国龙御景名都项目全程营销规划

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1、国龙御景名都 项 目 全 程 营 销 规 划,2003年3月,SUCCWAY管理顾问有限公司,第一篇 国龙御景名都投资营销 第二篇 国龙御景名都建筑规划设计营销 第三篇 国龙御景名都质量工期营销 第四篇 国龙御景名都整体形象营销 第五篇 国龙御景名都营销推广策划 第六篇 国龙御景名都销售顾问、销售代表 第七篇 国龙御景名都物业管理服务目标的设想,目录,国龙御景名都全程营销规划表1,国龙御景名都全程营销规划表2,国龙御景名都全程营销规划表3,国龙御景名都全程营销规划表4,国龙御景名都全程营销规划表5,国龙御景名都全程营销规划表6,国龙御景名都全程营销规划表7,国龙御景名都全程营销规划表8,一、国

2、龙御景名都介绍 二、区域市场现状及其趋势判断 三、土地SWOT分析 四、国龙御景名都市场分析 五、国龙御景名都素质分析 六、国龙御景名都市场定位 七、投资风险分析及其规避方式提示 八、开发节奏建议,第一篇 国龙御景名都投资营销,一、国龙御景名都介绍,2、项目所在地青白江,1、项目位置介绍,3、国龙御景名都开发商 国龙集团公司简介,国龙御景名都位于成都市东北部青白江区大弯镇，占地面积60亩（约4万平方米），人民广场与怡湖公园之间，北靠华金大道，西临青江北路，南接怡湖东路，环境优美。,1、项目位置介绍,成都市青白江区位于成都市东北部，距成都市仅25公里，区辖10个镇和5个乡，其中弥牟镇、大同镇、祥

3、福镇纳入省市级小城镇建设规划，全区幅员面积392平方公里，以平原、浅丘为主并呈系列分布，土地肥沃、物产丰富，现有人口40万，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，地理位置和自然条件十分优越。青白江区委、区政府所在地大弯镇，是全区政治、经济、文化、商贸中心，也是成都市工业卫星城，城区面积6平方公里，城镇人口9万多人，新建的宽阔整洁的华金大道、青江路贯通全镇东西，南北干道分布均匀，街道两旁楼房林立，风格各异，整齐美观。,2、项目所在地青白江,四川国龙集团是以金属制品，表面处理，房地产开发，生物工程，生态农业等项目为支柱产业，具有多功能和极强辐射力，凝聚力，跨地区，跨行业的传统产业和

4、高科技相结合的综合经济实体。集团占地19.79万平方米，总资产1.3亿元，有职工近300名，科技人员占职工总数的20%，2000年通过ISO9002质量体系认证，并且获得信用等级AAA级企业，市级重合同守信用企业及科技企业，青白江区重点及重点保护企业之一。集团下属子公司有：四川国龙（集团）金属制品有限公司，四川国龙房地产开发有限公司，成都讯达邮电器材公司，成都国龙前锋表面处理有限公司，陕西杨凌岱鹰生物工程股份有限公司，四川国龙集团农业科技开发有限公司。,3、国龙御景名都开发商国龙集团公司简介,集团母公司四川国龙（集团）金属制品有限公司，是集团工业圆区的支柱产业，现正以坚实的步伐，平稳扩张发展；

5、四川国龙房地产开发有限公司开发的“国龙御景名都”占地60亩，一期工程开发建设以完成；国龙集团控股和前锋电子集团合作，投资3000余万元，占地60亩的成都国龙前锋表面处理有限公司，以建成投产，并以崭新的形象，全新的管理，先进的设备，雄厚的技术实力成为成都地区最具规模及实力的表面处理中心；由集团公司参股的跨地区，跨行业企业陕西杨凌岱鹰生物工程股份有限公司已正式挂牌运行，这标志着集团向高科技领域和资本市,场迈出了重要的一步；四川国龙集团农业开发有限公司是集团公司积极响应国家产业结构调整政策，进军农业产业化的一个重要举措，第一步占地30亩的农业生态，生物开发工程，已进入实施阶段。 由四川国龙（集团）控

