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1、宁波理工学院房地产开发与经营课程综合作业专业班级 工程管理081 指导教师 黄大文 分 院 土木与建筑工程分院 组 员 王政（35 投资收益简要分析） 顾天天（15 项目开发）鲁鹏华（24土地获方案） 赵小丹(06市场环境分析) 王佳棋(34 管理资源配置) 毛维杭（25营销策划方案）组 长 何人可（16 项目概况、SWOT分析）目录一、项目概况（一）宏观环境分析1、宁波简介2、经济政治优势（二）区域环境分析1、位置2、经济环境分析3、区域文化环境（三）宗地位置1、地块概况2、周边配套及相关参数二、市场环境分析（一）市场需求分析1、宁波市人口数量、家庭数量及家庭结构2、有购房需求的人口数量和整
2、体特征3、居民对各类房地产商品的需求总量4、居民的消费结构5、居民的收入水平、储蓄余额和支付能力6、影响房地产市场需求的因素（二）房地产市场供给调查1、宁波市房地产供给总体调查2、竞争楼盘调查三、土地获得方案（一）鄞州区高教园区8号地块各预计收益及估算所得的报价四、项目开发（一）开发概况（二）开发类型（三）总平面布置图（四）户型图五、管理资源配置（一）项目部1、产品开发部2、销售部3、客户服务部4、经营计划部5、财务部6、拆迁部7、技术部8、行政业务部9、人员编制六、营销策划方案（一）项目客户定位（二）营销方案1、南区一线府邸营销阻碍及对策2、形象定位3、广告切入期4、广告发展期七、投资收益简
3、要分析（一）土地估算法（二）销售价格预算（三）预计销售期（四）项目盈利能力分析（五）项目不确定性分析1、盈亏平衡分析2、敏感性分析八、综合分析与建议（一）SWOT因素矩阵分析（二）行动对策房地产开发可行性研究报告一、项目概况（一）宏观环境分析宁波区域地位1、宁波简介宁波，简称甬，位于东经12055至12216，北纬2851至3033。地处我国海岸线中段。是中华人民共和国文化部批准的全国历史文化名城。是浙江的三大经济中心之一。全市总面积9365平方公里，人口760.57万（2010年）。位于浙东，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北与舟山隔海相望。在中央及浙江省的文件中，宁波市分
4、别被定义为长三角南翼经济中心和浙江省经济中心。2、经济政治优势宁波是中国浙江省的副省级城市，计划单列市，有制定地方性法规权利的较大的城市，改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。宁波港是中国货物吞吐量第一大港口，集装箱吞吐量则列全国第四大港口。随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。2010年全市GDP同比增长12.4% ,全年实现地区生产总值5125.8亿元，按可比价计算同
5、比增长12.4%。其中，第一产业实现增加值218.4亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2848.2亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值2059.2亿元，增长11.6%。2010年是宁波市建筑业取得丰硕成果的一年，全市完成建筑业总产值1425亿元，比2009年增长32.2%。2009年10月，市政府出台关于加快建筑业转型发展提升发展的若干意见及相关配套政策。随后，各地结合本地实际制定出台了扶持建筑业政策措施。一年多来，全市建筑经济向又好又快方向发展。2010年，全市建筑业实现增加值278.63亿元，占全市GDP的5.4%；新签工程合同额1656亿元，同比增长39.3%；上缴税金48.8亿
6、元，实现利润57.9亿元，分别比2009年增长58.9%和48.8%。建筑业为宁波的经济发展做出了极大的拉动作用，是宁波过去一年快速发展经济的龙头力量。（二） 区域环境分析1、位置鄞州区，地处中国长江三角洲南翼，浙江省东部沿海，东接北仑港、宁波保税区，西临绍兴、杭州，北与上海隔海相望，是计划单列市宁波市最大的市辖区域。2、经济环境分析鄞州区作为宁波经济实力最强的区域，全区现有工业企业15000多家，区内有国内知名企业中国雅戈尔集团、杉杉集团、奥克斯集团、欣达集团等，已形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的门类齐全的产业体系，明州、鄞州、望春三个工业园区的逐步开发建设，构筑了鄞州经济发展
7、的新平台。2010年全区生产总值达到800亿元，比上年增长12%。财政一般预算收入达到185.8亿元，增长28%。其中，地方收入达到110亿元，增长32.2%，总量连续三年居全省首位，成为我省唯一的地方收入破百亿元的县(市)区。完成全社会固定资产投资339.3亿元，增长12.3%，总量蝉联全市首位。完成工业投资138亿元，增长11.5%。3、区域文化环境近年来，鄞州区坚持把文化建设作为“五位一体”总体布局的战略重点，围绕“打造文化鄞州、建设文化强区”目标，大力推进文化改革发展和创新，既有力促进了文化事业跨越式发展，又为经济社会建设提供了强劲的支撑和保障。鄞州区先后获得全国万里边疆文化长廊建设先
