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1、第4章 开发产品成本,第一节 开发产品成本概述 第二节 开发间接费用 第三节 土地开发成本 第四节 配套设施开发成本 第五节 房屋开发成本 第六节 代建工程开发成本,第一节 开发产品成本概述,开发产品的成本分类 开发产品成本的构成 开发产品的成本核算对象,一、开发产品的成本分类,二、开发产品成本的构成,三、开发产品的成本核算对象,开发产品的成本核算对象是指企业在进行成本核算时,为归集和分配费用而确定的费用承担者。一般来说,房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素,确定成本核算的对象。,第二节 开发间接费用,开发间接费用的组成 开发间接费用的核算,一、开发间接费用的组成,
2、为了组织开发间接费用的明细分类核算,分析各项费用增减变动的原因,进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细项目进行核算: 1)职工薪酬、2)折旧费、3)修理费、4)办公费、 5)水电费、6)劳动保护费、7)利息支出、8)其他费用。,二、开发间接费用的核算,1.开发间接费用的归集 开发间接费用的归集,需设置“开发间接费用”账户。房地产开发企业发生的各项开发间接费用,应借记“开发间接费用”账户,贷记“应付职工薪酬”“累计折旧”“长期待摊费用”“银行存款”等账户。,二、开发间接费用的核算,【例4-1】甲房地产开发公司下设开发现场管理部门,该部门2017年5月发生各项费用合计65 408元,其中:
3、职工薪酬19 250元,折旧费21 000元,大修理费7 350元,办公费4 410元,水电费2 478元,劳动保护费5 250元。大修理费、办公费、水电费和劳动保护费已用银行存款支付。另外开发房地产专项借款本月利息支出4 200元,以及发生的其他间接费用合计1 470元,已用银行存款支付。,二、开发间接费用的核算,该企业本月开发间接费用归集的会计分录如下: 借:开发间接费用 65 408 贷:应付职工薪酬 19 250 累计折旧 21 000 银行存款 25 158,二、开发间接费用的核算,2.开发间接费用的分配 每月终了,应对开发间接费用进行分配,按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间
4、接费用的分配方法,企业可根据开发经营的特点自行确定。 (1)预算间接费比例法 (2)直接费比例法,二、开发间接费用的核算,【例4-2】甲房地产开发公司在2017年10月共发生开发间接费用87 360元。应分配开发间接费用的各开发产品实际发生的直接费用共计1 040 000元,其中:A商品房100 000元,B商品房240 000元,A出租房150 000元,B出租房140 000元,大型配套设施(商店)160 000元以及商品性土地250 000元。,二、开发间接费用的核算,按直接费比例法分配开发间接费用如下: 分配率=87 360/1 040 000=0.084 A商品房应分配的开发间接费用
5、=100 0000.084=8 400(元) B商品房应分配的开发间接费用=240 0000.084=20 160(元) A出租房应分配的开发间接费用=150 0000.084=12 600(元) B出租房应分配的开发间接费用=140 0000.084=11 760(元) 商店应分配的开发间接费用=160 0000.084=13 440(元) 商品性土地应分配的开发间接费=250 0000.084=21 000(元),二、开发间接费用的核算,可将各开发产品成本分配的开发间接费用记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费用”成本项目,并将它记入“开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方,做
6、如下分录入账: 借:开发成本房屋开发成本(A商品房) 8 400 房屋开发成本(B商品房) 20 160 房屋开发成本(A出租房) 12 600 房屋开发成本(B出租房) 11 760 配套设施开发成本(商店) 13 440 土地开发成本(商品性土地) 21 000 贷:开发间接费用 87 360,第三节 土地开发成本,一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 二、土地开发成本的核算 三、已完工土地开发成本的结转,一、土地开发成本核算对象的确定 和成本项目的设置,1.土地开发成本核算对象的确定 1)对于一般的土地开发,可以每一独立的开发项目即“地块”作为成本核算对象。 2)对于开发面积较
7、大、工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为成本核算对象。,一、土地开发成本核算对象的确定 和成本项目的设置,2.土地开发成本项目的设置,二、土地开发成本的核算,企业在土地开发过程中发生的各项支出,除 可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支 出放在 “开发成本房屋开发成本” 账户 核算外,其他土地开发支出均应通过 “开发成 本土地开发成本”账户进行核算。,二、土地开发成本的核算,【例4-3】甲房地产开发公司在2017年6月内,共发生有关土地开发支出如下表所示。 、,二、土地开发成本的核算,(1)用银行存款支付征地拆迁费时: 借:开发成本商品性土地开发成本 390 000 自用土地开发成本
8、 360 000 贷:银行存款 750 000 (2)用银行存款支付设计单位前期工程款时: 借:开发成本商品性土地开发成本 10 000 自用土地开发成本 9 000 贷: 银行存款 19 000,二、土地开发成本的核算,(3)将应付施工企业基础设施工程款入账时: 借: 开发成本商品性土地开发成本 125 000 自用土地开发成本 9 000 贷:应付账款应付工程款 21 500 (4)分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用时: 借:开发成本商品性土地开发成本 5 000 贷:开发间接费用 5 000,三、已完工土地开发成本的结转,已完土地开发成本应从“开发成本”总账及所属 明细账转出,结
