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1、Unique Partner & Customer Skills,紫园住宅及别墅竞争市场分析报告,谨呈： 华海房地产开发有限公司,市场竞争范围界定,本案位于城东马群片区，主要市场竞争来源包括仙林在内的大城东板块在售住宅及别墅项目,本案,仙林片区,城东片区,城东房地产市场竞争环境,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结,城东并非南京市主要人口导入区，故住宅市场份额有限；从销售情况看，2008年上半年受到低迷市场环境影响，城东住宅成交量下降，整体市场表现不佳,分项目来看，城东目前在售项目主要集中分布在光华路、中山门大街、马群三大片区，2008年上半年，城东各项目月均去化套数
2、不超过20套，整体市场表现不及奥体板块,区域供应项目数量较少，目前在售项目基本以老盘为主，整体供应量较小。 项目目前供应项目以中小规模类型楼盘为主。 物业类型上，多层、小高层、高层都有分布。,从价格来看，该片区住宅成交价在9000元/平米上下浮动，2008年上半年住宅成交价基本保持平稳,在售项目均价在8500-10000元/平米之间，二房主力总价80-90万，三房主力总价在100-140万之间,从产品来看，90-100平米标准二房、100-120平米集约型三房、120-140平米舒适型三房为片区主力供应产品，舒适型三房产品市场需求量较大,钟山晶典,项目概况 地址：栖霞区金马路、石狮路交界处 开
3、发商：南京马会置业有限公司 占地：89610 总建筑面积：233538 项目规划 13栋11F16F住宅楼，1栋商业办公楼以及会所、幼儿园、3000地面停车场组成。 销售价格：毛坯均价7500元/平米，精装修均价8500元/平米，主力总价73万/套。,个案分析,推盘节奏 2008年4月19日推出242套房源，目前仅成交26套。,3/2/1 123.95 平米 2/2/1 88.05平米 2/2/1 88.7 平米 2/2/2：110平米,主要卖点 1.环紫金山片区，区位形象佳 2.项目临近未来的地铁二号线紫金站与紫金公交枢纽站，未来交通情况会得到改善 项目竞争分析： 该项目同本项目属同一区域，
4、后续供应量大，同本项目形成直接竞争关系。,项目主力户型,个案分析,宏图上逸园,项目概况 地址：玄武区顾家营 占地：3万平米 总建：5万平米 容积率：1.5 物业类型：电梯多层 开发商：宏图地产 项目规划： 采用“新亚洲主义风格住宅”设计理念，将电梯多层住宅与世界建筑潮流相结合，近40%高绿化覆盖，平均得房率约88%；由外而内的中心生态景观加上低密度、低楼层的整体布局，错落有秩，使得“家家有景、户户可观” 销售价格 销售均价9500-10000元/平米，二房总价90万 三房总价110万,近期推盘情况：2007年8月以来累计推出202套房源，目前已去化185套房源，去化率92%，2008年未推新房
5、源。,2/2/1 90平米,3/2/1 110平米,主力户型： 90平米二房 110平米、135平米三房 营销情况： 主要卖点： 多层产品稀缺 居住氛围佳 地铁楼盘 紧邻紫金山 广告诉求： 宏图大展,德基紫金南苑,项目概况 地址：玄武区长巷 占地：12.5万平米 总建：25万平米 容积率：2 物业类型：多层小高层高层 开发商：德基地产 项目规划： 项目分二期开发 其中一期开发：7幢高层（17-18层）住宅；7幢小高层（11层）住宅；1幢为多层住宅；114幢为会所、28幢为幼儿园。小区景观设计由香港贝尔高林设计大师主理。 销售价格 小高层销售均价9900元/平米，高层均价8500元/平米,近期推