8、进地区、全国文化先进县、全国体育先进县、全国文物工作先进区、“中国博物馆文化之乡”等荣誉称号。公共文化服务综合评估连续两年获浙江省第一。区政府注重文化建设，并提出以下做法：（1）加强公共文化设施建设，公共文化服务网络日益完善。（2）重视公共文化机构建设，公共文化服务能力明显提升。（3）广泛开展各类文化活动，城乡群众文化生活日趋丰富。（4）扶持培育群众文体队伍，群众自我文化服务迅速发展。（5）传承保护非遗资源，非遗工作取得明显成果。小结：毋庸置疑，未来的宁波将更加精彩。总体规划已经给宁波描画了美好的蓝图：到2020年，经济和社会保持持续、稳定、快速发展，产业结构合理，基础设施完善，城乡发展协调，
9、生态环境良好，人民生活更加殷实，现代化都市格局基本形成，长三角南翼经济中心地位牢固确立，力争在2020年前率先基本实现现代化，经济和社会发展达到发达国家水平，城市综合实力和竞争力位居全国前列。（三）宗地位置1、地块概况拟建于宁波市鄞州高教园区钱湖南路与首南路交界处，原万里驾校。地处鄞州高教园区中心地带，东接浙江大学宁波理工学院公共绿化带，南靠宁波南部新城南部商业区，西临鄞州区政府和鄞州公园，北与万里学院相连。小区边上的公交始发站有多条线路直达市区各主要节点，到市中心只需20分钟车程，到万达广场只需4分钟车程。距甬杭高速5分钟车程，20分钟即可抵达机场。 6条公交始发线路、3大城市主干道，贯通万
10、达广场、天一广场、东部CBD；天童路、钱湖路、鄞州大道三大园区中轴线连通万达广场、天一广场、江东、科技园区，迅速通达百丈路、中山东路。 200余米处即为公交始发站（已成熟运行），共有6条公交线路将社区与宁波城市各板块间联系起来，交通便捷。2、周边配套及相关参数(1)城市定位：鄞州的政治，经济、文化中心。(2)地址及人口：鄞州区总面积1346平方公里，现有17个镇、1个乡、6个街道办事处，451个行政村，61个社区居委会。2007末全区总户数31.95万户，户籍总人口79万。按户籍人口计算的人口密度为587人平方公里。(3)规划概念：(4)配套设施1)周边5000米范围内的配套设施 公建配套:大
11、学园区图书馆、鄞州体育馆等 公园绿化:城市公园绿地 自然景观:社区内河 就医条件:鄞州第二医院和明州医院 就学条件:小区内幼儿园，大学园区内还规划有小学、华茂外国语学校、宁波理工学院、浙江万里学院、诺丁汉大学等近十所大中专和本科院校商业环境:华联超市、餐饮有KFC、各类小炒、点心、小吃等等种类齐全，以及在图书馆边上还规划有大型的菜场周边银行：浙江工商银行，浙商银行，中国民生银行，鄞州人民银行，24小时ATM机2)交通状况：到市中心只需20分钟车程，到万达广场只需4分钟车程。距甬杭高速5分钟车程，20分钟即可抵达机场。 6条公交始发线路、3大城市主干道，贯通万达广场、天一广场、东部CBD；天童路
12、、钱湖路、鄞州大道三大园区中轴线连通万达广场、天一广场、江东、科技园区，迅速通达百丈路、中山东路。 学府1号200余米处即为公交始发站（已成熟运行），共有6条公交线路将社区与宁波城市各板块间联系起来，交通便捷。可坐366路、359路、363路、367路、369路、206路到宁波（鄞州）高教园区下即可。周边5000米以外可以辐射的社区配套西北距宁波核心区域地标三江口约12公里；西距宁波航空口岸栎社机场约15公里；西北距鄞州区政治中心区政府办公大楼仅1公里；西北距鄞州区商业中心万达商业广场仅2.5公里；以下分别是一公里范围和五公里范围地图，以及配套设施表格周边一公里辐射网地图周边五公里辐射网地图酒
13、店餐饮购物百货休闲娱乐交通旅游教育培训汽车服务医疗卫生金融银行日常生活国家机关社团组织一公里范围一个盛光大酒店一个肯德基一个乐天数码城两个宁波网球中心 鄞州体育馆加油站一个IC卡充值处一个万里理工城市学院卫校等等无鄞州二院农业银行鄞州供电局鄞州区政府无五公里范围各种档次非常多各色餐饮齐全百货公司、商场应有尽有分布集中与北部多处于高教园区汽车4S、3S加油站店汽车维修、装潢齐全鄞州二院李惠利医院明州医院配备专科医院门诊药店拥有各家国内银行支行与ATM取款机水电婚庆家政物资回收社会福利社区服务殡葬服务一应俱全鄞州区政府工会共青团妇联侨联残联小结：综上所述，该地块地处南部商务区、鄞州市政府、高教园区
14、、商业广场中心，交通便捷，周边绿化良好，小湖、河流众多，各种休闲娱乐、医疗服务中心、体育设施俱全，教育资源丰富。集生态环境、文化体育、医疗保险、行政服务等优势于一体的优良区位。美中不足，相对靠宁波市南端，各种设施集中于其北部。二、市场环境分析房地产市场环境调查一般可以分为宏观环境调查、区域环境调查、微观环境调查三个层面。政府的有关方针政策，如住房制度政策，旧城改造政策，与房地产有关的金融、环保、税收政策等方面政策。还有土地管理发、城市规划法、城市房地产管理法、建筑法、城镇土地使用权出让和转让暂行条例、城市拆迁条例、环境保护法、保险法等方面的政策都对房地产项目的开发有着很重要的影响。（一） 市场需求分析1、宁波市人口总量、家庭数量及家庭结构（1）宁波市人口数量地区常住人口（人）全市7605689海曙区373742江东区366648江北区361242北仑区612267镇海区418500鄞州区1359198象山县503279宁海县646074余姚市1010659慈溪市1462383奉化市491697宁波市2010年第六次全国人口普查数据（2） 宁波市家庭数量全市常住人口中共有家庭户42855142户，家庭户人口为7044406人，平均每个家庭户的人口为2.47人，比2000年第五次全国人口普查的2.74人减少了0.27人。2、
