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1、2012年6月房地产市场风险测评月报中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： 010-59306983；59306946查看往期全文：http：/2012年6月杭州房地产市场分析与预测6月杭州住宅成交面积过百万方，达到今年以来的最高位【本月导读】 6月住宅成交面积过百万平方米，创年内新高2012年6月，整个杭州楼市呈现出“淡季不淡”的特征，销量继续攀高，全月共成交住宅9452套/101.09万平方米，环比涨幅高达48.1%和22.8%，同比则分别上涨184.36%和199.35%，达到今年年内最高峰。 6月住宅价格指数下跌2个点，而同比跌幅有所加大 2012年6月，杭州住宅价格指
2、数继续下跌，本月指数为1898点，环比减少2个点，跌幅为0.11%，跌幅较上月收敛0.83个百分点；同比下降64个点，降幅为3.26%，同比降幅加大0.15个百分点。 6月市场消化速度持续加快，出清周期降至12个月 截至2012年6月底，杭州市（含萧山和余杭）库存总量达到可售房源677.06万平方米，环比下降3.68%。出清周期持续下滑，按照前6个月平均消化速度为55.9万平方米/月，6月杭州住宅出清周期降至12个月，比5月缩减4个月，市场消化速度持续加快。 6月住宅供应面积达78.92万平方米，为上半年供应最高峰 6月杭州市（含余杭、萧山）共计有40个住宅项目新领预售证，比5月增加7个项目，
3、新批售商品住宅体量高达6335套/78.92万平方米，环比涨幅达2.38%/13.73%，达到今年上半年住宅供应最高峰。 上半年出让总面积同比大幅下降94.7%，6月依旧零出让 6月，杭城住宅用地市场依旧零成交。1-6月，杭州市仅出让宅地2宗，累计出让面积仅为6.68万平方米，环比去年同期（126.11万平方米）降幅高达94.7%，出让金也大幅缩水至12.24亿元，各项指标均为2010年以来的最低点。1、2012年6月杭州房地产市场运行现状1.1当前市场的成交及价格情况6月住宅成交面积过百万平方米，创年内新高2012年6月，整个杭州楼市呈现出“淡季不淡”的特征，销量继续攀高，日均成交高达315
4、套，全月共成交住宅9452套/101.09万平方米，环比涨幅高达48.1%和22.8%，同比则分别上涨184.36%和199.35%，创下了2010年调控以来的最高峰。其中，主城区商品住宅共成交5217套/55.4万平方米，环比上涨51.88%/21.2%，同比涨幅高达172.14%/204.4%。2012 年上半年，商品住宅成交量从年初低谷状态大幅攀升，1-6月共计成交335.42万平方米住宅房源，同比2011年上半年（203.77万平方米）涨幅明显，高达64.6%，同时与2011年全年343.03万平方米的成交总面积仅相差7.61万平方米。究其原因，一方面，上半年中央多次明确态度，继续坚定
5、不移地抓好房地产市场调控各项政策措施，同时在房地产企业销售回款压力不断增大的情况下，“以价换量”成为市场共识，杭城开发商纷纷调低销售价格，带动成交量持续回升。另一方面，政府下调存款准备金率和降息，降低了开发商和购房者的资金成本，同时也改善了购房者的预期，6月恐慌性购房情绪再现，刚需和改善型需求购房者纷纷入市，促使成交持续攀升。图1：2011-2012年6月杭州商品住宅成交情况（备注：以上数据统计范围从8月开始不含保障性住房、经济适用房）数据来源：CREIS中指数据、6月住宅价格指数下跌2个点，而同比跌幅有所加大2012年6月，杭州住宅价格指数继续下跌，本月指数为1898点，环比减少2个点，跌幅
6、为0.11%，跌幅较上月收敛0.83个百分点；同比下降64个点，降幅为3.26%，同比降幅加大0.15个百分点。从本月监测的258个住宅样本来看，218个项目对外报价维持不变，占比84.50%，与上月基本持平；对外报价环比上涨的项目16个，为上月的2倍，其中7个项目的涨幅超过5%；对外报价环比下调的项目24个，较上月减少8个，而15个项目跌幅在5%以内。总体来看，本月杭州报价上扬的住宅项目数量增加且涨幅加大；而报价下调的项目数量减少且跌幅缩小，部分前期低开的住宅项目在销售持续走高的背景下价格出现小幅回弹。图2：2010年6月-2012年6月杭州住宅价格指数走势数据来源：中国房地产指数系统1.2
7、当前市场的销售速度和去化周期6月市场消化速度持续加快，出清周期降至12个月今年上半年，刚需和改善性需求逐渐释放，加上开发商继续“降价求量”，成交量快速攀升，杭州市商品住宅市场已经进入库存“负增长”阶段。截至2012年6月底，杭州市（含萧山和余杭）库存总量达到可售房源677.06万平方米，环比下降3.68%。出清周期方面，则持续下滑，按照前6个月平均消化速度为55.9万平方米/月，6月杭州住宅出清周期降至12个月，比5月缩减4个月，市场消化速度持续加快。图3：2010年6月-2012年6月杭州市场销售速度、出清周期数据来源：CREIS中指数据、6月供不应求现象持续，销供比达到1.5由于住宅新增供
8、应增长速度略大于成交涨速，6月杭州住宅市场销供比有所下滑，为1.5，比上月减少0.4，但是依旧保持供不应求的特征。从近三年情况来看，当月供销比基本上处于历史较高水平，其中2010年同期为0.43，2011年同期则仅为0.37。图4：2010年6月-2012年6月杭州商品住宅销供比走势图（备注：以上数据统计范围从8月开始不含保障性住房、经济适用房） 数据来源：CREIS中指数据、1.3当前商品住宅细分市场的供需特点余杭蝉联月度区域成交冠军，成交面积超33万平方米6月，杭州住宅市场成交量位居前三的区域依旧为余杭区、滨江区和萧山区，成交面积均在12万平方米以上。其中，余杭区成交面积高达33.05万平