6、盘情况：20080522推出215套房源，目前已去化34套房源，去化率16%,主力户型： 90平米二房 115平米三房 营销情况： 主要卖点： 区域配套成熟 居住氛围佳 板块形象高端,3/2/1 115平米,2/2/1 92平米,鸿意星城,项目概况 地址：白下区星海路6号 占地：7.5万平米 总建：15万平米 容积率：2 物业类型：小高层 开发商：鸿意地产 项目规划： 22幢10+1层的纯小高层社区 依照自然地势4米落差，形成“一轴两线多点”的景观格局，最宽楼间距超过60米，绿地率达38%。景观中轴贯穿东西，北侧规划mini高尔夫练习场 销售价格 销售均价7400元/平米，三房总价80-95万
7、,近期推盘情况：20070918推出254套房源，目前已去化172套房源，去化率68%，2008年未推出新房源,3/2/1 109平米,3/2/2 129平米,主力户型： 90平米二房 109平米、129平米三房 营销情况： 主要卖点： 区域配套成熟 性价比高 临紫金山、理工大 广告诉求： 喜欢，更能承受,城东房地产市场竞争环境,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结,天泓山庄,项目概况 地址：栖霞区马群新街 项目占地：约20多万平方米 总建筑面积：23.5万平方米 物业形态：花园洋房、叠加别墅、电梯别墅、高层、小高层公寓除少量高层公寓外，所有房源皆为复式结构。 规划户
8、数：约1212户 推盘节奏 目前仅余180-260平方米的观山别墅，现房，此外还有142平方米和147平方米错层房型高层房源在售。,个案分析,产品特征 复式户型设计较为新颖，上下层多面宽景阳台，大尺度入户花园；其客厅多为挑空设计，形成了超越其他房间的空间高度和体量，将室内空间的舒适和气度展现无疑，别墅的豪华也由此展现，此外，主卧卫生间隐于衣帽间内侧，私密性极好。 销售均价 目前项目小高层、高层均价约为9000-10000元/平米，观山墅单价16000元/平米。 本项目竞争分析 该项目整体品质较高，特别是其中电梯别墅及空中别墅规划为当时南京市场上的开山之作，其产品推售模式对本项目具有很大借鉴意义
9、;该项目处于尾盘期，待续房源无多，同本项目竞争关系不大。,个案分析,钟山美庐,项目概况 地址：栖霞区国际赛马场金马路 占地：10万平方米 总建：3.3平方米 绿化率51% 容积率0.4 项目规划 独立别墅38套，双拼别墅40套。 主力面积 双拼主力户型在395平米之间，独栋主力户型在400-460平米之间 销售价格 双拼单价16000元/平米；独栋单价25000元/平米， 独栋主力总价1200万元/套，双拼主力总价600万/套。 推盘节奏 2008年6月4日推出10套双拼，4套独栋。目前还剩2套双拼，1套独栋。,地下室,一层,三层,二层,393平米双拼别墅户型展示,主要卖点 1、民国建筑国粹人
10、文价值，南京历史文化精髓 2、紫金山的贵气血统及高端物业氛围 3、自然景观资源,项目实景图,城东房地产市场竞争环境,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结,区域公寓市场未来总供应体量达70万平米，供应类型主要包括公寓及经济型别墅，本案即将面临激烈的市场竞争,城东房地产市场竞争环境,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结,城东08年上半年住宅市场运行低迷，该板块住宅价格与奥体相当，但其整体市场表现不及奥体。 城东作为南京市传统高尚别墅区，别墅市场认可度较高，环紫金山目前别墅供应量较小，而市场需求较大，别墅市场继续保持广阔的发展空间。,标准二房与集约
11、型三房、舒适型三房为板块住宅主力供应户型，舒适型房源占据一定比例。 区域内钟山美庐双拼主力户型395平米，独栋主力户型460平米。,供销情况,产品特征,目前板块内住宅销售均价在8500-10000元/平米左右。 区域内双拼均价为16000元/平米，独栋均价25000元/平米。,价格特征,板块内待售量加上未来上市项目总建面积约为70万平米，其中经济型别墅占有一定规划。,未来供应,仙林房地产市场环境分析,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争格局 小结,2002年初仙林大学城启动建设以来，仙林第一轮住宅开发热潮接近尾声，2007年至2008年6月，板块住宅（含别