9、转到有关账户。已完开发建设场地的 用途不同,结转方法也不同。 【例4-4】甲房地产开发公司现有A、B、C三块土地正 在开发建设,土地A开发完成后直接用于1号商品房开 发项目;土地B开发完成后供2号商品房和3号商品房使 用,其中2号商品房使用65%的土地面积,3号商品房使 用35%的土地面积。土地C开发完成后将有偿转让。 2017年6月发生如下经济业务:,三、已完工土地开发成本的结转,(1) 6月2日,用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费共计 180万元,其中:土地A支付80万元,土地B支付60万元,土地C支付 40万元。 借:开发成本房屋开发成本1号商品房 800 000 商品性土地开发成本土地
10、B 600 000 商品性土地开发成本土地C 400 000 贷:银行存款 1 800 000,三、已完工土地开发成本的结转,(2) 6月6日,用银行存款支付前期工程费60 000元,其中水 文地质勘探费40 000元,土地A应负担20 000元,土地B应负担15 000元,土地C应负担5 000元;支付土地开发设计费20 000元,土 地A应负担10 000元,土地B应负担5 000元,土地C应负担5 000 元。 借:开发成本房屋开发成本1号商品房 30 000 商品性土地开发成本土地B 20 000 商品性土地开发成本土地C 10 000 贷:银行存款 60 000,三、已完工土地开发成
11、本的结转,(3) 6月15日,由某施工企业承包的基础设施工程已竣工, 应付工程款80万元,其中:土地A应负担40万元,土地B应负担20 万元,土地C应负担20万元。 借:开发成本房屋开发成本1号商品房 400 000 商品性土地开发成本土地B 200 000 商品性土地开发成本土地C 200 000 贷:应付账款应付工程款 800 000,三、已完工土地开发成本的结转,(4) 6月20日,土地A不能有偿转让的公共设施配套水塔已 竣工,实际成本300 000元,工程款尚未支付。 借:开发成本房屋开发成本1号商品房 300 000 贷:应付账款应付工程款1号商品房 300 000 (5)月末,分配
12、开发间接费用60 000元,其中:土地A负22600 元,土地B负担26 000元,土地C负担11 400元。 借:开发成本房屋开发成本1号商品房 22 600 商品性土地开发成本土地B 26 000 商品性土地开发成本土地C 11 400 贷:开发间接费用 60 000,三、已完工土地开发成本的结转,(6) 6月30日,土地开发完成,土地A的开发总成本是1 552 600元,土地B的开发总成本是846 000元,土地C的开发总成本是 621 400元。 借:开发成本房屋开发成本2号商品房 549 900 房屋开发成本3号商品 296 100 贷:开发成本商品性土地开发成本土地B 846 00
13、0 借:开发产品土地C 621 400 贷:开发成本商品性土地开发成本土地C 621 400,第四节 配套设施开发成本,一、配套设施的种类及其支出归集的原则 二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置 三、配套设施开发成本的核算 四、已完配套设施开发成本的结转,一、配套设施的种类及其 支出归集的原则,房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如下两 类:一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设 施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防栓、幼托 所、自行车车棚等;另一类是能有偿转让的城市规划中 规定的大型配套设施项目。,二、配套设施开发成本核算对象 和成本项目的设置,一般来说,对能有偿转让的大
14、型配套设施项目,应 以各配套设施项目作为成本核算对象,以便正确计算各 设施的开发成本，对这些配套设施的开发成本应设置 以下六个成本项目： 1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价、2)前期工 程费、3)基础设施费、4)建筑安装工程费、5)配套设 施费、6)开发间接费。,三、配套设施开发成本的核算,三、配套设施开发成本的核算,【例4-5】某开发小区内幼托设施开发成本应由甲商品房、乙商 品房、丙出租房、丁出租房和戊大型配套设施商店负担。由于 幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工,为了及时结转 完工的商品房等成本,应先预提幼托设施的配套设施费并计入商 品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预
15、算成本 如下: 甲商品房 800 000元 乙商品房 1 000 000元 丙出租房 600 000元 丁出租房 900 000元 戊大型配套设施商店 700 000元 幼托设施 320 000元,三、配套设施开发成本的核算,则 幼托设施配套设施费预提率=320 000(800 000+1 000 000+600 000+900 000+700 000)100%=8% 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为 甲商品房:800 0008%=64 000(元) 乙商品房:1 000 0008%=80 000(元) 丙出租房:600 0008%=48 000(元) 丁出租房:900 0008%=72 000(元) 戊大型配套设施商店:700 0008%=56 000(元),三、配套设施开发成本的核算,【例4-6】甲房地产开发公司根据建设规划要求,在开 发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托设 施。上述设施均发包给施工企业施工,其中商店建成后, 有偿转让给商业部门。水塔和幼托设施的开发支出按 规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步 开发,幼托设施与商品房等不同步开发,其支出经批准 采用预提办法。上述各配套设施发生的有关支出如下 表所示。,三、配套设施开发成
