《物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 谭善勇 等 第7章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 谭善勇 等 第7章（85页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、11AS3,主编,第7章,7.1 房屋维修与养护管理 7.2 房屋附属设备设施管理 7.3 物业区域综合环境管理 7.4 物业区域综合经营服务,7.1 房屋维修与养护管理,1.房屋维修养护管理的内容 2.房屋维修管理 .房屋的日常养护管理,1.房屋维修养护管理的内容,(1)制订房屋维修计划 (2)加强房屋维修施工管理 (3)严格房屋维修资金管理,(1)制订房屋维修计划,物业服务企业，应当对房屋使用情况随时进行实地查勘，根据房屋的完损程度(情况)，以及城市房屋修缮规定、建设工程质量管理办法等规定和办法的要求，拟订维修计划和技术方案。,(2)加强房屋维修施工管理,房屋维修施工大体上有两种情况。如果
2、物业服务企业自己拥有维修养护队伍，维修工程则由自己的施工单位负责。如果物业服务企业自己没有维修队伍，或者是通过招投标方式，确定房屋维修工程单位，或者是以承包方式把房屋的维修养护工程，承包给社会上专业维修队伍。无论哪种情况，都必须根据维修计划和技术方案,组织和监督施工单位，严格按照技术规范的要求施工。维修工程竣工以后，还要根据技术要求，严格工程验收工作，确保维修工程质量达到工程要求的标准。,(3)严格房屋维修资金管理,进行房屋维修养护，都需要支出相应的资金。房屋维修资金，主要来源于业主缴纳的维修基金、物业管理服务费，以及物业服务企业多种经营收入。房屋维修基金，主要用于房屋大修和中修；物业管理服务
3、费中包含的维修基金，主要用于房屋的日常维修养护；开展各种经营收入中的部分盈余，主要是弥补维修资金不足的部分。所以，业主委员会与物业服务企业，必须加强房屋维修基金的管理。房屋维修基金管理主要包括维修基金的筹措，以及维修基金的使用。维修基金的筹措主要是拓宽筹资渠道；维修基金使用管理，主要是严格基金支出和审核管理。,2.房屋维修管理,(1)房屋小修 (2)房屋中修 (3)房屋大修 (4)房屋翻修 (5)综合维修,(1)房屋小修,小修是及时修复房屋的小损小坏，保持房屋原来等级和使用功能。小修工程特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间要求较紧。诸如屋面补修、修补渗水、屋脊，房屋检查发现的危险构件的临时
4、加固、维修等。小修属于日常养护工程。,(2)房屋中修,中修是房屋的少量部位损坏或已经不符合建筑结构的要求，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持房屋原有的规模和结构。中修通常涉及的项目主要是屋顶瓦面局部拆换，平屋面局部修补或部分重做面层等。,(3)房屋大修,大修是房屋主体结构的大部分严重损坏，无倒塌或有局部倒塌危险的房屋；公用生活设施设备需要拆换、改装、新装等，但是并不需要全部拆除的工程。总的来说，大修工程属于严重损坏的房屋。大修后的房屋，必须达到基本完好或完好房的标准。,(4)房屋翻修,需要翻修的房屋主体结构全部或大部分严重损坏，丧失承载能力和正常使用功能，有倒塌危险、不能再继续使用，以及国
5、家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋。翻修工程是将原房全部拆除后，在原地或移动更新建造的工程。翻修工程投资大，工期长，翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。,(5)综合维修,综合维修是成片多幢楼房或面积较大单幢楼房，大部分严重损坏，需要进行的成片维修和为改变单幢房屋面貌进行的维修工程。这类维修工程应根据各地情况、条件的不同，考虑到一些特殊要求，如抗震、防灾、防风、防火等，在维修中一并予以解决。维修后的房屋必须符合基本完好或完好房屋的标准要求。,.房屋的日常养护管理,房屋的日常养护是物业服务企业物业管理日常工作的重要内容。这项工作，主要是为了维持房屋建筑物的正常使用功能，对房屋或物业进行的管理工
