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1、项目前期策划 项目定位和设计 项目投资策划 整合营销策划 全程物业策划 等 五大模块。追问我是想知道在各个阶段主要是做些什么？回答1、项目前期策划好的开始是成功的一半，而策略方向的错误则满盘皆输。面对庞杂的数据与多变的环境，如何直入现象背后，精准抓取制胜要点、指出成功大方向？面对浩大的系统工程，又该如何进行全盘掌控？你无须手足无措，完善的项目前期策划技能助你披荆斩棘。你将掌握的技能：市场调查数据分析方法和市场调查报告的撰写，在应对多变的房地产市场中做出有效的分析和准确预测。2、房地产项目定位和设计房地产市场向来风云莫测，竞争激烈度更是异乎寻常，你操盘的项目不在黄金地段，公司更没有雄厚的资金，在
2、竞争中究竟还能否占有一席之地？四两到底能否拨得过千斤？不必疑惑重重，巧妙的定位，独特的设计才是赢得市场的最佳“掘金术”，更是化腐朽为神奇的妙药。掌握定位的精髓，四两拨千斤将不再只是传奇。你将掌握的技能：房地产市场细分方法及市场定位策略， 能够精准掌握项目产品定位和目标客户定位的方法与技巧，并对项目总计设计方案进行全方位的评估。3、房地产项目投资策划“小成本大回报”是任何公司永恒不变的目标。面对多达数百页的项目资料，如何准确评估，冷静预算？面对有限的资金，如何将好钢用在吸金的刀刃上？几大投资黄金法则为你倾力打造。你将掌握的技巧：掌握房地产项目成本费用构成，能对项目成本进行估算，并能够对房地产项目
3、投资效益进行静态评价和动态评价，从而编制投资项目运营计划。4、房地产项目整合营销策划每一个崛起的商业神话，都意味着一个独特的营销模式，营销策划在激烈的商战中更是堪称企业的生命线。如何针对不同项目的特质开创独到且有效的营销方式？本课程模块几大技巧全包括。您将掌握的技巧：了解房地产营销基础知识，掌握项目定价原则和方法，制定价格策略方案，基于营销目标和战略定位制定营销推广计划和促销活动方案，了解营销管理与营销控制的方法。5、房地产项目售后服务和物业管理项目售罄意味着大功告成？不，一切才刚刚开始，住宅小区，写字楼，商业场所，工业区，不同种类的房地产项目都有着分属各自的物业管理模式，如何保证物业管理效能
4、最大化，实现量体裁衣般的针对性售后服务，获取利润价值最大化？不懂房地产项目售后服务和物业管理，不能称之为优秀的房地产策划师。学科目标：掌握CRM（顾客关系管理）系统内容以及公关活动策划，知晓物业管理内容与方法，能够运用物业管理费用测算方法。房地产“全程策划”工作报告秦岭秋风 发表于 焦点房产网 上海业主论坛 上海业内论坛 2007-07-07 11:41:49【顶楼】第1章 关于“全程策划”一、“全程策划”的概念房地产是一个高度社会化的产业。对于绝大多数的房地产开发商，其开发和管理是建立在对社会服务依赖的基础上。购买土地请投资专家判断其投资价值规划设计请专业的设计院工程建设请专业建筑公司建设工
5、程监理请专业的监理机构营销推广请专业的代理公司物业管理请专业的物业公司房地产业的每一个环节的社会服务性都非常强，这就需要有另外一种服务，把每一个环节建立起内在联系，使它的整体水平能够提高。这种参与全过程的服务就是“全程策划”。二、全程策划的工作阶段市场调研和投资分析概念设计（产品项目功能分析）和形象设计营销策划（主力客户群定位、强卖点的分析、弱势提示及处置方法、定价策略和研究）广告创意、媒体代理、公关活动三、“全程策划”的内涵全程策划的内涵是“等值策划”，即努力寻找这块地的最大潜值，其主要包括：发掘土地的环境价值（自然环境、人文环境、商业环境、交通环境、城市区位环境等）研究项目的开发价值（功能
