《物业管理法规 教学课件 ppt 作者 王跃国 第7章Microsoft PowerPoint 幻灯片》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理法规 教学课件 ppt 作者 王跃国 第7章Microsoft PowerPoint 幻灯片（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、国家级十一五规划教材,第7章 物业服务合同与收费管理法律制度,物业管理法规,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.1 物业服务合同 7.2 物业服务费 7.3 案例分析 7.4 本章小结 7.5 本章作业,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.1 物业服务合同 7.1.1 物业服务合同概述 1.物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 2.物业服务合同的特征。 1）物业服务合同是建立在平等、自愿
2、基础上的民事合同。 2）物业服务合同是一种特殊的、以劳务为标的委托合同。 3）物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。 3.物业服务合同的分类 1)根据物业的性质，分为居住物业服务合同和经营性物业服务合同； 2)按照服务提供的所在阶段不同，可分为前期物业合同和物业合同。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.1.2 物业服务合同主体 物业服务合同主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。 1.建设单位。建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。 2.业主委员会。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订
3、物业服务合同。 3.物业服务企业。与业主委员会签订物业服务合同，根据委托合同进行专业管理，实行有偿服务。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.1.3 物业服务合同订立程序 1.物业服务合同订立程序，物业服务合同订立过程主要包括要约和承诺两个阶段。 (1)要约，要约是指物业服务合同主体一方以书面形式、口头形式、电子信件等方式向另一方作出的希望与其订立物业服务合同的意思表示。 (2)承诺，承诺是指受要约人同意要约的意思表示。承诺的法律效力在于承诺一经作出，并送达要约人，合同即告成立，要约人不得加以拒绝。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.1
4、.4 物业服务合同的形式 物业管理法规规定，物业服务合同应采取书面形式。 7.1.5 物业服务合同的主要内容 合同的主要内容包括：双方当事人的名称和住所；物业管理区域范围；物业服务质量；物业服务的事项；物业服务费用；物业服务期限；双方权利和义务；违约责任。其中物业服务的事项包括以下方面。 物业的维修、养护、运行和管理。 公共生态环境的管理，分为绿化和公共环境卫生事务两种。 监控公共秩序的管理。 代为业主经营和财务管理的事务。 代为组织和开展社区文化娱乐活动之事务。 业主、物业使用人的个体委托事务。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.1.6 物业服务合同示范文本 建
5、设部和国家工商行政管理局制定并于1997年8月15日颁发并同时开始实施物业服务合同示范文本。 7.1.7 无效的物业服务合同 根据我国合同法第52条的规定，有下列情形之一的，物业服务合同无效。 1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的。 2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。 3)以合法形式掩盖非法目的的。 4）损害社会公共利益的。 5）违反法律、行政法规的强制性规定的。 值得注意的是，合同无效并不影响合同中独立存在的有关争议解决方式的条款的效力。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.1.8物业服务合同的违约责任 物业服务合同的违约责任主要方式有。
6、 1.继续履行。 2.采取补救措施。由违约方依法采取重作、修理、更换等补救措施承担违约责任。 3.赔偿损失。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 4.违约金。违约方支付违约金后，还应当履行债务。 根据法律的有关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.1.9 物业服务合同的变更、解除 1.物业服务合同的变更。物业服务企业接管物业以后，可能会由于业主的要求或环境的变化导致合同的部分内容不再符合实际，这时，在物业服务企业和业主委员会协商一致的情况下，可以变更原
7、合同的内容，对有关条款予以修订和更改。 2.物业服务合同的解除 物业服务企业和业主委员会经协商一致，可以解除物业服务合同。双方可以在物业服务合同中约定一方解除物业服务合同的条件。解除合同的条件成就时，可以解除合同。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.2 物业服务费 7.2.1 物业服务费的概念 物业服务费是指物业服务企业接受业主、使用人委托对物业管理区域内有关房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费分三种情况： 1.公共服务收费。具体包括管理、服务人员的工资和按
8、规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费。 2.公众代办服务收费。即物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、电话费等所获得的手续费。 3.特约服务收费。这是为个别人需要而应其约定提供专门服务所收取的费用。如代购车船票、接送小孩、看护病人等特殊服务的收费。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.2.2 物业管理服务收费的定价 1.物业管理服务收费的定价。国家对物业管理服务收费分别实行以下几种定价方式： (1)政府定价。根据价格法的规定，重要的公益服务适用政府
