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1、重庆市龙煌实业有限责任公司加洲国际项目可行性研究报告编制单位：重庆万隆工程造价咨询有限公司编制时间：二九年十月编制单位：重庆万隆工程造价咨询有限公司法定代表人：陈日忠项目负责人：薛茫茫（高级工程师）技术管理人：纪秋林（高级工程师、造价工程师）审定：付正惠（重庆大学副教授、房地产估价师）校对：尹 广（注册会计师、资产评估师）编制：吴 明（造价工程师）加洲国际项目可行性研究报告目 录第一章总论1一、概述1二、项目研究结论及建议4第二章项目建设背景及必要性9一、项目提出背景9二、项目投资必要性和经济意义11第三章市场分析14第一节酒店业行业状况及发展前景14一、行业基本情况14二、行业发展现状14三
2、、行业竞争格局16四、进入本行业的主要障碍16五、行业发展趋势17六、行业发展前景18第二节区域星级酒店市场状况20一、重庆市酒店业状况20二、重庆市五星级酒店布局规划23三、江津区酒店业状况24四、江津区五星酒店客房供需情况分析26五、酒店高端餐饮市场分析26六、项目市场竞争优势28七、项目市场研究结论29第三节房地产行业状况及发展前景30一、行业基本情况30二、行业发展现状及趋势30三、影响房地产行业发展的有利和不利因素35第三节区域房地产市场状况37一、重庆房地产市场状况37二、江津区房地产业状况42三、江津区房地产业走势42四、市场研究结论43第四章项目建设规模及及经营方案45一、建设
3、内容和规模45二、酒店项目筹备工作46三、酒店项目具体业务计划47第五章项目场址及建设条件52第一节项目场址52一、地理位置52二、场址土地权属类别及占地面积52第二节建设条件52一、区域社会经济条件52二、自然气候条件53三、工程地质条件54四、基础设施条件54五、征地拆迁条件55六、交通条件55第六章工程技术方案56一、设计依据、指导思想与原则56二、规划设计目标58三、现状分析与特点59四、总平面布局60五、主要设计理念与对应性策略61六、建筑设计64七、建筑形象设计66八、给排水设计67九、电气设计70十、建筑节能76十一、结构设计77十二、主要设备方案82第七章环境保护84一、环境保
4、护标准84二、环境影响初步分析85三、项目环境保护措施及经济技术分析85四、环境影响分析结论93第八章项目实施进度96一、建设周期96二、项目实施进度安排96三、项目实施进度计划96第九章项目经济评价概述98一、项目经济评价特点98二、项目经济评价依据98三、项目经济评价范围和方法98四、计算期98五、基准收益率99第十章项目费用与效益估算100一、投资估算100二、收入和税金估算103三、成本费用估算104第十一章资金来源与保障106一、债务资金106二、项目资本金106三、资金来源与保障106第十二章财务分析107一、融资前分析107二、融资后分析108第十三章不确定性分析和风险分析111
5、一、盈亏平衡分析111二、敏感性分析111三、主要风险因素识别、应对与风险等级判断111第十四章研究结论及建议118一、技术评价118二、经济效益评价119三、研究结论119四、研究建议119第一章 总论一、概述 （一）项目简介 项目名称：加洲国际项目建设单位：重庆市龙煌实业有限责任公司建设单位法定代表人：邬贵峰项目性质：新建项目项目地址：江津区几江东部新城E3-7（原E3-8）地块项目建设内容：加洲国际项目由一个按照五星级标准设计的超豪华商务酒店及一个国际高尚住宅住宅小区开发项目组成。项目建设用地面积63366平方米（95.05亩），净用地面积57780.65平方米（86.67亩），总建筑面
6、积172870.14平方米。五星级商务酒店：打造一座集住宿、餐饮、会议、休闲娱乐、会展等综合功能于一体的五星级商务酒店，用地面积40亩，建筑面积46130.65平方米，拥有标准客房、普通套房、豪华套房、单间等各式客房330间。国际高尚住宅小区：打造具有独特的建筑风格，优美的小区环境，一流的物业管理和宜居的人文环境，用地面积45.05亩，建筑面积126739.49平方米的高品质国际住宅小区。项目总投资：项目总投资为47,351.93万元，其中：建设投资为44,259.93万元,建设期利息为2,592.00万元，流动资金为500.00万元。资金筹措计划：项目资本金22,351.93万元，项目银行贷
7、款25,000.00万元。（二）项目定位1、市场定位：酒店项目市场定位于为高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、重庆高收入者提供高质量的住宿、餐饮、娱乐休闲服务设施，主要目标客户为高端商务（公务）客户。房地产开发项目以优秀、精致、时尚、舒适中型户型为主，满足自住型、投资性客户需求，强调景观性好，绿化率高，实用性与观赏性。2、经营管理定位：公司拟引进国际知名品牌酒店集团作为酒店营运商负责项目经营管理，从而加盟国际连锁品牌序列。3、标准定位：引入ISO9000 国际服务质量标准，实现酒店服务质量与国际水平的接轨，以满足境内外高中端客户需求；（三）可行性研究报告编制的依据和原则1、编
8、制依据（1）酒家酒店分等定级规定（GB/T 133912000）；（2）旅游饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2003）；（3）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（重庆市人民人民政府）； （4）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划；（5）重庆市江津区城市总体规划（20072020）；（6）一小时经济圈江津区经济社会发展规划；（5）投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司）；（6）建设项目经济评价案例（建设部标准定额研究所）；（7）房地产开发项目经济评价方法（建设部）；（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）；（9）有关