6、定位、容积率、规划方法、建筑风格、室内空间布局、景观设计、设备材料挑选）注重延伸价值（售后服务、品牌塑造、品质保障、文化艺术含量）分析机会价值（入市时机、客户定位、适时价格性能比、政策背景利用）四、“全程策划”的理念以“共同甲方”的姿态全程参与客户的项目，运用优良的专业态度和服务精神，在创新精神和能力较高的基础上，注重团队作战整体实力，与客户携手共进，协助客户成为出类拔萃的佼佼者。五、“全程策划”的模块（一）、项目投资分析项目本身的品质卓越永远是至关重要的（土地价值分析、建筑功能确定）（二）、建设概念设计从规划布局、建筑风格、环艺设计切入、提升价值空间（三）、项目形象识别是地产项目增强品牌价值
7、的有力手段。（四）、营销策划锁定目标客户，确定销售时机，制定价格策略、理性入市、兑现卖点。（五）、市场推广设计创意，来自同地产商的沟通和对市场的洞察，以及基于敏感的天性去体会瞬息即逝的灵感。（六）、媒体组合将分散的广告信息有效地组合起来，形成一个整体。（七）、住宅项目全程策划工作模块表住宅项目全程策划工作模块工作阶段及内容 工作深度 主要负责部门第一阶段 1、地块环境调研报告 对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示 策划调研部2、土地SWOT分析报告 对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析 策划调研部3、市场调研报告 对目前的经济环境、项目当地房地产市场供求状况、项目所在区域同类
8、楼盘现状进行调研分析 策划调研部第二阶段 4、项目名称及VIS设计 项目中英文名，项目视觉、识别系统设计、营销中心及工地现场包装 广告设计部5、项目概念设计 建筑概念设计、环艺概念设计 策划建筑设计6、项目价值判断 通过对项目价值实现各要素的对比，分析项目的可实现价值 策划调研部7、项目投入产出模拟 进行静态的投入产出模拟及敏感性分析和风险评价 策划调研部8、项目定价模拟 对项目的均价和不同的住宅单位价格进行模拟 策划调研部第三阶段 9、入市前营销策划报告 对入市前的各种营销工作进行策划和安排 策划营销部10、项目销售进度模拟 销售节奏的策略性提示 策划营销部11、销售法律文件 各种须准备的法
9、律文件列示 策划营销部12、物业管理概念指引 与项目定位相适应的物业管理概念提示 策划营销部13、销售人员培训纲要 卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲要 策划营销部第四阶段 14、年度创意主题 阶段性的广告创意及表现主题 广告创意部、设计部15、系列活动策划及广告表现 营销活动的实施及广告实施 策划营销部、广告创意部、设计部、客户部、服务部第2 章 调查资讯一、调查的主要内容（一）、与投资项目相关的社会经济环境分析1、 政策环境2、 金融环境3、 产业分布特点4、 所有制结构特点5、 集团购房与私人购房比例6、流通环境7、（二）、该区域住宅开发总量分析1、各住宅分区开发时现状2、各住宅分区开发走
10、势（三）、该区域商品住宅消化总量分析1、历年商品住宅消化总量的主要贡献率（结构分析）2、商品住宅消化总量现状3、商品住宅消化总量前景分析（四）、该区域不同类型房地产需求量与现状分析1、商业（商场）类地产需求量与现状分析2、办公楼类地产需求量与分析3、住宅类（高层、多层、别墅）需求量与现状分析4、酒店类地产需求量与现状分析（五）、该区域商品住宅市场不同档次需求量与现状分析1、豪宅类市场需求量与现状分析2、普通类市场需求量与现状分析3、经济适用型类市场需求量与现状分析4、福利类市场需求量与现状分析（产权/租赁/，一手、二手、三手市场）（六）、该区域明星楼盘分析（住宅市场）1、历年明星楼盘界定2、明
