型与成本加利润型,从物业服务企业接管楼盘的财务渠道划分，可把物业管理划分为包干型物业管理和成本加利润型物业管理。包干型管理也即大业主(发展商)或小业主(购房者)按合同契约，或按政府有关部门规定的费用，或指导价格付给物业服务企业一定费用(一般按每平方米计价或每套房屋来计)，由物业服务企业承包，亏损和盈利都由物业服务企业来承担或享有，此类属“包干型”。另一类则是成本加利润的管理，即物业服务企业所有的成本开支都须经大业主审定，然后由大业主再按比例付给物业服务企业一定的酬金，即利润。一般来说这个比例不超过15%，通常在5%15%。,(4)管理型、实务型
11、及半管理半实务型,按经营形态的不同，可把物业管理划分为管理型、实务型、半管理半实物型三类。 管理型物业管理主要进行产权产籍管理、物业的产权经营、中介服务和房地产经纪等，也包括对物业的档案资料管理。而具体的实务管理操作，如清洁、安保、维修、养护和公共服务，是以分包和与专业公司合同工、钟点工挂钩的服务形式分解的。但这类管理类型的物业服务企业，必须对专业公司的服务进行监督、检查和考核。,实务型一般是以专业公司的形式出现的。如保安公司、绿化公司、清扫保洁公司、房屋维修公司、机电设备保养维修公司等。它们以开展物业专业服务管理为业务，工种齐全，服务质量比较高，通过接受物业服务企业的分包来取得管理业务。 半
12、管理半实务型管理模式的优点在于优势互补。它一方面可以充分发挥自己的长处，另一方面则又可以充分利用别人的优势，取长补短，优化管理组合要素，达到最佳管理效果。,(4)管理型、实务型及半管理半实务型,2.物业管理的内容,(1)公共服务 公共服务是物业服务企业直接针对物业和所有业主的各项具体管理与服务，是最基本的公共性管理和服务，该项服务的有关内容通常在合同中明确规定，使用人都可以享受，无需个别事先约定。 (2)专项服务 专项服务是为了满足一些业主、用户群体和单位的一定需要而提供的代理业务服务。 (3)特约服务 特约服务是一种在物业服务合同中没有要求、物业服务企业在专项服务中也未设立，而是应个别业主与
13、使用人的要求，为满足个别业主和使用人的特殊需要而单独提供的服务。,(1)公共服务,公共服务的基本内容包括： 房屋建筑主体的管理，主要内容包括房屋建筑主体的质量管理及维修施工管理。 房屋设备、设施的管理，主要包括给水排水管理、电梯管理和供电管理三个部分。 环境卫生、绿化的管理服务。 物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。 物业装饰装修管理服务，如对装饰装修单位资格的管理、装饰装修行为的管理。 物业档案资料的管理，如业主入住、产权产籍、日常管理文件等的管理。 维修资金的使用管理，在维修资金的具体使用中加强管理。 社区管理与服务。主要是协助街道办、居委会(家委会)进行社区精神文明建
14、设等管理活动。如：组织和开展各种各样的活动，包括义务植树、义务清洁活动等。,(2)专项服务,专项服务的一般内容包括： 衣着方面的服务。如洗衣(尤其是干洗)服务；制衣、补衣服务等。 饮食方面的服务。如快餐盒饭制作、送餐服务；音乐茶坊；燃料供应及代送服务等。 居住方面的服务。如房屋看管；房屋装修；房屋清洁；搬家服务等。 行旅方面的服务。如单车出租；组织旅游等。 娱乐方面的服务。如美容美发服务；组建棋牌社、读书社、桥牌俱乐部、影视歌舞厅、健身房、游泳池、网球场等并提供服务等。 购物方面的服务。如果菜供应服务；设立小商店，供应日用百货等。 其他方面的服务：如绿化工程服务；代订代送牛奶、代送报纸杂志、代
15、送病人就医、送药、代住户搞室内卫生、洗衣物、代雇保姆、代定购车船机票等服务。,(3)特约服务,考虑住宅小区以外的办公、商业物业，如写字楼、商场、酒店等，则物业管理的内容还应该涉及物业的市场营销与租赁经营管理，包括为租赁经营的实现而进行的广告宣传与市场推广，以及实际进行的租赁经营活动等。当然，住宅小区物业管理也有租赁经营的问题，只是没有这些商业物业管理中的租赁经营问题突出而已。,3.物业管理的基本环节,(1)物业管理的前期阶段 (2)物业管理的启动阶段 (3)物业管理的日常运作阶段 (4)物业管理的撤管阶段,(1)物业管理的前期阶段,1)物业管理招标与投标。 2)物业管理机构设置与人员安排。 3
16、)规章制度的制定。 4)早期介入管理。,1)物业管理招标与投标。,对房地产开发商和已成立的业主大会、业主委员会来说，首先需要进行物业管理的招标，选聘合适的物业服务企业，然后才可能有具体的物业管理；对物业服务企业来讲，则首先需要参加物业管理的投标，取得项目的物业管理权以后，才能做好物业管理的准备并在适当的时候开始具体的物业管理工作,2)物业管理机构设置与人员安排。,就某一个物业项目而言，物业服务企业可能需要另行组建新的物业管理机构或物业管理处，通过这个机构来具体实施物业管理项目的管理。当然，在物业正式接管前，只需要组织成立管理层，临近物业正式接管时，再考虑安排作业层人员到位。,3)规章制度的制定。,规章制度是物业服务企业进行物业管理的依据，也是物业管理能否顺利进行的保证。规章制度一般包括内部管理制度和外部管理制度两个方面。内部管理制度中，最基本的制度就是员工管理办法。外部管理制度是针对物业服务企业内部来说的，其主要内容有管理规约、住户手册、各项守则与管理规定等。,4)早期介入管理。,早期介入管理的主要内容包括物业服务企业对早期介入的准备以及在规划设计、施工监理
