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1、中南珍珠交易中心项目市场调查分析报告（内部草案）1、 市场基础调查报告1、 长沙城市宏观环境分析（1） 城市人口因素分析年末常住总人口658.56万人，比上年增长0.87%。人口出生率为11.12。，死亡率为6.03。，自然增长率为5.09。城市化率为61.25%。全年新增就业人员达10.35万人，同比增长9.3%。其中下岗失业人员再就业3.06万人，减少3.2%。新增转移农村富余劳动力就业8.15万人。年末全市从业人员达396.53万人，其中城镇就业人员达149.27万人。年末城镇登记失业率为3.41%。（2） 城市GDP发展状况、固定资产投资及产业结构情况根据长沙市2008年国民经济和社会
2、发展统计公报显示2008年，长沙实现地区生产总值（GDP）3000.98亿元，比上年增长15.1%。分产业看，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1311.27亿元，增长19.2%；第三产业实现增加值1261.19亿元，增长14.3%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.4、8.0、6.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.6%、53.0%、44.4%。按常住人口计算，人均GDP达45765元，同比增长14.0%。与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、6.6个百分点，二产业提高7.2
3、个百分点。三次产业结构由上年的6.3：45.0：48.7调整为5.7：52.2：42.1。全部工业增加值占GDP比重为43.7%，比上年提高8.5个百分点。市非公有制经济实现增加值1661.00亿元，占全市GDP的比重达55.3%。非国有经济固定资产投资1399.89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达74.7%，占比比上年提高0.4个百分点。私营企业进出口总额为32.61亿元，增长49.4%，占全市进出口总额的比重为63.1%，提高9.5个百分点。长沙在全省的引领作用更加突出。经济总量在全省的占比为26.9%，比上年提高2.9个百分点，人均GDP为全省的2.6倍，经济总量在长株
4、潭三市中的占比达65.7%，比上年提高2.4个百分点。与其他市州相比较，长沙15.1%的GDP增速遥遥领先。长沙全年完成全社会固定资产投资1873.33亿元，比上年增长29.6%。分城乡看，城镇固定资产投资1712.24亿元，增长29.1%；农村投资161.09元，增长35.7%。在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资）19.02亿元，比上年增长96.7%；第二产业完成投资485.1亿元，增长41.8%，其中工业投资461.43亿元，增长40.0%；第三产业完成投资1369.21亿元，增长25.2%。高新技术产业投资54.2亿元，增长38.0%。非国有单位完成投资1399.
5、89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达到74.7%。基础设施建设完成投资348.53亿元，占全社会固定资产投资总额的比重为18.6%，比上年提高2.9个百分点。 房地产开发增速回落。全年房地产开发投资469.5亿元，增长13.7%，比上年回落17.4个百分点。商品房销售面积822.6万平方米，比上年下降16.5%；住宅销售额245.5亿元，下降17.7%。（3） 城市消费品零售总额及商业总体情况长沙消费品市场持续红火。全年实现社会消费品零售总额1273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；剔除物价因素实际增长15.6%。全年限额以上批发零售企业零售额比上年增
6、长24.8%，分类别看，食品、饮料、烟酒类增长33.3%；服装、鞋帽、针纺织品类增长39.0%；化妆品类增长33.7%；金银珠宝类增长16.0%；体育、娱乐类增长12.6%；石油及制品类增长18.9%；通讯器材类比上年增长49.4%；家用电器和音像器材类增长10.3%；汽车类增长23.1%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长2.4个百分点。市场价格出现结构性较快上涨。全年居民消费价格比上年上涨6.3%，上涨幅度提高0.4个百分点；商品零售价格上涨6.3%，上涨幅度提高1.8个百分点。城市居民消费价格上涨5.2%，上涨幅度提高0.3个百分点；城市商品零售价格上涨3.9%，上涨幅度提高1.