6、股的四川国龙房地产有限公司，成立于1999年2月。公司地址位于成都市青白江区青江白路。注册资本：1720万元。经营类型：有限责任公司。经营范围：主营房地产开发，批发零售金属材料，建筑材料及辅料，装饰材料。,二、区域市场现状及其趋势判断,1、宏观经济分析,3、发展目标,2、都市格局,4、金融政策,1、宏观经济分析,国内生产总值2005年达到66亿元，年均增长11%；人均国内生产总值实现15800元。一、二、三产业增加值分别达到4.9亿元、38亿元和23.1亿元，年均增长3%、12%和11.8%。财政总收入（含上交省级收入）2005年实现4.07亿元，其中地方（区级）财政收入1.94亿元，年均分别

7、增长11.5%。社会消费品零售总额达到19.3亿元，年均增长11.9%。全社会固定资产投资“十五“期间达到51亿元，年均增长11.5%。,青白江区委、区政府所在地大弯镇，是全区政治、经济、文化、商贸中心，也是成都市工业卫星城，城区面积6平方公里，城镇人口9万多人，新建的宽阔整洁的华金大道、青江路贯通全镇东西，南北干道分布均匀，街道两旁楼房林立，风格各异，整齐美观。,2、都市格局,21世纪初，发展环境和条件将更具驱动性和挑战性。经济全球化、新科技革命和世界经济结构大调整，为我区经济发展带来了新的动力；国内宏观经济的良好态势和中央西部大开发战略的实施，为我区加快发展带来了新的机遇；经过几十年建设我

8、区形成的较完善的基础设施、发达的交通骨干网络和较强的工业及科技实力，为我区今后发展创造了良好条件；我区经济发展已处于工业化中期阶段，工业化水平已达到48%左右，实施“工业富区“战略的条件已经具备；抓住机遇实现跨越式发展在全区上下已形成共识，为组织全区人民艰苦奋斗实现发展目标打下了坚实的思想基础。,3、发展目标,国家结构调整指标：调整优化所有制结构，非公有制经济在全区国民经济中的比重提高到50%左右。调整优化产业结构，三次产业的比重由2000年的10.7:55.4：33.9调整到7.4：57.6:35。调整优化城乡经济结构，城镇化水平由2000年的23%提高到35%，非农业劳动者比重由2000年

9、的54%提高到60%以上。,青白江区城乡规划目标：全区总人口控制在42万人以内，人口自然增长率控制在5以内。人民生活水平显著提高，农民人均可支配收入达到3460元，年均增长5%。城镇居民家庭人均可支配收入达到11650元，年均增长7%。城镇登记失业率5年平均控制在5%以内。恩格尔加权系数平均达到44%。社会保障体系基本健全，各项事业全面发展，2005年基本普及高中阶段教育。各项社会事业协调发展，城镇建设取得新的成就,把大弯（华严）镇建设成具有中等城市规模的园林式卫星城，同时建成一批功能齐全、配套完善的小城镇。全区城镇化水平达到45%。,随着经济的发展，房地产业已成为国民经济的新的增长点，住宅产

10、业化的发展也越来越受到政府的重视并进一步实施。各级政府为促进房地产业的发展出台了一系列积极的利好政策。银行对按揭的成数和年限也放宽到7乘20年按揭，整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化。,4、金融政策,三、土地SWOT分析,4 地块周围景观,3 地势,7 市政配套条件,6 交通条件,5 环境污染情况,2 面积,1 位置,7.1 文化教育 7.2 医疗卫生 7.3 金融服务 7.4 邮政、通讯服务 7.5 购物场所 7.6 娱乐、餐饮、运动 7.7 生活服务 7.8 游乐休憩设施,5.1 空气、土地 污染情况 5.2 噪音污染 5.3 社会治安环 境,1 位置：位于青白江区委、区政府所在地大

11、弯镇，人民广场与怡湖公 园之间，北靠华金大道，西临青江北路，南接怡湖东路，环 境优美。 2 面积：60亩，约40000平方米 3 地势：地块地势平坦，无土方挖填量，是开发的有利条件 4 地块周围景观：人民广场、怡湖公园、旧人民广场 5 环境污染情况 5.1 空气、土地污染情况：饮用水源水质达标率92.86%，空气质量达 到国家二级标准，全镇绿化覆盖率25.98%，人均绿地18.64平方 米，人均公共绿地2.82平方米。10万吨污水处理厂已经建成。整 个城市布局科学合理，绿化环境保持良好。 5.2 噪音污染：城市环境噪声平均值53.6分贝。 5.3 社会治安环境：社会治安良好。,6 交通条件 地

