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1、第5章收入与利润,第一节 营业收入的确认与计量 第二节 营业成本的确认与计量 第三节 期间费用 第四节 利润与所得税费用,第一节 营业收入的确认与计量,营业收入的确认 营业收入的计量,一、营业收入的确认,1.转让、销售开发产品营业收入的确认 (1)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务; (2)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务; (3)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款; (4)该合同具有商业实质,即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额; (5)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。,一、营业收入的确认,2.
2、代建工程开发建造收入的确认 应在工程竣工验收、办妥财产交接手续,并开具“代建工程价款结算账单”,经委托单位签证认可后,确认开发建造收入的实现。 3.出租开发产品租金收入的确认 应在出租合同(或协议)规定日期收取租金后作为收入实现;合同规定的收款日期已到,租用方未付租金的,仍应视为营业收入的实现。,一、营业收入的确认,4.赊销或分期收款收入的确认 可以按照合同规定的收款时间分次转为收入,但是必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。,二、营业收入的计量,1.“主营业务收入”账户 【例5-1】甲房地产开发公司2017年8月对外一次收款销售商品房(写字楼)2套,建筑面积200m2,每平
3、方米售价2 000元,不含税价款共计800 000元。房屋已经移交,并将发票账单提交买主,价款收讫存入银行(暂不考虑增值税)。 借:银行存款 800 000 贷:主营业务收入商品房销售收入 800 000,二、营业收入的计量,1.“主营业务收入”账户 【例5-2】甲房地产开发公司2017年发生如下业务(暂不考虑增值税): (1)销售商品房住宅小区配套设施商店用房1套,销售价款163.3万元。房屋已经移交,发票已提交买主,同时收到买主开具并承兑的商业汇票。 借:应收票据 1 633 000 贷:主营业务收入配套设施销售收入 1 633 000,二、营业收入的计量,1.“主营业务收入”账户 (2)
4、公司开发的商品性建设场地A场地竣工验收合格,根据转让协议,将该场地6 000m2移交市旅游局,协议规定的转让价格为800元/m2,交接手续已办妥,款项尚未收到。 借:应收账款 4 800 000 贷:主营业务收入土地转让收入 4 800 000,二、营业收入的计量,1.“主营业务收入”账户 (3)以预售方式销售高级公寓两套,建筑面积700m2,售价12 000元/m2,前已按合同规定预收购房款500万元。该公寓楼现已建设完工验收合格,公司已将发票账单提交买主,并办妥移交手续,余款收讫存入银行。 1)确认已实现营业收入: 借:应收账款 8 400 000 贷:主营业务收入商品房销售收入 8 40
5、0 000,二、营业收入的计量,1.“主营业务收入”账户 2)冲转预收订金: 借:预收账款 5 000 000 贷:应收账款 5 000 000 3)收到余款: 借:银行存款 3 400 000 贷:应收账款 3 400 000,二、营业收入的计量,1.“主营业务收入”账户 【例5-3】甲房地产开发公司接受市干道指挥部的委托,代建50km的四环路建设,发生如下经济业务: (1)收到市干道指挥部按合同规定拨付的建筑用水泥,价值500万元: 借:材料采购 5 000 000 贷:预收账款预收备料款 5 000 000 (2)按工程实际进度向市干道指挥部预收工程价款300万元: 借:银行存款 3 0
6、00 000 贷:预收账款预收工程款 3 000 000,二、营业收入的计量,1.“主营业务收入”账户 (3)代建的50km四环路建设工程全部竣工,验收合格,根据代建合同规定,向委托方提交“工程价款结算账单”,结算合同工程价款1 000万元: 借:应收账款应收工程款 10 000 000 贷:主营业务收入代建工程结算收入10 000 000,二、营业收入的计量,1.“主营业务收入”账户 (4)与市干道指挥部结清代建工程价款,收取余款200万元: 借:预收账款预收工程款 3 000 000 预收备料款 5 000 000 贷:应收账款应收工程款 8 000 000 借:银行存款 2 000 00
7、0 贷:应收账款应收工程款 2 000 000,二、营业收入的计量,2. “其他业务收入”账户 【例5-4】某房地产开发公司将不需要的库房对外出租,本月取得租金收入10 000元,款项已汇入银行。该公司应做如下会计分录: 借:银行存款 10 000 贷:其他业务收入 10 000,第二节 营业成本的确认与计量,一、营业成本的内容和分类 二、开发产品销售成本的确认与计量 三、提供劳务成本的确认与计量 四、出租开发产品成本的确认和计量 五、其他营业成本的确认和计量,一、营业成本的内容和分类,（一）主营业务成本 是指房地产企业对外销售、转让、结算开发产品应结转的开发成本,主要包括土地转让成本、商品房
8、销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品成本等。 （二）其他业务成本 是指房地产企业从事主营业务以外的其他业务应结转的成本,主要包括商品房售后服务成本、材料物资销售成本、让渡资产使用权成本等。,二、开发产品销售成本的确认与计量,开发产品的成本,都已在其开发完成、竣工验收时,从“开发成本”总账所属明细账结转到“开发产品”总账及所属明细账。 对外销售时将其实际总成本从“开发产品”账户结转到“主营业务成本”或“其他业务成本”账户。,三、提供劳务成本的确认与计量,设置“劳务成本”账户,按月归集劳务发生的各项费用。 待劳务完工验收合格后,再将其实际总成本从“劳务成本”账户结转到“主营业务成
