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1、1. 房地产投资分析概述房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地参与房地产开发经营活动的经济行为。1.1.1房地产投资方式 房地产投资从投资形式的不同可分为两类：直接投资和间接投资 房地产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发投资（包括房地产开发和商品房开发），和房地产置业投资。房地产间接投资是指投资主体通过购买房地产开发企业股票，债券以及房地产抵押支持证券等有价证券，通过长期持有以获得利息收益并实现保值增值，在以合适的价格出售，获得利差收益。1.2 房地产开发投资对象（1） 为开发的土地：作为房地产投资的对象，有两类土地：一是旧
2、城区，二是开发新区。旧城区投资的土地是由于原有城区因使用性质的改变或城市老化，基础设施改造而进行的投资建设属于房地产的二次开发。新区开发指的是城市郊区开发征用农村集体所有制的土地（2） 住宅住宅历史以来都是房地产投资的主要对象，随着城市化及城镇化的进展，在人民生活水平的提高，在今后很长一段时间内住宅将始终是投资的首选对象。（3） 办公楼宇（4） 商场酒楼，旅店（5） 工业厂房，储存性物业（6） 休闲性物业（娱乐休闲性的房产项目）1.3 房地产投资分析的任务在房地产投资分析活动中，分析者可以为投资者提供优质的房地产投资分析报告。为投资者解决很多投资上的问题。（1） 为投资者提供投资方向（2） 为
3、投资者提供运作方案建议（3） 为投资者报批及合作提供依据（4） 为投资者预测投资收益（5） 为投资者描述风险及提供避险方法2. 房地产投资分析2.1.1投资市场预测的内容一，市场需求预测影响市场需求的各种因素主要有人口，分配政策，社会购买力，社会文化，购买心理二，宏观经济发展趋势预测客观经济发展趋势会直接影响房地产业这一预测包括宏观经济状况的变化，货币政策，物价水平，国民收入状况，市场消费结构及发展方向等。三，产业政策所带来的影响的预测因产业政策的调整会影响房地产的供求的趋势和房地产的发展，所以这一预测对适应经营环境的变化有很大帮助。四，营销前景预测营销水平预测包括销售量，品种规格，地域价格等
4、方面。2.1.2市场分析的方法一，市场需求预测。即估算出一个特定市场对产品的潜在需求数量，最常用的方法是连比法：将基数乘以若干修正率而得到预测结果。其公式如下总市场潜量=特地产品或市场的需求者数量*购买者的平均购买数量*平均单价*市场因素修正率1*市场修正率2*其他修正率二，市场趋势的预测主要的方法有1， 意见调查分析法，购买者意图调查法，销售人员意见综合法，德尔菲法2， 时间序列分析法，简单平均法，移动平均法，加权移动平均法，指数平滑法3， 相关分析法，回归分析法，市场因子推演法2.2 房地产市场区位分析房地产销售规格及租金水平主要由其区位因素决定一， 对投资项目构成的区位条件包括：所在地域
5、的政治经济人文法律等社会因素。该项目具体的地点自然特征：如地块宽度和深度、地貌，排水，土壤构成基础设施等内容。二， 地域的分析与选择1， 战略选择对项目宏观区位条件的分析与选择，其主要考虑所在地的政治法律经济文化自然等因素2， 具体地点的分析与选择对项目坐落地点和环境基础设施的微观分析与选择，其主要考虑所在地点的临街。2房地产试产风险分析 房地产投资分析是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期的收益的程度，由于房地产固有的投资周期长，投资金额大，影响因素复杂等特征，房地产面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。3.1房地产投资风险的主要类型1，自然风险与意外风险自然
6、风险是指人们对自然失去控制或自然本身发生异常所造成的损失2， 财务风险财务风险是指房地产项目融资项目资金运筹等财务管理方面带来的风险3经营风险是指房地产投资项目经营管理决策失误造成的风险,4市场风险市场环境变化的不确定性给房地产投资带来的风险5政策风险由于国家和各地方政府有关房地产投资的各种政策变化而给投资带来的风险3.2房地产投资的风险的规避与控制风险规避和控制的主要方法有1风险回避，本方法的要点是在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目2， 风险预控风险的客观存在的投资者不得不选择更为积极的方法来预防风险，做好市场研究是积极的办法之一3风险组合风险组合意味着多项目投资来分散风险4风险
7、转移风险转移是指房地产以某种方式将风险损失转给他人承担下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_ 元整)或教
8、师凭机票报销_ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双
9、方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双
10、方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_(简称甲方)身份证号码：_买方：_(简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向
11、甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日
12、将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记
13、利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条本合同主体1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方(乙方)：_
