《技术经济分析 教学课件 ppt 作者 孙丽萍 主编 赵 刚 霍再强 副主编 第六章投资项目的经济评价》由会员分享，可在线阅读，更多相关《技术经济分析 教学课件 ppt 作者 孙丽萍 主编 赵 刚 霍再强 副主编 第六章投资项目的经济评价（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第六章投资项目的经济评价,第一节财务评价,一、财务评价的任务 1、站在企业立场上，通过计算项目的费用、效益、盈利状况、清偿能力及外汇效果，考察项目本身的财务生存能力及财务可行性。 2、财务评价可与项目的国民经济评价进行比较，促进国家投资计划的实现。 3、为企业投资作出财务规划。财务规划包括资金的筹集、运用和贷款偿还。,二、财务评价的程序 1、基础数据的准备 通过预测获得项目投资、销售收入、生产成本、利润、税金及项目计算期等基础数据。 2、编制基本财务报表 财务报表包括基本报表和辅助报表。 3、财务评价指标的计算与评价 由上述财务报表，计算出各项财务评价指标。即可对项目的赢利能力、清偿能力及外汇
2、平衡等财务状况做出评价，判断项目财务的可行性。,4、进行不确定性分析 通过盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定性分析方法，分析项目可能面临风险及项目在不确定情况下的抗风险能力，得出项目在不确定情况下的财务评价结论或建议。 5、做出项目财务评价的最终结论 由上述确定性分析和不确定性分析的结果，对项目的财务可行性做出最终判断。,第二节财务评价报表体系及评价指标,一、现金流量表 现金流量表只反映项目在计算期内各年实际发生的现金收支，不反映非现金收支（如折旧费、应收应付帐款等）。 用现金流量表计算各项动态和静态的评价指标进行财务盈利能力分析。,按投资计算基础不同，现金流量表分为： （1）全部投资现金流量表
3、 以全部投资作为计算基础，假设全部资金均为自有资金，因而不必考虑利息，只计算全部投资的税前及税后财务内部收益率、财务净现值指标。 目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案进行比较建立共同的基础。,说明： 1）现金流量表只计算现金收支，不计算非现金收支，因此不包括折旧和摊销费用。 2）在此表中，假设全部投资仅为自有资金，因而不必考虑利息。经营成本中不包括流动资金利息。 3）固定资产余值和流动资金均在项目计算期最后一年回收，流动资金回收额为项目全部流动资金。 4）计算指标：内部收益率、净现值、投资回收期。,（2）自有资金现金流量表 该表从投资者角度出发，以投资者的出资额为计算基础，把偿还借款
4、本金和借款利息作为现金流出，用以计算自有资金的财务内部收益率和财务净现值。 目的是考察项目自有资金的盈利能力和向外借款对项目是否有利。,说明： 1）此表增加了借款本金偿还和借款利息支出两个项目，流动资金利息应与固定资产投资借款利息一并列入“借款利息”支付。 2）计算指标： 自有资金的财务内部收益率、财务净现值。,二、损益表（利润表） 损益表是反映项目各年的利润总额、所得税及各年税后利润分配等情况的财务报表。 （1）以出售型房地产项目的损益表 由于出售型房地产项目其投资过程就是房地产产品的生产过程，建设期与经营期无法截然分开，所以： 总投资=总成本费用=经营成本 利润总额=销售收入-总成本费用-
5、经营税金与附加-土地增值税 出售型损益表.rtf,（2）以出租为主的房地产项目损益表 以出租经营为主的房地产投资项目与一般性建设项目类似。经营成本包括：管理费、维修费、折旧费、利息支出、房产税、经营人员工资等。 利润总额=出租收入-经营成本-经营税金及附加 出租损益表.rtf,（3）主要计算指标 1） 投资利润率=年利润总额/项目总投资 100% 项目总投资=固定资产投资+建设期利息 + 流动资金 在项目经济评价中，将投资利润率与行业平均投资利润率相比，以判别项目单位投资盈利能力能否达到本行业平均水平,2） 投资利税率=年利税总额/项目总投资 100% 年利税总额=年销售收入-年总成本费用 在
6、项目评价中，将投资利税率与行业平均投资利税率对比，以判别项目单位投资对国家积累的贡献水平是否达到行业平均水平。 3）资本金利润率=年利润总额/资本金 100% 资本金为项目的注册资金,三、资金来源与运用表 此表主要用以反映项目寿命期内各年的利润水平、资金盈余或短缺，以及资金来源与运用等财务状况。 它可用于资金筹措方案的选择，指导借款及偿还计划的制定。并根据此表计算静态投资回收期，进行资金清偿能力分析核对项目的财务现实性与获利能力的分析。 注：表中各年度的累积盈余金额应始终大于或等于零。否则，项目因资金短缺而不能按计划进行。,四、资产负债表 此表能综合反映项目各年末的资产、负债和资金的增减变化情
7、况及相互间的对应关系，以检查房地产企业的资产负债、资金结构是否合理，是否有较强的还债能力。 资产负债表的内容 资产=负债+所有者权益,资产,负债,所有者权益,根据此表可计算的评价指标： （1） 资产负债率=负债合计/资产合计100% 该指标反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力。 （2） 流动比率=流动资产总额/流动负债总额 100% 该指标反映项目各年偿付流动负债的能力。,（3） 流动资产总额-存货 速动比率=- 100% 流动负债总额 该指标反映项目各年快速偿付流动负债的能力。,五、财务外汇平衡表 在项目评估中，该表专门反映项目计算期内各年外汇收支及余缺的情况。 该表可用于外汇平衡分析