9、方米，环比上涨23.27%，占比32.7%，相较5月略有扩大，区域成交居首的主要原因在于本月区域新盘首开和老盘加推活动密集，直接拉动了区域整体成交热度；其次，滨江区共成交16.04万平方米，环比大幅上涨170.03%，市场份额高达15.87%，寰宇天下、天阳半岛国际等项目的高成交量是成交急剧增长的主要因素；萧山区以12.64万平方米的成交面积位居第三位，占据12.5%的成交比重。此外，下沙区成交也较活跃，成交面积将近12万平方米，占比也超过10%。从各区域成交走势来看，除上城、下城区和江干区成交出现下滑之外，其余区域成交量均有不同程度地上涨。图5：2012年6月杭州商品住宅成交各区域分布情况数
10、据来源：CREIS中指数据 1.4当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜中海寰宇天下卫冕6月销售套数排行榜冠军2012年6月，杭州商品住宅销售套数TOP10项目共成交3033套，环比上涨23.75%，市场份额则高达32.1%，相较5月继续缩减。成交总套数环比持续增长，而TOP10项目市场占有率却越来越低，这说明楼市靠单个楼盘爆发成交来支撑的状态已经有所改变。从个盘成交来看，位居排行榜前三位的楼盘依次为中海寰宇天下、城建锦昌年华和宋都东郡国际。6月，整个杭城楼盘最为惹眼的项目当属中海寰宇天下，项目连续三次推出“齐家90”组团房源，次次日光，月度总销量高达822套，遥遥领先杭城，问鼎6月销售套数
11、冠军。项目的持续热销，一方面得益于中海地产广泛的品牌影响力，另一方面在于其抓住市场先机，灵活定价。城建锦昌年华位于余杭区崇贤板块，于5月27日开盘，所开房源为平层的26、27、32号楼，均价在7500元/平方米左右，相较之前价格直降了3500元/平方米；30、32号楼为5.4米层高loft，均价在9900元/平方米左右，总共推出房源420套。高性价比优势为项目赢得了市场，6月以416套的销量跃居成为月度销售亚军楼盘。排名前三的宋都东郡国际，共成交259套。东郡国际是下沙区大学城北板块的首发之作，从5月13日首度开盘，到6月10日加推，再到6月30日的大草坪公寓面市，短短一个半月时间，项目近70
12、0套房源被抢购一空。5月，项目就以傲人的成交量挤入销售排行榜TOP10之列，6月楼盘更是凭借着所在板块的良好前景和高品质产品上升了4个名次。表1：2012年6月杭州商品住宅销售套数排行榜排名项目名称区县销售套数（套）销售面积(m2)项目报价(￥/m2)1中海寰宇天下滨江82282031187512城建锦昌年华余杭4163367790443宋都东郡国际下沙2592346392144金地自在城西湖24124089158675天阳半岛国际滨江23926740192446昆仑天籁江干2392332192067良渚文化村白鹭郡南 余杭21725343130918绿城西溪诚园西湖2172996219796
13、9东和云第滨江199181341271410金隅观澜时代下沙1841891011007以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含40年及50年产权的住宅项目）（注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格）数据来源：CREIS中指数据、1.4.2住宅销售面积排行榜6月，TOP10项目成交总面积环比上涨超2成2012年6月，住宅销售面积TOP10项目成交面积共计30.95万平方米，环比上涨21.04%。中海寰宇天下共成交8.2万平方米住宅房源，独占鳌头；城建锦昌年华紧随其后，3.37万平方米的成交面积斩获住宅销售面积排行榜亚军；绿城西溪诚园位居第三位，成交面积高达3
14、万平方米。表2：2012年6月杭州商品住宅销售面积排行榜排名项目名称区县销售面积(m2)销售套数(套)项目报价(￥/m2)1中海寰宇天下滨江82031822187512城建锦昌年华余杭3367741690443绿城西溪诚园西湖29962217197964天阳半岛国际滨江26740239192445良渚文化村白鹭郡南 余杭25343217130916金地自在城西湖24089241158677宋都东郡国际下沙2346325992148昆仑天籁江干2332123992069顺发吉祥半岛拱墅204761771841510顺发旺角城萧山2041213018045以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含40年及50年产权的住宅项目）（注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格）数据来源：CREIS中指数据、1.5商业、写字楼市场6月杭城商铺供应量环比下降64.57%，成交量则上涨47.13%今年，受楼市整体行情影响，杭州市商业市场行情相较2011年有所好转。6月，杭州市主城区（不含余杭、萧山）商业市场新增供应环比下滑明显，仅为1.3万平方米，环比下降64.57%，但是同比仍上涨14.4%，新上市商铺房源主要来自宝龙城市广场、星耀城等综合体项目；成交方面，
