房地产开发与经营答案

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1、房地产开发与经营答案1 房地产：房地产是指固定在一定地域内不能移动的土地、房屋建筑及其他地上定着物相结合的不动产。2 房地产投资必三要注意的三要素：时机、地段、质量。A3 房地产投资的形式：房地产投资分为直接投资资和间接两类。（一）房地产直接投资 房地产开发投资、房地产置业投资（二）房地产间接投资 房地产企业债券和股票投资房地产投资信托公司份投资房地产抵押支持证券投资4 房地产开发：房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要我求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益活动、5 房地产市场：房地产市

2、场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及交易途径和形式。6 房地产泡沫：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格于使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫的成因：首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。最后，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。7 房地产项目策划：房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。8 房地产

3、市场细分的意义：有利于房地产企业选择目标市场和制定市场经营策略。有利于房地产企业发掘市场机会，开拓新市场。有利于房地产企业集中人力、物力、财力投入目标市场。9 房地产项目定位：是房地产开发经营者经过研究市场前提，技术前提和资金投入状况等一系列与房地产生产有关的前提条件，利用科学方法，构想出房地产产品方案。从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位，这一过程就是房地产定位。10 房地产项目定位的内容：产品定位 客户定位形象定位11 房地产开发用地的规定：只有国家所有的土地才可以用以开发房地产 对于房地产开发用地，国家实行有偿、有限期使用的制度 房地产开发用地，必须是城市规划区的土地。12

4、建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物计算在内，但已注明不计算面积的附13 总建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。14 建筑密度:即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与建设用地面积之比。15 绿地率：指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比16现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫现金流量。17 投资：是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。18 成本：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。19

5、财务评价：财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财税效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，根据判断项目的财务可性行。20 利息计算： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）贷款年利率。21 招标工程应具备的条件：按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，且已经履行审批手续；工程资金或资金来源以经落实；有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料； 法律、法规、规章规定的其他条件。22 项目管理：项目管理是指为达到项目目标，对项目的策划（规划、计划）、组织、控制、协调、监督等活动进行监控的总称。其管理的对象是

6、项目。23 项目管理有如下特征：每个项目的管理都有自己的特定的管理程序和管理步骤； 项目管理是以项目经理为中心的管理； 项目管理应使用现代管理方法和技术手段； 项目管理应实施动态管理、24 工程项目管理的主要内容（一） 质量管理 施工前的质量管理 施工过程中的质量管理 工程项目竣工质量管理施工阶段质量管理的方法 工序质量的管理 隐蔽工程的验收检查 工程成品的保护（二） 成本管理 项目策划阶段 设计阶段 施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理（三） 进度管理 进度管理的内容 制定进度计划的方法 （四） 合同管理 （五） 安全管理25 房地产开发项目资金筹集主要是自指本金、与租售收入和债务资金

7、三部分资金的筹集。26 房地产开发项目销售形势 从具体销售方式来看，房地产市场营销主要分为：A 开发商自行租售 B 委托房地产经纪机构租售 两种。27 房地产定价原则 定价范围浮动的原则 反映市场供求的原则 体现物业价值的原则 28 房地产定价方法：（一）成本导向定价法 A 成本加成定价法 B 盈亏平衡定价法 C 变动成本定价法 D 目标利润定价法 （二） 需求导向定价法 理解价值定价法 需求差异定价法 （三）竞争导向定价法 A 随行就市定价法 B 主动竞争定价法 （四） 比较定价法29 写字楼物业管理特点： 写字楼楼物业管理的服务质量要求高、服务项目多、服务人员的综合素质要求高，物业服务企业

8、需加强管理，努力提高服务质量，以满足业主和非业主使用人的需求。 写字楼物业不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但是对服务的要求更加突出，具有外松内紧的特点，物业服务企业必须改变一般的物业管理的观念，在员工服务意识和礼节礼貌的培养上下功夫，提高员工的服务水平。 针对写字楼物业和管理特点制定物业管理措施，抓住写字楼物业管理的特点，提高特色服务。写字楼的服务质量将直接影响到物业的租金水平和市场价值，并影响到客户的质量，因此高品质的物业管理将有利于吸引优质客户，有利于提升写字楼的品质和租金水平。30 物业服务收费的计费方式: 包干制和酬金制31 物业服务收费的费用构成物业服务成本或物业服务支出 法定税

9、费 物业服务企业的利润 酬金下面为赠送的述职报告 不需要的可以编辑删除述职报告尊敬的各位领导，各位同仁：大家好！本人被组织任聘为。副校长已有五年，主抓德育教育工作，分管学校后勤、德育、艺体、安全、卫生、综合治理等工作。身为副校长，我努力学习党的教育方针，学习邓小平教育理论。用全新的教育教学理念武装自己，努力提高自身教育理论素养。我在党的组织生活中，学习党建理论；在政治学习中学习党的路线、方针、政策、法规；在业务学习中，学习人文文化，加强自身政治理论，道德修养，培养高层次的道德感、责任感。工作几年来，我以强烈的事业心、责任心力抓好德育工作，确保学校教育教学工作运作正常。我的工作原则是倡导培养“勤