11、星楼盘的分布及结构分析3、明星楼盘的主要营销特点4、明星楼盘的参与者与制造者5、明星楼盘的溢价6、未来明星楼盘的充要条件（七）、该区域畅销楼盘分析（住宅市场）1、畅销楼盘界定2、畅销楼盘营销特点3、畅销楼盘畅销原因分析（八）、该区域滞销楼盘分析（住宅市场）1、滞销楼盘界定2、滞销楼盘分布及结构分析3、滞销楼盘的营销特点4、滞销楼盘的参与者及损价5、如何避免落入滞销楼盘（九）、该区域最受欢迎物业类型分析（住宅市场）1、最受欢迎物业界定2、该区域最受欢迎物业比重及分布特点3、该区域最受欢迎物业营销特点4、该区域最受欢迎物业参与者及溢价特点5、如何加入该区域最受欢迎物业阵营（十）、该区域文脉状况分析
12、（居住文化）1、该区域居住构筑物的演变与主因分析2、该区域居住构筑物的文化归类3、未来该区域居住构筑物的文化延伸（十一）、该区域住宅租金水平分析1、该区域住宅均租水平总体分析2、 该区域住宅租金回报率分析3、该区域住宅租金回报率预测4、该区域住宅租金对区位优劣势的影响（十二）、该区域住宅市场空置率分析1、空置率界定2、 该区域商品住宅总空置率分析3、 该区域商品住宅空置率与开发量、需求量的关系分析4、 该区域商品住宅空置率的结构分布5、 该区域商品住宅未来空置率走势（十三）、该区域住宅市场消费者分析注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同，问卷内容略。二、调查的结果分析（一）、社会客观经济环境分
13、析（略）广州市房产市场环境1994年以来，国家加强宏观调控，固定资产投资规模受到严格控制，广州市房地产市场进入调整期，市场逐步降温。广州目前的高层住宅主要分布在交通发达、配套设施完善的东山区、越秀区和天河区，其中又以天河区和东山区为甚。1995年1-11月份广州市新入市的高层住宅达80万平方米，而市场吸纳量只有35万平方米，市场明显供大于求。（二）、供求状况分析1、商业物业供求状况（1） 广州市商业物业供求状况（略）（2） 广州市各区商业物业供求情况A、各区商铺市场供给量B、各区商铺市场需求量C、各区商铺市场积压量D、各区商业物业空置率（3） 越秀区商铺供求状况越秀区商铺市场需求仅占供给23.
14、2%，供过于求亦是事实。（如下图）1996年 越秀区各区商业物业供应量与需求量1号商业区的销售量占总销售量的57%，1号商业区的“商业价值”概念普遍被人们所认同。1995年（3月-12月）市场需求为4633.66平米,1996年(1月-12月)市场需求为24240.94平米。在市场需求中，1996年的销售为24240.94平米，1995、1996年销售总额的84%。1996年的市场供应量比1995年递增149%。（4） RJ-10周边商业物业供求状况（见下图）1995-1996年越秀区一号区商业物业供应量与需求量1996年的平均价格比1995年增长的30%。1996年1号区的需求量是1995年
15、的3倍。百汇、建业、曼哈顿、泰康、亿安等销售率均在40%以上，百汇、泰康投入市场的均已销售完毕。（5） RJ-10周边商业物业1995-1999年供应量从1995-1996年的批地情况来扑克，区域内开发的面积尚有50万平米（30-40%为商业用面积。）（表3.2）表3.2 RJ-10周边商业1995-1999年的供应量合同号 地点 发展商 面积(平方米)95年批准 95049 北京路374号A座 广州市人民政府招待所 5874895090 北京路374号B座 广州瑞榕 5800195060 中山五路以北、起义 地下铁道总公司 100000路以西95090 惠福西208-214 市供销 232595103 中山五路193-215号 埔丽房地产 2660095104 西湖路、龙藏街、 光明房产 约20000惠新西951
