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1、第7章 房地产开发企业财务管 理概述,7.1 房地产开发企业财务管理的概念 7.2 房地产开发企业财务管理的目标 7.3 房地产开发企业财务管理的环境,7.1 房地产开发企业财务管理的概念,7.1.1 房地产开发企业的财务活动 7.1.2 房地产开发企业的财务关系 7.1.3 房地产开发企业财务管理的特点,7.1.1房地产开发企业的财务活动,1.资金筹集引起的财务活动 房地产开发企业从事生产经营活动,首先必须从各种渠道筹集资金,表现为资金的收入。 由于资金来源的性质不同,主要包括权益资金和债务资金。权益资金是通过吸收拨款、接受直接投资、发行股票等方式取得的。债务资金是通过向银行借款、发行企业债
2、券、预收款项和应付款项等方式取得的。 筹集资金是企业资金运动的起点,是企业投资活动的前提。,7.1.1房地产开发企业的财务活动,2.资金投放引起的财务活动 房地产开发企业的资金投放包括在经营活动上的投资和对其他单位的投资,表现为资金的支出,其目的都是为了取得一定的收益。 资金投放是资金运动的中心环节,它不仅对资金筹集提出要求,而且是决定企业未来经济效益的必备条件。,7.1.1房地产开发企业的财务活动,3.资金营运引起的财务活动 在房地产开发的日常经营中,会发生各种资金的收支的营运活动。将开发的产品销售出去可取得销售收入,或因租赁、物业服务、对外投资等取得收入,还可以因临时需要筹集短期资金等,这
3、些都表现为资金的营运收入;开发和购销过程中发生的采购、支付工资等各种成本和费用,则表现为资金的营运支出;可以实现房地产开发企业的利润。 资金营运是资金运动的关键环节,它不仅关系着投资收益的实现,更关系着资金耗费的补偿,它是进行资金分配的前提。,7.1.1房地产开发企业的财务活动,4.资金分配引起的财务活动 房地产开发企业所取得的销售收入,在弥补生产耗费后,按规定缴纳各种税金,剩余部分为房地产开发企业的营业利润。营业利润和投资收益、其他净收入构成房地产开发企业的利润总额。利润总额首先要按国家规定缴纳所得税,税后利润要提取公积金,分别用于扩大积累、弥补亏损,其余利润作为投资收益分配给投资者或暂时留
4、存在企业。 资金分配是一次资金运动过程的终点,也是下一次资金运动过程的起点。,7.1.2房地产开发企业的财务关系,1.房地产开发企业与投资者和受资者之间的财务关系 房地产开发企业从投资者那里筹集资金进行生产经营活动,并将所实现的利润按各投资者的出资额进行分配。还可将自身的法人财产向其他单位投资,这些被投资单位即为受资者。受资者应向房地产开发企业分配投资收益。 房地产开发企业与投资者、受资者的关系,即投资与分享投资收益的关系,在性质上属于所有权关系。处理这种财务关系必须维护投资方或受资方的合法权益。,7.1.2房地产开发企业的财务关系,2.房地产开发企业与债权人、债务人、往来客户之间的财务关系
5、房地产开发企业购买材料、销售产品,要与购销客户发生货款收支结算关系;在购销活动中由于延期收付款项,要与有关单位发生商业信用;当企业资金不足或资金闲置时,要向银行借款、发行债券或购买其他单位债券。 房地产开发企业与债权人、债务人、购销客户的关系,在性质上属于债权关系、合同义务关系。处理这种财务关系必须要求各方依法履行各自的权利和义务,保障有关各方的权益。,7.1.2房地产开发企业的财务关系,3.房地产开发企业与税务机关之间的财务关系 房地产开发企业应按照国家税法的规定缴纳各种税款,包括所得税、流转税和计入成本的税金。国家以社会管理者的身份向房地产开发企业征收的税金,是国家财政收入的主要来源。 房