12、墅）供应量位于全市最末，08年上半年住宅市场惨淡运行,注：2008年1月以来，仙林普通住宅滞销，成交房源主力为经济型别墅，故成交均价大幅提升。,供销量价分析,住宅项目分布,板块内目前有住宅供应的项目有赛世香樟园、东方天郡、亚东城，这三个项目皆已进入最后阶段，待售量不足20万平米，预计在2009年将全部结案,占地：10万 总建：24万 待售量：3万 物业类型：高层 销售情况：在售4期尾盘,占地：14万 总建：28.6万 待售量：6万 物业类型：高层 销售情况：在售3期1批，下半年开最后一批，约5-6幢,占地：29万 总建：50万 待售量：10万 物业类型：高层 销售情况：在售5期1批，后面还有最
13、后一批,板块内目前在售别墅项目5席，住宅项目3席，集中分布于仙林大道两侧；目前经济型别墅产品占据市场主力供应,由于区域内固有客群具备一定消费能力，故120-140平米三室二厅二卫改善型产品为板块内住宅主力供应户型，90平米基本型产品为次主力供应户型,产品特征,仙林目前地铁2号线尚未通车，整体入住率不及河西新城区，居住氛围仍有待形成，8000元/平米公寓市场价格支撑略显不足，今年1月以来销售量驻足不前,从销售价格来看，除东方天郡价格略高外，亚东城、赛世香樟园价格均在8000元/平米左右，舒适三房主力总价在100万左右。 目前区域内仅有尚东区有少量花园洋房尾房在售。,单价特征,从总价来看，区域内在
14、售普通公寓主力总价在80-120万之间；花园洋房主力总价分布在100-150万元之间，总价区间同河西片区相似，但区位条件不及河西,总价特征,仙林房地产市场环境分析,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争格局 小结,占地：12.7万 总建：8.8万 容积率：0.7 待售量：4万 物业类型：联排 叠加 双拼 销售情况：在售4期叠加,占地：14.6万 总建：13.2万 容积率：0.9 待售量：0.3万 物业类型：叠加、洋房 销售情况：尾房,占地：18.3万 总建：12.64万 容积率：0.69 待售量：5万 （2期） 物业类型：独栋、双拼叠加、洋房 销售情况：在售
15、少量花园洋房,占地：24.2万 总建：16.8万 容积率：0.47 待售量：13.5万 物业类型：双拼、联排、独栋 销售情况：在售1期双拼及少量独栋,占地：22万 总建：15万 容积率：0.75 待售量：2.5万 物业类型：双拼、联排、叠加 销售情况：在售叠加,板块内别墅供应项目共5席，物业类型主要包括联排、叠加、双拼，独栋别墅仅有极少量供应;在售项目后续供应量约25万平米，后续供应总量大于公寓,项目分布,叠加别墅作为花园洋房的优化产品，是2007年区域内主要供应物业类型，2007年下半年栖园、依云溪谷依次面世，进一步扩大联排、双拼供应量，仙林别墅市场再次升级,供销 情况,2008年南京楼市转
16、冷，仙林别墅去化虽不及2007年的旺销，却保持稳定的去化量，市场表现优于仙林普通公寓,2008年仙林别墅主力供应项目,供销 情况,区域内供应产品符合市场主流：叠加主力户型在150-170平米之间；联排主力户型250-270平米之间，200-230平米小联排为次主力供应；双拼则在210-310平米皆有供应,产品特征,从价格来看，区域内独栋单价18000-21000元/平米；双拼别墅单价15000-16000元/平米；联排12000-18000元/平米，叠加9000-12000元/平米，同公寓相比价格相对坚挺,产品特征,区域内在售双拼总价区间集中在350-400万；联排主力总价在250-300万之间，栖园联排达400万；叠加主力总价集中在150-200万之间,产品特征,仙林房地产市场环境分析,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争
