《物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 第三章物业管理法律制度及相关法律制度》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 第三章物业管理法律制度及相关法律制度（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第三章 物业管理法律制度及相关法律制度,第一节 物业管理法律制度概述 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业权属登记的法律制度 第四节 物业交易法律制度 第五节 物业相邻关系户的法律制度 第六节 建筑物区分所有权,第一节 物业管理法律制度概述,一、物业管理法的概念 二、物业管理法调整的对象 三、物业管理法的地位 四、物业管理法的内容 五、物业管理法的法律渊源,一、物业管理法的概念,物业管理法是由国家立法机关制定的，调整国家物业主管部门、物业开发建设单位、物业管理企业和业主之间在物业管理服务活动中发生的各种社会关系的一系列物业法律规范的总称。 狭义的物业管理法主要是指2003年5月28日，国务院
2、第9次常务会议通过的物业管理条例。该条例于2007年8月26日进行了修订。 广义的物业管理法是指一切由国家立法机关制定的调整有关物业管理活动及物业管理关系的法律、法规、规章和政策的总称。,二、物业管理法调整的对象,1.国家对物业管理行业运行活动的行政管理关系。 2.物业业主自治管理关系 3.物业管理活动中的民事关系,三、物业管理法的地位,物业管理法的法律地位问题，是指物业管理法在整个法律体系中所处的状态，具体指某个法律属于哪一个法律部门，且在该法律部门中居于何等层次。 就物业管理法的整体而言，可以归于经济法部门中的房地产管理法的子系统层次或相邻系统层次。 四、物业管理法的内容 第一、明确对房地
3、产开发商的要求 第二、明确物业开发建设单位、物业管理企业、业主和物业人三方 面在物业管理方面各自的地位、权利、义务和责任关系。 第三、鼓励竞争择聘物业服务企业，规范了物业管理的基本内涵。 第四、明确政府主管部门和各有关部门在推动物业管理发展中的职责。 第五、明确了物业管理中的法律责任,五、物业管理法的法律渊源 (一）宪法 （二）法律 (三）行政法规 （四）国务院部、委发布的行政规章 （五）地方性法规 （六）地方政府规章,第二节 物业管理法律关系,一、物业管理法律关系的概念 二、物业管理法律关系的构成要素 三、物业管理法律关系的产生、变更和终止,一、物业管理法律关系的概念 法律关系是指法律规范在
4、调整人们行为的过程中形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利和义务关系，这种权利和义务的实现是由国家强制力保证的。 物业管理法律关系，是指物业法律规范在调整人们在物业管理行为过程中所形成的特定主体之间的权利和义务关系。它是具体法律关系体系中的一个分支关系，是物业管理社会关系的法律调整形式。,二、物业管理法律关系的构成要素,（一）物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体，是指依照物业管理法规规定，能独立参加物业管理法律关系而进入一定的法律境位，并享受相应权利，承担相应义务的人。具体可以分为以下三类： （1）自然人 （2）社会组织性的法人和非法人团体 （3）国家,（二）物业法律关系的内容 法
5、律关系的内容就是法律的权利和义务。离开特定的权利和义务，法律关系也就不能构成和存在。 物业管理法律关系的内容，是指物业法律关系主体所享有的权利（包括职权）和负担的义务（包括职责）。 物业管理法律关系的内容中，权利是指物业管理法律关系主体依法具有的，在法律允许的范围、限度内，为实现或维护某种利益，按照自己的意志，自由地做出某种行为，控制他人一定行为和利用国家强制力的能力或资格。 物业管理法律关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体合法承受的，在法律拘束的条件下，为实现或保障对应的权利，按照法定或约定的要求，必须做出或不做出行为的负担。,（三）物业法律关系的客体,物业管理法律关系的客体是指法律关系
6、主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们在社会关系中最核心的利益关系。 物业管理法律关系的客体具体可划分三类： 1、物业 2、权利 3、行为效果,三、物业管理法律关系的产生、变更和终止 物业管理法律关系的产生、变更和终止的含义 物业管理法律关系的产生 指在物业管理法律关系主体之间形成了法律上的一定的具体权利关系。 物业管理法律关系的变更 指物业管理法律关系中的主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化。 物业管理法律关系的终止 指原存的物业管理法律关系主体间的权利义务终止。,（二）法律事实 物业管理的法律事实，是指物业管理法规规定或
7、认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更或终止的客观现象或条件，它具有客观性和法定性。 物业管理法律事实可根据其发生是否与物业管理法律关系主体的意志有关，而划分为法律事件和法律行为两大类。 法律事件是指法律规定的不以物业管理法律关系主体的意志为转移，而能引起物业管理法律关系产生、变更或终止的客观情况。 法律行为，是指依物业管理法律主体的自觉意志而做出的能够引起物业管理法律关系产生、变更或终止的人的活动的客观事实。包括：作为和不作为。就其性质可分为合法行为和违法行为（违约行为、侵权行为等）。,第三节 物业权属登记的法律制度,一、物业权属的概念和种类 二、物业权属登记的概念及作用 三、物业权属登记
8、的种类 四、物业权属登记的程序 五、 物业权属登记机关,一、物业权属的概念和种类,物业权属，是指房地产所有权及其有关的其他财产权利在主体上的归属。它是特定物业的属主或管主合法管辖、支配、保护该宗物业并排除他人非法进一步的独立性权利。物业权属主要是指对房屋的所有权以及对房屋所占基地、院墙、院落等所占土地的使用权。由于房屋与土地的不可分割性决定了在管理上而言的权利主体是有一致性。 物业权属包括： 土地所有权与土地使用权 房屋所有权,二、物业权属登记的概念及作用,物业权属登记的概念 物业权属登记，主要是通过对物业所有权或使用权以及由该权利产生的抵押权、典权等其他权利进行审查和确认，颁发相关证书并依法