9、政府部门、机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（10）国家其他有关法律、法规、规范。（11）项目方案设计（方略建筑建筑设计有限责任公司重庆分公司）；（12）项目环境影响报告书（重庆市环境保护工程设计院有限公司）；（13）项目环境边坡岩土工程勘察报告书（中国华西工程设计建设有限责任公司重庆分公司）；（14）建设单位提供的营业执照、资质证书、项目房地证、合同、协议等项目相关资料。2、编制原则（1）科学确定建设规模，节约用地，节约投资。（2）体现现代性与实用性的有机结合，树立品牌意识，坚持品牌定位。（3）针对商务人士、成功人士尊贵、豪华、高端的需求特点，项目始终遵循“以人为本”的理念，提供有针
10、对性、个性化、特色化的客房、餐饮、娱乐休闲产品。（4）本项目坚持“创国内一流、国际知名品牌，做大重庆旅游，做强住宿主业”的目标，针对特定顾客进行高起点定位、高标准建设，为市场提供高品质产品。（5）工程建设与江津几江东部新城整体建设相辅相成，互促共进，从而提高江津城市品位和该项目的整体形象及经济效益。（四）建设单位简介企业名称：重庆市龙煌实业有限责任公司（以下简称“龙煌公司”）住 所：江津区几江街道南门路43号注册资本：壹仟万元整实收资本：壹仟万元整企业类型：有限责任公司法定代表人：邬贵峰成立日期：2009 年5月12日经营范围：房地产开发、从事投资业务、旅游开发。（五）研究范围和工作内容通过对
11、酒店（房地产）市场分析，并围绕技术可靠、经济合理的原则，论述本项目的可行性情况。主要研究内容包括：市场分析、建设规模与经营方案、项目选址及建设条件、工程技术方案、环境保护、项目实施进度、投资估算和财务评价、风险分析等。二、项目研究结论及建议（一）技术评价项目技术上可行：1、符合产业政策的发展要求酒店业、房地产业目前为国家、重庆市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。2、符合市场需求经市场需求预测分析，江津区酒店业、房地产业为朝阳产业，项目市场前景乐观。3、项目实施准备充分龙煌公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。4、建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址占
12、尽天时地利人和，对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。5、工程技术方案合理、可靠6、环保可达标本项目施工期和服务期产生的污染物都较少，采取严格有效的污染防治措施后，污染物的排放对周围环境的影响小，项目环境评价已通过政府部门批准。（二）经济效益评价本项目所得税后项目投资财务内部收益率为12.8%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率16.5%，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为13.8%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率4.3，偿债备付率大于1.
13、4，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到 6 种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。（三）研究结论本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据酒店（房地产）项目投资收益的一般水平，结合酒店（房地产）行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。（四）研究建议1、本项目的实施有助提高江津
14、城市形象及知名度，促进江津区旅游接待设施完善、升级，为江津区经济的发展创造良好的投资环境，促进江津区经济的振兴，建议政府有关部门给予相关政策支持。2、本项目具有较高的市场差异化，产品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报，建议龙煌公司股东及融资机构对本项目给予资金支持，加快实施本项目。3、本项目人力资源具有知识密集和劳动密集的特点，服务对象是高层次客源，对从业人员的知识结构、语言能力和工作水平的要求较高。从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接影响本项目经营业绩。本项目经营中应突出以客人满意为导向，以效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的综合效应；通过多种
15、渠道、多种形式培养和发现人才，使人员的流动达到合理和正常的状态；创造一个良好的内部环境，提供完备的服务保障措施，提高员工的积极性和主动性；培育员工对职业的忠诚和敬业精神，增强企业的凝聚力。4、根据中国华西工程设计建设有限责任公司重庆分公司进行的专项环境边坡勘察报告，项目存在岩石边坡，龙煌公司应采用相关工程措施消除其不良影响。5、在项目施工期和服务期，龙煌公司应根据项目环境评价批准书的规定采取严格有效的污染防治措施，消除项目实施对环境的影响。（五）附主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1酒店设计星级星5GB/T14308-20032酒店客房数量间330床位数550个3用地面积亩95.05净用地面积：86.67亩4建筑面积