10、奋乐干，善于思索，不断创新”三种优秀品质。以奖励机制为主，及时勉励，激发老师团队精神，从而完成教育教学任务。其出发点是一切为了学生，为了学校的生存、发展而不辍劳作。下面我就德育工作管理谈谈自己的做法，将一年工作总结如下：一、加强学习，联系实际，提高认识教师是一门终身学习的职业。社会在不断发展，不学习就会跟不上时代的步伐，特别是作为一名校级领导和德育工作者，必须始终站在社会发展的前列，德育工作更要求紧跟社会形势的发展。因此，我坚持做到每天看新闻和阅读一小时的书，提高自己对政治的敏锐性，提高对教育的认识和个人品德修养，提高管理能力。在这一年里，我先后阅读了德育文集、成功学校内部管理全书、教育管理等

11、各类书籍，这些为我提高思想认识、更新教育理念、加快德育创新提供了扎实的基础。（一）严格要求自己，以身作则古人云“直而影正，以己以正而为人之标”，作为一名校级干部，在很多方面都要对自己有严格的要求，否则就没有进步，就不能为人之标，就没有能力去管理别人。作为校级领导成员、党的教育工作者，面对当今变革的时代，面对不断膨胀的知识信息和日趋多元性的社会给我们的教育工作带来的新问题、新情况，常常使我有一种危机感，因此，我必须不断努力充实自己、丰富自己。因此，我对自己提出了“凡事为先”的工作要求，只有自己身体力行，严以责己，严以律己才能在师生中树立良好的形象，才能使工作更好地开展，才能更好的服务于全校师生。

12、（二）健全德育领导机构，重视班主任工作（1）加强班主任队伍建设，成功召开班主任经验交流会和例会；（2）迎接各类验收，打造学校品牌。一年内，学校三度受到省级表彰，先后被评为“省绿色学校”、“省先进体育学校”、“省文明单位”；（3）建立德育长效机制，注重活动育人。先后举行校第六届艺术节、第六届校体育运动会，开展了“阳光体育活动”，迎接了省“四个一”验收并获一等奖，开展“感恩教育”系列活动成效显著，举行元旦文娱晚会，多次召开家长会，宣传学校品牌；（4）狠抓学生常规管理，养成良好习惯。中午静校、桌椅归位、三禁止等活动有声有色；（5）成功组织高一新生军训，为学生奠定了学习和生活基础。三个年级在班主任的管

13、理下，教学秩序稳定、教师培训和考核到位，无论教学工作还是学生管理都有条不紊，开创地开展了学生小型体育竞赛活动，使管理工作充满生机与活力，且成效显著。一是健全德育领导机构。成立了由。校长、书记、我、政教处主任、团委书记组成的德育工作领导小组。我们定期召开会议，研究德育工作，由我负责具体落实执行。二是建立德育工作网络。在德育工作领导小组的领导下，建立了由政教处、年级组、团委、学生会、班主任、家长委员会组成的德育工作网络，覆盖了学校的各个层面。三是重视班主任工作。学期初，我和政教处的全体同志都要精心挑选班主任，并对班主任及后备班主任进行了2次为期3天的岗位培训。组织召开全校 班主任老师工作总结暨经验

14、交流会。在学校阅览室为班主任老师订阅了班主任之友、中国德育和德育报。通过经验交流，岗位培训、教育管理理论学习，提高了全体班主任老师对学生思想教育工作的理论水平和工作艺术水平，为我校德育工作奠定了坚实的理论基础。二、建立有效的德育机制，把德育工作落到实处（一）是规划机制。学校所有规划都体现德育为首，都有德育内容。1、在我的组织下，政教处编印了德育工作手册，收录了我校多年来德育工作的规定及一年来制定的各项规章制度，下发到全体教师及学生手中，作为德育工作的导向。2、学期初我负责制定德育工作规划和政教处工作计划。（二）是管理机制。德育工作重在管理，重在落实。目标责任制。我按德育工作目标层层分解、层层落

15、实、层层签定责任状，学期末总评兑现。 一年来，我和政教处的同志一起以经验交流、学习材料、请专家做讲座等各种形式对班主任和年级组长进行培训，同时，也通过加强日常工作情况的检查和细化考核内容，来提高他们对德育工作的认识和工作责任心，鼓励班主任、年级组长发现问题，大胆创新，互相学习，取长补短。通过各类学习活动，丰富了班主任、年级组长的工作理论和经验，提高了他们的工作水平，大大推进了德育工作的进程。作为管理者，在日常工作中我尽量仔细、实事求是地评价教师的工作，抓住细微的工作亮点去看待其工作，给予充分的肯定和鼓励。并经常和教师探讨研究，进一步提高他们的工作实效。同时，我建立了学校德育工作领导小组例会制度，每周一与政教处成员召开德育工作例会，商讨学校近期工作，研究学生发展状况。（三）是加强管理，提高工作效率1）加强德育队伍建设。德育工作的顺利开展，最重要的是培养一支有敬业精神、能力强，工作有特色，团结互助的以班主任和年级组长为主的德