8、，适用于有外汇收支的项目财务效益分析。,第二节投资项目的国民经济评价,第一节国民经济评价概述,一、国民经济评价的概念 是指从整个国民经济发展的角度，来分析评价房地产投资项目需要国家付出的代价和对国家做出的贡献。是从国家宏观经济角度分析评价项目的微观经济效应。 对项目进行国民经济评价的目的是为了有效地、合理地分配和利用资源，提高项目整体经济效益，保证项目在宏观方面的科学性和准确性。,二、房地产投资项目国民经济评价与财务评价的区别： 1、评价的角度和目标不同 2、评价采用的价格和经济参数不同 3、评价中费用和收益的划分范围不同 4、评价指标的内涵不同,国民经济评价与财务评价比较,三、国民经济评价的
9、步骤 1、对效益和费用的计算范围进行调整 2、对效益和费用数值的调整 3、编制表格并计算评价指标,第二节国民经济评价中的调整参数,一、影子价格 定义：是指在完善的市场经济条件下，资源的分配和利用达到最优状态，即供求均衡时的均衡价格。,影子价格属于重要的国家参数，原则上应由国家有关权威机构测算颁布。但是国家不可能测出所有投入物和产出物的价格，所以一般是按照：外贸货物 非外贸货物 特出投入物 分别采用不同的方法进行调整计算，确定项目投入物和产出物的影子价格。,附：特殊投入物影子价格的确定 （1）劳动力影子价格的计算 是指目标项目所雇用的工人在被雇佣以前对国民经济作出的贡献，其实质是工人为本项目提供
10、劳务而使整个经济为此付出的代价。 在国民经济评价中，影子工资作为费用计入项目的经营成本。 影子工资=财务工资影子工资换算系数 影子工资换算系数由国家统一测定公布，主要根据我国劳动力的状况、结构及就业水平等因素确定。,土地影子费用的计算 在国民经济评价中，土地的影子费用包括拟建项目占用土地而使国民经济为此放弃的效益，以及国民经济为项目占用土地而新增的资源消耗。 土地影子费用=土地机会成本+新增资源消 耗费用,二、社会折现率： 社会折现率是项目的资金应达到的按复利计算的最低收益水平。即站在国家的角度看项目投资应达到的收益率标准。 社会折现率的确定应考虑一定时期的投资收益水平、资金的机会成本、资金的
11、供求状况、投资规模及国民经济评价的实际情况。,三、影子汇率 1、影子汇率：是指外汇的影子价格。 它体现了从国家角度对外汇价值的估量。在国民经济评价中用于外汇与人民币之间的换算，同时又是经济换汇成本及节汇成本的判断依据。 影子汇率的计算： 影子汇率=官方汇率影子换算系数 影子换算系数：是影子汇率与国家外汇牌价的比值系数,第三节国民经济评价报表和国民经济评价指标,1、国民经济效益费用流量表（全部投资） 此表不分投资来源，以全部投资作为计算基础，计算国民收入净增值、经济净现值、经济内部收益率。 目的是考察全部投资的国民经济盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。,2、国民经济效益费用流量表（国
12、内投资） 对于有利用外资的投资项目需要编制此表。它国内投资作为计算基础，反映国外借款利息和本金偿还、外国资金的股息和红利支付等。并根据此表计算国内投资的国民经济评价指标。 目的是考察利用外资项目中国内资金的国民经济盈利能力。,3、经济外汇流量表 有些涉及外汇收支的房地产投资项目，需要编制经济外汇流量表，用以计算经济外汇净现值、经济换汇成本等指标。 目的是进行房地产投资项目的外汇效果分析。,二、国民经济评价指标 国民经济盈利能力分析 （1）经济内部收益率 EIRR 指项目的寿命期内各年累计净现值等于零时的折现率。,B 效益流入量 C费用流出量,经济内部收益率等于或大于社会折现率表明项目对国民经济
13、的净贡献达到或超过了要求的水平，此时应认为项目是可行的。,（2）经济净现值 ENPV 指用社会折现率将项目计算期内各年的净现金流量折算到建设期初的现值之和。 净现值等于或大于零，表明国家为拟建项目付出代价后，可以得到符合社会折现率的社会盈余，此时认为项目可以接受。,is 社会折现率,国民经济外汇效果分析 （1）经济外汇净现值 ENPVF 是指生产出口产品的项目外汇流入和外汇流出的差额按社会折现率折算到基准年的现值之和。 此指标可用来分析评价拟建项目实施后，对国家的外汇净贡献程度。 一般要求ENPVF0,FI 外汇流入 Fo 外汇流出,（2）经济换汇成本 是指用影子价格、影子工资调整计算，用社会折现率计算的项目为生产出口产品而投入的国内资源现值与出口经济外汇净现值之比。 生产出口产品的国内资源投入现值 经济换汇成本=- 生产出口产品的经济外汇净现值 此指标是分析评价项目实施后生产的出口产品在国际上的竞争力和判断产品能否出口的一项重要指标。 当经济换汇成本影子汇率时，可考虑接受该项目。,（3）经济节汇成本 是指项目计算期内生产替代进口产品所需投入的国内资源现值与生产替代进口产品的经济外汇净现值之比。 生产替代进口产品国内资源投入现值 经济节汇成本=- 生产替代进口产品的经济外汇净现值 当经济节汇成本影子汇率时，表明拟建项目生产替代进口产品是有利的，可以考虑接受该项目。,