9、本”或“其他业务成本”账户。,四、出租开发产品成本的确认和计量,房地产开发企业其他业务发生的成本、费用,应在“其他业务成本”账户下设置“物业管理成本”“材料销售成本”“固定资产出租成本”等二级账户进行核算。 【例5-5】某房地产开发公司将库存材料对外销售,材料成本为60 000元,根据有关凭证,该公司编制如下会计分录: 借:其他业务成本材料销售成本 60 000 贷:原材料 60 000,四、出租开发产品成本的确认和计量,【例5-6】甲房地产开发公司2017年度发生了下列主营业务(暂不考虑增值税): (1)企业开发建设的某小区商品房销售后,设立了非独立核算的小区物业管理机构。本月发生售后服务支
10、出如下:应付管理服务人员工资20 000元,计提职工福利费2 800元,办公用房折旧1 600元,另用现金支付各项零星费用1 560元。向用户收取当月管理服务费52 000元,款项已存入银行。编制会计分录如下:,【例5-6】甲房地产开发公司2017年度发生了下列主营业务(暂不考虑增值税): 借:其他业务成本商品房售后服务支出 25 960 贷:应付职工薪酬工资 20 000 职工福利 2 800 累计折旧 1 600 库存现金 1 560 借:银行存款 52 000 贷:其他业务收入商品房售后服务收入 52 000,四、出租开发产品成本的确认和计量,【例5-6】甲房地产开发公司2017年度发生
11、了下列主营业务(暂不考虑增值税): (2)企业将一台起重机出租给外单位使用,租赁合同规定每月租金12 000元,月末收到当月租金并存入银行。该台起重机本月计提折旧7 000元。编制会计分录如下: 借:银行存款 12 000 贷:其他业务收入固定资产出租收入 12 000 借:其他业务成本固定资产出租成本 7 000 贷:累计折旧 70 000,四、出租开发产品成本的确认和计量,【例5-6】甲房地产开发公司2017年度发生了下列主营业务(暂不考虑增值税): (3)月末,按规定计算并结转本月实现的其他业务收入应缴纳的城市维护建设税292元,教育费附加 128元。编制会计分录如下: 借:税金及附加
12、420 贷:应交税费应交城市维护建设税 292 应交教育费附加 128,四、出租开发产品成本的确认和计量,五、其他营业成本的确认和计量,房地产开发企业从事商店、卡拉OK厅、美容美发厅等多种经营,在汇总财务报表或合并财务报表时,将相应的收入和成本列示于房地产企业和实行独立核算的物业管理公司的其他业务收入项目和其他业务成本项目。,第三节 期间费用,一、销售费用 二、管理费用 三、财务费用,一、销售费用,房地产开发企业的销售费用是指企业在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用。 在“销售费用”账户核算,并按费用项目设置明细账,进行明细核算。期末,“销售费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余
13、额。 【例5-7】甲房地产开发公司本月发生销售费用情况及账务处理如下:,一、销售费用,(1)公司为出售小区商品房,根据客户需要进行改装,发生改装费8万元,款项尚未支付: 借:销售费用 80 000 贷:应付账款 80 000 (2)为推销商品房,支付广告费45万元: 借:销售费用 450 000 贷:银行存款 450 000 (3)本月“销售费用”账户借方归集的销售费用为60万元,于期末结转到“本年利润”账户。 借:本年利润 600 000 贷:销售费用 600 000,二、管理费用,房地产开发企业的管理费用是指企业行政管理部门(公司总部)为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。 在“
14、管理费用”账户核算,并按费用项目设置明细账,进行明细核算。期末,“管理费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。,二、管理费用,【例5-8】甲房地产开发公司本月发生管理费用情况及账务处理如下: (1)总经理办公室工作人员报销差旅费1.2万元: 借:管理费用 12 000 贷:其他应收款 12 000 (2)用支票支付本年度审计费17万元: 借:管理费用 170 000 贷:银行存款 170 000,三、财务费用,房地产开发企业的财务费用是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用,包括利息净支出、汇兑净损失,以及相关的手续费等。企业应设置“财务费用”账户进行核算。,三、财务费用,房地产开
15、发企业因开发产品所发生的借款利息及相关的手续费,在开发产品完工以前,应记入“开发间接费用”账户的借方和“长期借款”“银行存款”账户的贷方,计入有关开发成本。 开发企业因购建固定资产而发生的长期借款利息支出及相关的手续费,在购建固定资产尚未交付使用以前,应记入“固定资产”“在建工程”账户的借方和“长期借款”“银行存款”等账户的贷方,计入有关固定资产的价值。,三、财务费用,开发产品完工以后发生的长期借款利息支出和固定资产购建工程完成交付使用后发生的长期借款的利息支出,应计入财务费用。 期末,“财务费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。,三、财务费用,【例5-9】甲房地产开发公司本月发生财务费用情况及账务处理如下: (1)收到开户行通知,已从企业存款账户扣收银行结算业务手续费0.5万元: 借:财务费用 5 000 贷:银行存款 5 000 (2)收到银行通知,企业发生银行存款利息收入0.7万元: 借:银行存款 7 000 贷:财务费用 7 000,第四节 利润与所得税费用,一、税金及附加 二、利润 三、所得税费用,一、税金及附加,全面试行营业税改征增值税后,“营业税金及附加”账户名称调整为“税金及附加”账户,该账户核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船税、印花税等相关税费。,一