6、地产开发企业及时足额地纳税,是生产经营者对国家应尽的义务,必须认真履行。房地产开发企业与税务机关之间的财务关系反映的是依法纳税和依法征税的税收权利义务关系(在税法上称税收法律关系)。,7.1.2房地产开发企业的财务关系,4.房地产开发企业内部各单位之间的财务关系 一般来说,房地产开发企业内部各部门、各单位与房地产开发企业财务部门都要发生领款、报销、代收、代付的收支结算关系。 房地产开发企业各单位之间的关系,体现着房地产开发企业内部各单位之间的经济利益关系。处理这种财务关系,要严格分清有关各方的经济责任,以便有效地发挥激励机制和约束机制的作用。,7.1.2房地产开发企业的财务关系,5.房地产开发
7、企业与职工之间的财务关系 房地产开发企业要用自身的产品销售收入,按照职工提供的劳动数量和质量进行分配,向职工支付工资、津贴、奖金等。 这种房地产开发企业与职工之间的结算关系,体现着职工个人和集体在劳动成果上的分配关系。处理这种财务关系,要正确地执行有关的分配政策。,7.1.3 房地产开发企业财务管理的特点,1. 涉及面广 财务管理与房地产开发企业的各个方面具有广泛的联系。房地产开发企业购、产、销、技术、人事、行政等各部门业务活动的进行,无不伴随着房地产开发企业资金的收支。每个部门都会通过资金的收付与财务管理部门发生联系,每个部门也都要在合理使用资金和组织收入方面接受财务管理部门的指导,受到财务
8、管理制度的约束。,7.1.3 房地产开发企业财务管理的特点,2. 灵敏度高 财务管理能迅速提供反映生产经营状况的财务信息。房地产开发企业的财务状况是经常变动的,具有很强的敏感性。各种经济业务的发生,特别是经营决策的得失,经营行为的成败,都会及时地在财务状况中表现出来。成品资金居高不下,往往反映产品不适销对路。财务管理部门通过向房地产开发企业经理人员提供财务状况信息,可以协助其适时控制和调整各项生产经营活动。,7.1.3 房地产开发企业财务管理的特点,3. 综合性强 财务管理能综合反映房地产开发企业生产经营各方面的工作质量。以价值形式表现出来的财务状况和经营成果具有很强的综合性。资金、成本、利润
9、等价值指标,能全面系统地反映各种财产物资的数额、结构和周转情况,反映房地产开发企业各种人力消耗和物资消耗,反映各种营业收入和非营业收入及经济效益。透过财务信息把房地产开发企业生产经营的各种因素及其相互影响综合全面地反映出来,并有效地反作用于房地产开发企业各方面的活动,是财务管理的一个突出特点。,7.2房地产开发企业财务管理的目标,7.2.1 房地产开发企业的目标及其对财务管理的要求 7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标 7.2.3 影响房地产开发企业财务管理目标实现的因素 7.2.4 实现财务管理目标中利益关系的协调,7.2.1 房地产开发企业的目标及其对财务管理的要求,1.生存 房地产开
10、发企业只有生存,才可能获利。房地产开发企业在市场中生存下去的首要条件是以收抵支。房地产开发企业生存的另一个基本条件是到期偿债。 力求保持以收抵支和偿还到期债务的能力，减少破产的风险，使企业能够长期、稳定地生存下去，是对财务管理的第一个要求。,7.2.1 房地产开发企业的目标及其对财务管理的要求,2.发展 房地产开发企业是在发展中求得生存的。在科技不断进步的现代经济中，产品不断更新换代，房地产开发企业必须不断推出更好、更新、更受顾客欢迎的产品，才能在市场中立足。 因此，房地产开发企业的发展终归离不开资金，筹集充足的房地产开发企业发展所需要的资金是对财务管理的第二个要求。,7.2.1 房地产开发企
11、业的目标及其对财务管理的要求,3.获利 房地产开发企业必须获利才有存在的价值。创立房地产开发企业的目的是盈利。盈利不但体现了房地产开发企业经营的出发点和归宿，而且可以概括其他目标的实现程度并有助于其他目标的实现。 因此，通过合理、有效地使用资金使房地产开发企业获利，是对财务管理的第三个要求。,7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标,1.利润最大化 利润最大化财务管理目标在我国和西方都曾是流传甚广的一种观点,在实务界尤有重大的影响。一般所讲的利润最大化,就是指反映在房地产开发企业利润表中的税后利润总额的最大化。 优点:利润额是房地产开发企业在一定期间经营收入和经营费用的差额,在一定程度上体现了