12、块周围的交通条件：青江北路与华金大道交会处，紧临人民广场， 交通方便。 7 市政配套条件 7.1 文化教育：国龙御景名都周边有众多的幼儿园、小学、中学， 北大附中、大弯中学、大弯小学、蜀星中学、红旗中学、前进 职中、川化小学、川化中学。 7.2 医疗卫生：各式药店、诊所、妇幼保健院、青白江医院、川化 医院、成钢医院 7.3 金融服务：中国银行、建设银行、农业银行、中国人寿保险、 青白江区信用联社,7.4 邮政、通讯服务：青白江区有一家较大型办理邮政业务的邮电 所，通讯局，电信局、青白江区邮政局、中国移动 7.5 购物场所：青白江区有各式品牌服饰专卖店、中小型购物场所 7.6 娱乐、餐饮、运动：

13、各种中小型茶楼、KTV包房、中高档及各 式地方特色风格餐厅、健身房、台拳道馆、博能怡湖宾馆 7.7 生活服务：国龙亲子幼儿园, 社区医疗健康服务中心，干洗店、 中小超市，茶楼，健身中心，各式餐饮等配套设施完善。 7.8 游乐休憩设施：中心广场、旧广场、怡湖公园、体育场。,四、国龙御景名都市场分析,3.1 住宅 3.2 商业用房,2、青白江市场分析,1、成都市场分析,3、国龙御景名都周 边的楼盘分析,1、成都市场分析,2002年度成都市商品房空置面积达211.56万平方米，比上年底增加23.32万平方米，增长12.4%，其中住宅空置131.83万平方米，商业营业用房空置41.24万平方米。200

14、2年度四川省商品房价格每平方米涨了111元，增长了3.9个百分点。,2、青白江市场分析,当前青白江的商品房有一定空置面积，导致商品房空置的原因是大多数的开发商没有进行专业的市场调研，就盲目的投资开发，造成同类产品过多，开发的产品无新意，没有明确的目标客户，从而使消费者抱着观望的态度；并且开发商都没有起到对市场，对消费者的引导作用。,3、国龙御景名都周边的楼盘分析,大弯镇、华严镇是青白江区主要城镇，其两镇的楼盘直接影响着青白江城区的发展，以下是对两镇部分楼盘（主要是针对国龙御景名都周边的楼盘）的一些分析：,3.1 青白江部分住宅分析表（1）,3.1 青白江部分住宅分析表（2）,3.1 青白江部分

15、住宅分析表（3）,3.1 青白江部分住宅分析表（4）,3.1 青白江部分住宅分析表（5）,3.2商业用房,五、国龙御景名都素质分析,1、项目优势,2、项目劣势,1.1 交通便利 1.2 周边环境优美 1.3 发展商实力雄厚 1.4 小区拥有优美的内部环境 1.5 独特的物管,2.1 小区竞争激烈 2.2 成钢新规划500亩集资建房,1、项目优势,1.1 交通便利：位于青白江新人民广场旁，有完善的交通设施。 1.2 周边环境优美，适宜居家生活，周边新旧广场，怡湖公园休闲生养 近在咫尺。 1.3 发展商实力雄厚，为您安心置业有充足的保障。 1.4 小区拥有优美的内部环境，将流水，喷泉，小径，雕塑，

16、草地，以 及高低错落，疏密有致的多层次植物有机融合其间。 1.5 独特的物管：引入国际最新理念，新加坡共管式物业管理。让您溶 入社区大家庭中。,2、项目劣势,2.1 小区竞争激烈（见本规划书一43青白江地区大弯镇、华严镇楼 盘一览） 2.2 成钢新规划500亩集资建房预计年底动工，会对国龙御景名都造 成很大的冲击。,六、国龙御景名都市场定位,1、青白江居民住宅供给需求分析,2、住宅需求在户 型上的要求,3、国龙御景名都销售市场定位,4、国龙御景名都价格定位,1.1 按年龄分,1.2 按收入状况分析,4.1 国龙御景名都 成本估算 4.2 国龙御景名都 定价模拟,1、青江市居民住宅供给需求分析,周边居住群体：工薪层、一部分政府职员，个体户等。 1.1 按年龄分： 1.1.1 25岁30岁 由于本区域的楼盘价位高低皆有，而青年工作时间不长，积蓄 不多，一般都买不