9、指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价。物业管服务收费管理办法规定，对上述两类收费实行政府定价或政府指导价。 (2)政府指导价。适用于对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办服务收费。 (3)经营者定价。适用于为业主、物业使用人的个别需求提供的特约服务。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.2.3 物业管理服务收费的管理 物业服务企业收取服务费的管理模式主要有两种： (1)包干制，指以固定数标准收费提供服务，余额作为利润的服务管理方式。 (2)酬金制，指由业主决定服务的水平及收费的标准，物业服务企业提供的所有服务的实际成本均由业主承担，物业服
10、务企业按提供服务的成本计算收取一定比例的酬金（佣金）作为利润的服务管理方式。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.2.4 物业管理费的收取 物业服务企业有权依法向业主收取物业服务费，以开展日常维修、修缮、整洁服务以及提供其他与居民生活相关的服务活动。同时，物业服务企业也依法负有以下义务： 1)应将收费项目、收费标准和收费办法明文约定在物业服务合同中。未受委托，自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。 2)收费实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法，应在经营场所或收费地点公布。 3)定期向住户公布收费收入和支出账目，公布物业服务企业年度计划和项目物业管理的重
11、大措施，接受业主委员会或业主、使用人的监督。 4)应当严格遵守价格法规和政策，不得只收费不服务或多收费少服务。 5)合同终止或解除后，应与业主委员会对预收的物业服务费用按实结算，多收的部分予以退还。并报有关行政主管部门备案。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,7.3 案例分析 案例1 A房地产公司建设某公寓项目。A公司与B公司签订有联建协议，但未办理联建手续及土地使用权变更登记。2003年2月1日，A公司与物业公司签订了该公寓的物业合同，期限为两年,并约定由A公司向物业公司一次性交纳上维修基金共计人民币300万元，物业公司向业主收取售房总价款的1%作为维修基金，专户存
12、入银行专款专用，使用情况定期公布。2005年7月27日，公寓业主委员会成立，并在银行设立了基金账户。业主委员会与物业公司签订物业服务合同，委托物业公司管理公寓，期限两年。因A公司没有交纳维修基金，物业公司和业主委员会向法院起诉，请求A、B公司立即支付物业维修基金300万元及延期付款违约金43.5万元。根据以上案情，回答下列各问题： 1.法院是否支持物业公司和公寓业主委员会的请求？说明理由。 2.物业维修基金该由谁承担？,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,案例解析：通过对物业服务合同主体的理解，案例可作出如下评析： (1)物业管理条例的规定，开发公司在出售房屋前，应选聘
13、物业公司管理小区。本案中A公司与物业公司签订的合同是有效的。A公司未依合同规定交纳维修基金300万元，是违约行为。因此,A公司应支付维修基金和违约责任。 (2)B公司是物业服务合同主体，它就应承担给付维修基金的义务，相反，如果不是就涉及到合同对第三人是否有约束力的问题。合同是特定的人之间为设定彼此间的权利义务关系，而在法律允许的范围内设立的法律行为，合同是一种债的关系，基于合同所成立的债权具有相对性，仅债权人有权向债务人请求履行给付义务或附随义务，其他第三人在合同所确定的法律关系中既不享有权利，又不承担义务。本案中B公司不是物业服务合同当事人，因为其并没有实质性的参与开发某公寓项目，且它与A公
14、司的联建并没办理相关的审批手续，所以不应当承担物业维修基金的给付义务。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,案例2 2003年，某实业公司购车一辆，同年，在某大厦购买A座408号一套房屋，在小区租车位，并按月向被告缴纳车辆出租费90元。每次汽车出入某大厦均按规定交收出入证。出入证规定，汽车进入某大厦小区须领取此证方可入内，汽车驶出某大厦小区须交回此证方可放行。2004年8月7日，将该车辆向保险公司投保，签订了机动车辆保险单，规定车辆失窃险限额为20万元。2005年8月6日下午，李某开车返回某大厦，入门时从门卫处保安人员手中领取36号车辆出入证，大厦保安人员张某、朱某当即
15、登记该车进入某大厦。当晚10点，保安人员张某、朱某看见有人将该车开出某大厦时，要求司机交出入证，司机说出去接人就回来，保安人员未收回出入证就将车道闸放开，让汽车开出去。李某于8月7日上午发现车辆被盗，及时通知被告物业公司，并向公安机关、保险公司报案。事后，要求物业公司承担经济赔偿责任，物业公司不同意赔偿，保险公司也未予赔偿，于是诉诸法院。试问车辆被盗，物业公司是否承担经济赔偿责任？,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,案例解析： 根据物业管理条理，小区租车位，收费但如无其他约，车辆被盗的，物业公司并不承担法律责任，但有约定的除外。 本案中，物业公司与承租人有约定。即每次
16、汽车出入某大厦均按规定交收出入证。出入证规定，汽车进入某大厦小区须领取此证方可入内，汽车驶出某大厦小区须交回此证方可放行。而当晚10点，保安人员张某、朱某看见有人将该车开出大厦时，要求司机交出入证，司机说出去接人就回来，保安人员未收回出入证就将车道闸放开，让汽车开出去，则违背了合同的约定。所以，物业公司应承担经济赔偿责任。,0,国家级十一五规划教材,物业服务合同与收费管理 法律制度,案例3 2003年5月，某投资公司将其开发的某住宅小区的住宅预售给业主。2003年9月，该住宅小区建成，迁入320家住户。2004年1月31日，投资公司和某物业公司签订物业服务合同。约定：投资公司将其开发的某住宅小区第一期37栋高级公寓的物业管理承包给某物业公司，承包期5年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米1元；合同签订后10日内，物业公司应向投资公司支付履行保证金50万元。同年5月12日，投资公司又