6、作。房屋日常养护工作主要是对房屋进行的小修养护、季节性养护和计划养护三种类型。小修养护主要是装配五金、平屋面裂缝修补、墙体局部挖补、给水管道的少量拆换、电线的修换等。季节性养护是由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作，如防台风、防汛、防梅雨、防冻以及防治白蚁等。计划养护属于房屋保养的性质，是定期对房屋进行的检修保养。,7.2 房屋附属设备设施管理,1.房屋附属设备设施的构成 2.给排水系统管理 3.供电系统管理 4.供暖系统管理 5.电梯设备的管理,1.房屋附属设备设施的构成,(1)给排水系统 (2)燃气系统 (3)室内供暖、供冷、通风设备 (4)房屋建筑电气工程设备,(1)给排水系统,
7、房屋给排水系统主要包括供水系统、排水系统、卫生设备以及消防设备等。供水设备由引入管、水表节点、配水管、给水附件和开关出水设备组成；排水设备是房屋设备中用来排出生活污水和屋面雨雪水设施，主要由排水管道、通风管设备、抽水设备、室外排水管等设备构成；房屋卫生设备是房屋建筑内部设备中的卫生设施，也是房屋内污水产生和排泄的主要系统，主要由浴缸、水盒、抽水马桶、洗面盆等设施构成；房屋消防设备主要由供水箱、消防水箱、喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等设施构成。,(2)燃气系统,燃气主要是由人工煤气、液化石油气和天然气三大类构成。由于其性质不同，输送的方式也不同。天然气、人工煤气主要是通过城市燃气管道输
8、送的，液化石油燃气采用的是瓶装供应的方式。,(3)室内供暖、供冷、通风设备,室内供暖设备是房屋建筑物内部提高室内温度的设备，主要由锅炉、壁炉、鼓风机、水汀片、回龙泵等设备构成；室内供冷设备是房屋建筑物内部降低室内温度的设施，主要由冷气机、深水泵、空调机、电扇、冷冻塔、回龙泵等设备构成；室内通风设备是房屋建筑内部使空气流动的设施，主要由通风机、排气机等净化除尘设备等构成。,(4)房屋建筑电气工程设备,1)房屋供电及照明设备设施。 2)房屋弱电设备设施。 3)房屋运输设备。 4)房屋防雷设备。,1)房屋供电及照明设备设施。,房屋建筑物内的供电及照明设备设施，主要由高压开关、变压器、各种温控仪表、计
9、量仪表、低压配电柜、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电能表、总开关、照明器等构成。,2)房屋弱电设备设施。,房屋弱电设备设施主要由布线设施、广播设备、电信设备设施系统、电视系统设备设施、计算机网络设备设施、建筑物安全监视等系统构成。,3)房屋运输设备。,房屋运输设备主要由电梯、自动扶梯等构成。电梯主要由电梯机房、轿厢、井道部分构成。电梯按用途可以分为客体、货梯、消防梯及各种专用电梯等。,4)房屋防雷设备。,房屋的防雷设施主要由避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地线等部分构成。,2.给排水系统管理,(1)给水系统管理 (2)排水系统管理,(1)给水系统管理,物业服务企业对给水系统的管理，各地市政
10、府部门都明确规定了管理的范围。大体来说，高层住宅楼，以楼内供水泵房总计费表为界；多层住宅楼，以楼外自来水表井为界。界线以外(含计费水表)的供水管线及设备由供水部门负责维护、管理。界线以内至用户的供水管线及设备，由物业服务企业负责维护、管理。供水管线及管线上设置的地下消防井、消防栓等消防设施，由供水部门负责维修管理，公共消防部门负责监督检查；高低层消防供水系统包括泵房、管道、室内消防栓等，由物业服务企业负责维护、管理，并接受公共消防部门的检查。,(2)排水系统管理,小区内市政部门与物业服务企业对市政排水设施管理的分界，是以3.5m路宽为划分界限的。凡道路宽在3.5m(含3.5m)以上的，其埋设在
11、道路下的市政排水设施由市政工程部门负责，凡路宽在3.5m以下的由物业服务企业负责。居住小区内各种地下设施的检查、井盖的维护，由地下设施检查井的产权单位负责，有关产权单位也可委托物业服务企业负责。室内排水系统由物业服务企业负责。,3.供电系统管理,(1)建立健全供电设备档案 (2)加强供电设备维护与保养 (3)加强管理制度建设,(1)建立健全供电设备档案,为了加强用电管理，物业服务企业必须掌握物业供电设施和电路等情况。为此就必须建立健全供电设施设备档案资料及其管理。,(2)加强供电设备维护与保养,供电设施设备维护工作，分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。日常巡视主要是重点检查供电系统薄弱环节
