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1、2014年澳门房地产市场深度解析根据仲量联行发布的2013年度澳门物业市场回顾，尽管美国联邦储备局缩减量化宽松为全球经济带来不明朗的因素，但在经济持续增长及博彩收益飙升的推动下，澳门物业市场料于2014年平稳增长。2014年澳门房地产市场深度解析截至2013年底，澳门博彩业收益按年增长18.6%，创历史新高，达澳门币3,607亿元，较2012年的全年增长13.5%为高。受到博彩业强劲增长的推动，首三季澳门本地生产总值按年增长10.5%，达到澳门币2,598亿元。在蓬勃经济的带动下，包括路凼城等多个大型娱乐设施的建设项目继续为固定资本形成提供支持。尽管一些公共投资项目已于上半年完工，固定资本形成
2、总额于首三季度仍然按年增长5.7%，达到澳门币306亿元。经济繁荣，私人消费开支亦录得显著增长，按年上升6.6%，达到澳门币519亿元。由于博彩收益于第四季度持续增长，预计澳门2013年本地生产总值将实现双位数升幅。广珠城际轻轨投入营运及拱北口岸扩建，均有助推动旅游业增长。2013年首11个月，访澳旅客总数高达2,670万人次，按年增长5%。中国旅客仍占最大比例，占访澳旅客总数的63.6%，当中以个人游计划(ITS)访澳的旅客旅客总数的43.3%。劳动市场保持健康发展。根据政府最新的统计资料，截至2013年11月，失业率仅为1.9%，而整体市民入息中位数则维持在澳门币12,000元。截至201
3、3年11月底，澳门输入劳工人数达135,886人，创历史新高，比2012年底增加25,334人，为澳门输入外劳人数最多的一年。由于多个大型娱乐项目仍在建设中，预计未来数年澳门将会进一步输入外地劳工，以满足劳工市场需求。仲量联行澳门研究部副董事麦冬青表示：“在博彩业强劲增长、市场资本量充足及物业需求殷切的推动下，我们预期澳门物业市场在2014年将保持平稳增长。”住宅住宅市场的成交量在首三季显著收窄后于第四季度逐步复苏。根据澳门政府的统计资料，2013年首11个月总共录得11,162宗住宅成交，按年下跌30%。自6月1日推出物业预售条例后，下半年的住宅市场表现显著疲弱。然而，发展商及后获批准就新项
4、目进行预售及物业代理逐步适应新的监管规例后，市场于第四季度开始转活。尽管下半年市况有所放缓，仍有两个重点项目推出市场，分别为位于凼仔市中心的濠珀第二座及澳门半岛东方明珠区的君悦湾第六期。两个项目合共售出约180个单位，售价为每平方呎建筑面积港币8,500元至港币11,665元。外地雇员人数不断增长带动住宅租务需求提升，高级住宅及中小型住宅市场的平均租金分别按年上升17.7%和20.6%。资本值亦表现强劲，高级住宅及中小型住宅分别按年增长31.8%和37.5%。投资回报率方面，截至2013年第四季度，高级住宅及中小型住宅分别达到2.07%和2.02%。仲量联行澳门住宅部主管黄智威表示：“我们预计
5、2014年将有1,800个住宅单位落成，待青洲和凼仔北区都巿化整治计划启动后，未来几年将有更多住宅单位推出市场。随着供应增加以满足市场日益强劲的需求，我们预料销售和租赁市场在短期内将继续保持增长。”写字楼自住宅市场实施限制措施以来，流入写字楼市场的资金急增，致使写字楼资本值录得大幅增长。根据仲量联行的研究数据显示，2013年写字楼市场的资本值按年跃升68.4%，租金则按年增长20.2%。然而，2013年底投资回报率下降至2.23%。供应方面，预计仅有南湾湖A区的一栋新建甲级写字楼于2014年落成，为租务市场带来总共280,000平方呎的新写字楼供应。博彩、酒店和房地产行业仍是写字楼租赁需求的主
6、要来源。在租务需求持续上升的带动下，2013年底澳门的写字楼空置率估计约为11%，而甲级写字楼的空置率则下降至10%以下。仲量联行澳门代理业务部副董事叶慧卿表示：“澳门的营商环境持续向好，写字楼市场，尤其是甲级写字楼的租赁需求将持续强劲。我们预料甲级写字楼租金在2014年会进一步提高。”商铺澳门零售业市场于2013年继续稳健增长。受惠于中国经济的发展，2013年首三季澳门零售业销售额按年增长21%至澳门币473亿元。同时，投资者对零售业市场的发展前景保持乐观，预料零售商将进一步扩充业务至板樟堂街及新口岸外港填海区等黄金地段。成交方面，新口岸区两商铺，店铺总面积分别为3,900平方呎及2,850
7、平方呎,各自以约港币2.2亿元及港币1.1亿元成交。下半年，板樟堂街录得两宗大型商铺租务成交，交易额分别为月租港币800,000元和港币600,000元。此外，一家著名国际时尚品牌公司以月租港币240万元在大三巴牌坊耶稣会纪念广场租下净出租面积达21,184平方呎的整栋商铺物业。根据仲量联行的澳门零售指数，2013年零售物业资本值增长31.3%，而租金增长6.2%。投资回报率按年下降0.5%至2.2%。投资2013年投资市场以西泽娱乐的交易最为瞩目。下半年，该公司以大约港币35亿元将路凼城的西泽高尔夫出售予PearlDynastyInvestmentLtd。此外，英皇娱乐酒店在年底以港币9亿元收购了位于凼仔的一间17层高、共提供262间房间的三星级酒店。仲量联行澳门董事总经理古嘉豪表示：“我们预计物业市场将于2014年稳定增长，投资基金及机构会继续积极寻找各类投资机会。鉴于澳门繁荣的经济环境及博彩业的强劲增长，我们对2014年澳门物业市场的前景保持乐观。”