9、确认产权归属关系的行为。 我国目前房地产权属登记管理制度实行土地登记发证制度和房屋登记发证制度双轨制。 物业权属登记的作用 权利确认的作用 权利公示的作用 权属管理的作用,三、物业权属登记的种类,城市房屋权属登记的种类 总登记 初始登记 转移登记 变更登记 他项权利登记 注销登记 地产权属登记的种类 地产权属登记，是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行审查核实，注册登记和发证的一种制度。 地产权属登记分为初始登记和变更登记两种。,四、物业权属登记的程序,（一）提出登记申请 （二）受理申请 检验证件、查阅总登记薄、户籍档案资料，判断可
10、否办理收件。 收件。 （三）权属审核 初审。 复审。 审批。 （四）公告 （五）核准登记，颁发权属证书,五、物业权属登记机关,我国物权法第十条明确规定：不动产登记，有不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 这条规定是立法的重大进步，一是确定了不动产登记的属地原则。二是确定了由统一的登记机构来负责登记事务，但具体由哪一个机构来负责还有待于其他法律、行政法规规定。 在实行房、地分管体制的行政区域，物业权属登记和房屋权属登记一般分别由土地管理机关和房地产管理机关主管。国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省
11、、自治区人民政府建设行政部门及直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。,第四节 物业交易法律制度,一、物业交易的概念 二、物业转让 三、物业抵押 四、物业租赁,一、物业交易的概念,物业交易，是指当事人之间就物业进行的转让、抵押和租赁等活动。物业交易也就是房地产交易，包括物业转让（房地产转让）、物业抵押（房地产抵押）和物业租赁（房屋租赁）等。 物业交易的对象具有特殊性，虽然房地产实质上是两个相对独立的物，但在交易过程中却往往被作为一个统一的商品；从交易是一种权利移转的角度看，房地产交易的对象也是一种混合权利，即房屋所有权与土地使用权共同形成的权利，当房地产
12、转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。,二、物业转让,（一） 物业转让的概念 物业转让也就是房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因土地使用权取得方式的不同，房地产转让包括以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拔方式取得土地使用权的房地产转让两种类型。 （二）物业转让的条件 以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件 以划拔方式取得土地使用权的房地产转让条件 物业转让的限制性条件,（三） 物业转让合同,物业转让合同的概念 依据城市房地产管理法的规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式
13、。所谓房地产转让合同，是指房地产权利人作为出让人与受让人之间就转让房地产所签订的协议。 物业转让合同的主要内容 物业转让合同由两部分构成：一是土地使用权出让合同，二是单纯以房地产权利转移为内容的房地产转让合同。,依据城市房地产转让管理规定第8条规定，房地产转让合同应当包括下列内容：,双方当事人的姓名或者名称、住所； 房地产权属证书名称和编号； 房地产坐落位置、面积、四至界限； 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 房地产的用途或使用性质； 成交价格及支付方式； 房地产交会使用的时间； 违约责任； 双方约定的其他事项。,（四） 商品房销售,1、商品房预售： 商品房预售，是指房地产开发企业将正
14、在建设中的商品房预先出售给买售人，并由买售人支付定金或者房价款的行为。 商品房预售的条件为： （1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4）县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,商品房预售的程序为： （1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证。 （2）预售人办理预售登记，领取预售许可证。 （3）预售人同承购人签订商品房预售合同。 （4）预售合同登记备案。 （5）房屋交付后，办理产权登
15、记。,2、商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格后的商品房出售给买售人，并有买售人支付房价款的行为。 根据2001年建设部发布的商品房销售管理办法的规定，商品房现售应当具备以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业营业执照和房地产企业资质证书； （2）取得土地权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。,三、物业抵押
16、 （一）物业抵押的概念和法律特征 物业抵押，是指抵押人同其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。物业抵押应签订书面合同。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 物业抵押的法律特征表现为： 物业抵押属于债权人担保的范围，是附从于债权的从权利； 物业抵押是以物业作为标的物的抵押，这就决定了抵押物不能转移地方，仍为物业所有人占有、使用。 物业抵押合同生效后，即具有对抗第三人的效力，物业抵押人对非法占有、转让物业有追偿权。物业抵押的目的在于控制抵押物的交换价值，当债权逾期得不到清偿时，房地产抵押权人能以其交换价值优先受偿。,（二）物业抵押的设定 房地产抵押权的设定范围包括以房屋抵押和以出让方式取得的土地使用权抵押两种。 在设定物业抵押时，下列物业不得抵押： 权属有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 已