12、及容易出现故障的部位；定期检查重点是操作频繁、易损、易磨、易动等部位。为了加强管理，应当根据供电范围内的具体情况，参照供电局的电气设备运行管理规程，订出固定的检查日期和内容；按照设备的使用频率和季节的不同，确定重点检查的项目。,(3)加强管理制度建设,物业服务企业为了加强供电管理，要做好安全用电、合理用电的宣传工作；应设立专门的供电管理科室或班组，把供电管理工作落实到具体的个人；必须建立24小时电力运行及维修值班制度；认真听取用户投诉，及时排除故障，确保用电需要与用电安全。,4.供暖系统管理,(1)建立健全管理机构和制度 (2)供暖锅炉房管理 (3)热网管理 (4)采暖用户管理,(1)建立健全
13、管理机构和制度,物业服务企业必须建立健全供暖管理机构。同时，要建立健全管理制度，其中主要是供暖锅炉房管理制度、热网管理制度和用户管理制度等。,(2)供暖锅炉房管理,1)供暖锅炉运行管理。 2)供暖锅炉操作管理。 3)锅炉及附属设备维护。,1)供暖锅炉运行管理。,主要包括：根据主管部门规定，运行前必须办理锅炉使用登记证或换证手续；做好供暖前对锅炉的各项检查；做好系统的冲洗、上水、定压与启动等管理工作；检查、维护和保持锅炉及附属设备的完好状态。,2)供暖锅炉操作管理。,建立健全锅炉上岗操作岗位责任制；建立健全轮班制度。,3)锅炉及附属设备维护。,锅炉大修理工作应当安排在供暖前或供暖后停运期间进行。
14、水质硬度高的地区，要定期清除水垢，检查各类阀门、开关的灵活性和封闭性等。做到随时发现问题，随时进行维修。,(3)热网管理,为了保证供暖的及时性、可靠性，必须对热网设备、管路、阀门、伸缩器(补偿器)、支架、法兰垫等进行检查与修理；对地下建筑物要及时清理、抽水和排水。检修一般分为预检预修和事故检修两种。,(4)采暖用户管理,1)签订供暖协议。 2)编制用户手册。 3)供暖费用确定的方法。,1)签订供暖协议。,物业服务企业应与用户订立供暖合同(协议)，确定供暖双方的权利与义务。明确物业服务企业必须按国家或城市规定期限供暖；用户必须按国家或城市的规定按期缴纳取暖费等。,2)编制用户手册。,用户手册主要
15、包括供暖管理办法(如24小时值班制度、公布接待电话、用户报修处理程序等)、收费原则、收费标准和费用缴纳方式等内容。,3)供暖费用确定的方法。,供暖费用标准的计算方法有：按建筑面积或使用面积计算。按热水或蒸汽的实际流通量计算。按户计，即不论面积大小每户都承担同样标准的取暖费。目前我国基本采用的是第一种计费方法。,5.电梯设备的管理,(1)运行管理 (2)设备维修管理 (3)安全管理,(1)运行管理,1)制定运行制度。 2)制定服务规范。 3)实行记录与报表制度。,1)制定运行制度。,目前实行值班制的电梯，大都采取的是二班16小时制和三班24小时制。24小时制，大体采取的是白天连续运行，夜间值班运
16、行。无驾驶员值班运行的电梯，必须严格执行白天巡视制度，夜间要有值班人员。,2)制定服务规范。,其中主要是服务公约、电梯驾驶员守则、乘梯须知、维修工守则以及电梯服务标志等。,3)实行记录与报表制度。,记录和报表的主要内容是电梯运行记录；保修单；电梯运行月报；电梯设备年报；电梯运行维护费用报表；电梯维修工程费用报表。,(2)设备维修管理,电梯设备维修管理主要包括：日常维修保养和小修、中修、大修、专项修理以及更新改造。电梯维修通常需要专业电梯公司进行。,(3)安全管理,1)电梯驾驶员和维修人员安全管理要求。 2)设备安全管理。 3)加强对住户安全教育。,1)电梯驾驶员和维修人员安全管理要求。,第一，持证上岗。根据有关规定，电梯作业属于特种作业。电梯驾驶员和维修人员必须通过培训，经过严格考核以后，取得资质资格后，才能持证上岗。第二，严格遵守安全操作规程。物业服务企业，必须根据国家有关规定，制定“驾驶员安全操作规程”、“电梯维修工安全操作规程”。电梯驾驶员和电梯维修人员，必须严格遵守操作规程的要求。第三，加强考核。对于所有在岗电梯驾驶员和维修人员，每半年要进行一次安全规程考核。