7、6个百分点。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨12.0%。工业品出厂价格上涨9.3%。固定资产投资价格上涨9.9%。房屋销售价格上涨6.7%。土地交易价格上涨9.0%。房屋租赁价格上涨0.6%。物业管理价格上涨0.3%。旅游业加快发展。全年接待国内旅游者3242.3万人次，比上年增长15.3%；国内旅游收入271.2亿元，增长17.9%；接待入境旅游者54.9万人次，增长9.6%；国际旅游外汇收入4.24亿美元，增长9.7%；国际国内旅游总收入300.2亿元，增长15.9%。（4） 城乡居民收入水平居民收入较快增长，消费结构持续升级。抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18282元，
8、比上年增加2129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升14.6%；人均经营性收入按从业成员计算同比上升25.9%。城市居民人均消费性支出12960元，增加672元，增长5.5%，服务性消费支出3804元，增长3.9%。城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。在城市居民消费分类中，食品消费增长11.5%；衣着消费增长3.9%；设备用品及服务消费增长27.3%；医疗保健消费增长19.8%；交通和通讯消费减少16.1%；居住消费增长29.1%；教育文化娱乐服
9、务消费减少16.6%；杂项商品和服务消费增长8.0%。年末每百户家庭拥有家用汽车10.25辆，家用电脑60.5台，接入互联网的计算机40.5台。人均住房建筑面积28.3平方米。全年农村居民人均可支配收入7632元，比上年增加1293元，增长20.4%，增幅提高3.8个百分点；农民人均纯收入8003元，增长21.0%，其中工资性收入3708元，增长15.6%。全年农民人均生活消费支出6212元，增长14.7%，在消费分类中增长最快的是家庭设备用品消费支出及食品消费支出，分别增长31.0%和21.2%。农村居民恩格尔系数为41.7%，上升2.2个百分点。平均每百户家庭拥有家用汽车7.61辆，家用电
10、脑22.28台，移动电话机172.00台，分别增加0.54辆、2.29台和4.30台。农村居民人均住房面积58.63平方米，增加1.56平方米。2、 长沙市城市发展规划（1） 城市发展规划 长沙市城市总体规划(2003-2020)到2020年，长沙的规划区面积将从90版规划的960平方公里扩大到2893平方公里，城市居住人口将增至310万，将近比现在翻一番。此次的总体规划，其主要特点是发展“大生态”、建设大网络的“大长沙”。与长沙城区紧邻的长沙县、望城县部分区域，被纳入了规划范围。总体规划把长沙的发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，其主要标志包括：基本形成与区域性中心城市相匹
11、配的城市功能布局，构筑山清水秀融绿洲名城为一体的城市空间；基本形成城乡一体、协调发展的市域城镇布局，并与株州、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的城市群；基本形成郊区以大型生态林地为主体、主城以一江一圈为骨架的绿色空间体系；基本形成与现代化相匹配的基础设施框架，以霞凝港、黄花机场、数码信息港及高速铁路、高速公路为主体，建设一批区域性重大枢纽工程等。按照规划，到2020年，长沙城市用地规模将达到400万平方公里，人均城市建设用地达到445平方米，人均居住面积达到20平方米，绿化覆盖率达到50%，饮用水源水质达标率100%。国务院的批复同时强调，要控制中心城区发展规模。主城区实际居住人口要控制在264
12、万人以内，建设用地控制在253平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。 *为对接长株潭城市群规划和湖南省“3+5”城市群发展规划，长沙2009年将启动新一轮城市总体规划修编工作，争取2010-2011年完成。 长沙市的第一部总体规划是1980年制定的，当时规划到了2000年。1990年，此总规已经不适应城市发展需要，于是修编。现在长沙的总规，是2003年制定的，仅用了5年时间，再次面临修编。长株潭如何规划，如何融城，是长株潭三地老百姓关心的大问题。这次修编工作将更前瞻性地为长沙未来发展提供新蓝图。（2） 各区域功能特点 参见长沙大河西先导区规划和
13、总规纲要专题3、 长沙市商业发展规划 长沙市城市商业网点布局规划（2005年2020年）确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。规划还就长沙城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等建设进行了专项规划。规划制定基本把握了3条原则：一是商业网点规划与“十一五”规划相结合，考虑更多在城郊设点；与重大交通枢纽点相衔接，考虑在新火车南北货站、武广客运专线站点以及远景规划的地铁及轻
14、轨项目附近布点大型购物中心。二是规划与长株潭融城及长沙“一小时经济圈”战略相结合，提高长沙商业辐射能力。商业布点不局限集中在核心城区，而向交通便捷、辐射力强的城市外环、城郊接合部分布，同时按现代流通发展趋势，积极引导连锁经营、电子商务、物流配送等新型业态加快发展。三是规划将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。考虑搬迁城区内的诸多专业市场，引导商业布点星沙、河西等人口密集区。4、 长沙市总体商业概况及板块分析参见长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）（1） 长沙市总体商业概况 到2010年，要将长沙建成辐射粤北、鄂南、赣西、川渝以东区域的现代化商贸物流中心城市，进入全国同级
15、商业中心城市十强，并提出构建红星、高桥、星沙、大托、黎托5处区域商圈新目标。 1）“社零”瞄准1200亿元：到2010年，长沙社会消费品零售总额年均增长要达14%以上，达到1200亿元左右；2005年，长沙“社零”首次冲破600亿元大关。此外，全市人均商业服务面积将由目前的0.9平方米增加到1.0平方米，市域总商业面积达到350万平方米。 2）“四极三圈”大框架：根据长沙构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构与功能布局，总体上，长沙“十一五”将建成“四极三圈”框架。“四极”即以金霞物流园、黎托新火车客站、天心生态新城和地铁线网为依托的服务业四大新的增长极。“三圈”即服务业内圈、中圈和外圈的三
16、圈层布局：内圈即中心城区，重点建设中央商务区，发展高层次的商贸中介咨询、信息服务等现代商贸服务业；中圈即中环线周边区域，大力发展中高档批发市场、物流配送中心等商贸流通业，扩大核心圈的辐射功能；外圈即外环线的周边区域，大力发展大型物流园区等生产型服务业等，强化城市对外集聚和辐射功能。“一北一南”两大物流园区 按照把长沙建成中南地区重要的现代物流枢纽城市和影响全国的区域物流中心的目标，长沙将重点扶持和加快发展金霞物流园、南部大托物流园，形成“一北一南”两大物流园区为龙头的、以大规模商品集散和综合服务为主的现代物流中心。在此基础上，还将根据需要，逐步建立星沙专业物流中心、长株潭专业物流中心、岳麓医药物流中心3个物流中心。同时，建立以某类商品或某种服务为主要内容的专业化物流配送服务系统，在4县(市)
