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1、1,项目八 财产税纳税实务,项目8.1 房产税的税务处理,项目8.2 契税的税务处理,项目8.3 土地增值税的税务处理,项目8.4 车船税的税务处理,2,项目八 财产税纳税实务,绿地实业有限公司有关资料如下： 12010年1月至3月间，该公司有一处办公大楼原值700万元，自用。另有一处房产价值200万元，用于出租，租期1年，每月租金20 000元，已知政府规定的扣除比例为30% 。 思考：如何准确计算出该公司2010年第一季度的房产税呢？ 2该公司2010年7月接受同市鸿源公司以房产投资入股，房产市场价值为300万元；因经营区域的需要，于2010年9月以此自有房产与另一企业交换一处房产，支付差
2、价款50万元。（规定税率为3%） 思考：如何准确计算出该公司2010年的应缴契税是多少呢？, 导入案例,3,项目八 财产税纳税实务,绿地实业有限公司有关资料如下： 3该公司因工作地点变动的原因，于2010年11月出售原建造的办公大楼，取得销售收入1000万元，并按税法规定缴纳了有关税费。当时为建此大楼而支付的地价款为200万元，投入的建楼成本为500万元，所借银行贷款利息支出无法按项目分摊，房地产开发费用计算比例适用10%。 思考：如何准确计算出该公司2010年出售此办公大楼应缴的土地增值税是多少呢？ 4该公司有自重5吨的载货汽车4辆，客车2辆，载货汽车年税额40元/吨，载人汽车年税额200元
3、/辆。 思考：应如何准确计算出该公司2010年的车船税呢？, 导入案例,4,房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税 。,项目8.1 房产税的税务处理,8.1.1 房产税基础知识,一、房产税的纳税人 是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。,具体规定如下（注意多选题）： 1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人； 2.产权出典的，承典人为纳税人； 【提示】房产出租的，由房产产权所有人（出租人）为纳税人。,5,一、房产税的纳税人,3.产权所有人、承典人
4、均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人； 4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人； 5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。 【提示1】纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 【提示2】外商投资企业、外国企业、华侨和香港、澳门、台湾同胞投资兴办的企业以及外籍人员和港澳台同胞等在内地拥有的房产，也要缴纳房产税。 【提示3】房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。,6,【例题1 判断】张某将个人拥有产权的房屋出典给李
5、某，则李某为该房屋房产税的纳税人。（ ）（2008年） 【答案】。房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。,【例题2 多选】根据房产税暂行条例的规定，下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（ ）。 A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人 【答案】ACD 。,7,二、房产税的征税范围,1.从地理位置上：房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。 2.从征税对象上房屋。 所谓房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，
6、可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。 【提示】独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房产，不征房产税。,8,一、房产税的计税依据,房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。按房产计税价值征税的，称为从价计征；按房产租金收入征税的，称为从租计征。,1.从价计征房产余值为计税依据。 计税余值房产原值（110%30%） 具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。 对融资租赁的房屋以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。,8.1.2 房产税的计
7、算,9,（1）房产原值：会计制度账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值（或原价），包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 （2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 （3）投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待： 以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房
8、产税。 以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。,10,【例题3 单选】某企业有原值为2000万元的房产，2009年1月1日将全部房产对外投资联营，参与投资利润分红，并承担经营风险。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该房产2009年度应纳房产税为（ ）万元。 A.16.80 B.168 C.24 D.240 【答案】A 。用于投资联营的房产，纳税人参与投资利润分红，共担风险的，按照房产余值作为计税依据计征房产税，该企业应纳房产税2000（130%）1.2%16.80（万元）。,11,【例题4 判断】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套
9、设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（ ）（2009年） 【答案】。,2.从租计征 房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。,12,二、房产税的税率及应纳税额计算,1.税率 （1）从价计征：税率为1.2%。 （2）从租计征： 税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。,2.应纳税额的计算（重点）,13,【例题5 单选】某企业2009年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。该企业2009年度应缴纳的房产税税额
10、为（ ）万元。（2009年） A.18 B.33.6 C.42 D.48 【答案】C 。该企业2009年应缴纳的房产税5000（130%）1.2%42（万元）,【例题6 单选】某企业一幢房产原值600 000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%。根据房产税法律制度的规定，该房产年度应缴纳的房产税税额为（ ）万元。（2008年） A.9360 B.7200 C.5040 D.2160 【答案】C 。应缴纳的房产税600000（130%）1.2%5040（万元）,14,【例题7 单选】某企业2009年有固定资产原值3000万元，其中房产原值为2000万元，已提折旧400万
11、元；机器设备原值为1000万元，已提折旧240万元。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2009年度应纳房产税为（ ）。 A.16.8万元 B.168万元 C.24万元 D.240万元 【答案】A 。企业应纳房产税2000（130%）1.2%16.8（万元）。,15,【例题8 单选】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2009年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2009年应纳房产税额为（ ）。 A.1.652万元 B.0
12、.816万元 C.0.516万元 D.1.632万元 【答案】D。（1）开餐馆的房产应纳房产税20（120%）1.2%0.192（万元）；（2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；（3）出租房屋应纳房产税11212%1.44（万元）；（4）应纳房产税0.1921.441.632（万元）。,16,房产税的税收优惠,房产税的税收优惠政策主要有： （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。 （2）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。 （3）
13、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 （4）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。 （5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。 （6）经财政部批准免税的其他房产。,17,计提时 借：管理费用税费 贷：应交税费应交房产税 缴纳时 借：应交税费应交房产税 贷：银行存款,8.1.3 房产税的会计处理,18,8.1.4 房产税的缴纳,1.纳税义务发生时间： （1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 （2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月
14、起，缴纳房产税。 （3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 （4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。 （5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 （6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。 （7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 （8）自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。,
15、19,【例题9 多选】根据房产税暂行条例的规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的是（ ）。 A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税 B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税 C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之月起，缴纳房产税 D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税 【答案】AC。,20,【例题10 多选】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（ ）。（2010年） A.200
16、9年12月 B.2010年1月 C.2010年2月 D.2010年4月 【答案】C。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。本题中2010年1月办妥（竣工）验收手续，所以从2010年2月起征收房产税。,21,2.纳税义务发生地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。 3.纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。海南省要求按季申报。 4.纳税申报,22,契税是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。,项目8.2 契税的税务处理,8.2.1 契税基础知识,一、契税的纳税人 权属的承受人 是指在我国境内承受