12、房地产开发企业经济效益的高低。利润是增加投资者投资收益、提高职工劳动报酬的来源,也是房地产开发企业补充资本积累、扩大经营规模的源泉。因此,利润最大化对于国家、房地产开发企业和职工都是有利的。,7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标,1.利润最大化 利润最大化的目标在实践中也暴露出一些问题: 利润最大化中的利润额是个绝对数，它没有反映出所得利润额与投入资本额之间的关系，不便于在不同时期、不同房地产开发企业之间进行比较。 如果片面强调利润额的增加，有可能使得房地产开发企业产生追求短期利益的行为。,7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标,2.权益资本利润率或每股利润最大化 权益资本利润率是指房地
13、产开发企业净利润与所有者权益的比率,反映房地产开发企业利用自有资本获得收益的能力。每股利润是指房地产开发企业净利润扣除优先股股利后与发行在外的普通股股数的比率,反映的是每股的净盈余。 这两个指标的特点是把房地产开发企业实现的利润额同投入的自有资本或股本股数联系起来,能够确切地说明房地产开发企业的盈利水平,因而对于进行财务分析、财务预测都有重要的作用。这两个指标虽然克服了利润最大化目标的第一个缺点,但仍没有避免第二个缺点。,7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标,3.股东财富最大化 基于委托代理条件下的受托的财产责任，经营者应最大限度地谋求股东或委托人的利益，而股东或委托人的利益目标则是提高资
14、本报酬率，增加股东财富、实现权益资本的保值增值。因此，股东财富最大化这一财务管理目标受到人们的普遍关注。 股东财富最大化常用股票市价或每股市价来表示。,7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标,3.股东财富最大化 优点体现在: 它反映着资本和利润之间的关系; 它受预期每股盈余的影响，反映着每股盈余的大小和取得的时间; 它受房地产开发企业风险大小的影响，可以反映每股盈余的风险。,7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标,3.股东财富最大化 以股票市价或每股市价最大化作为财务管理目标在实践中很难普遍采用，其原因有如下几点: 无论是在我国还是在西方，上市公司在全部房地产开发企业中只占极少一部分，大量
15、的非上市房地产开发企业不可能采用这一目标; 即使对上市公司而言，股票市价也要受多种因素包括非经济因素的影响，股票价格并不总能反映房地产开发企业的经营业绩，也难以准确体现股东的财富。,7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标,4.企业价值最大化 房地产开发企业价值通俗地说是房地产开发企业本身值多少钱。在对房地产开发企业评价时，看重的不是房地产开发企业已经获得的利润水平，而是房地产开发企业潜在的获利能力。 它是房地产开发企业债务与股票的价值总和，包括房地产开发企业的债券(债务)的现值和股票的现值。应该说，房地产开发企业价值同股东财富价值在性质上和数额上都是有差别的。,7.2.2 房地产开发企业财务
16、管理的目标,4.企业价值最大化 房地产开发企业价值通俗地说是房地产开发企业本身值多少钱。在对房地产开发企业评价时，看重的不是房地产开发企业已经获得的利润水平，而是房地产开发企业潜在的获利能力。 它是房地产开发企业债务与股票的价值总和，包括房地产开发企业的债券(债务)的现值和股票的现值。应该说，房地产开发企业价值同股东财富价值在性质上和数额上都是有差别的。,7.2.2 房地产开发企业财务管理的目标,4.企业价值最大化 以企业价值最大化为房地产开发企业财务管理目标的最大困难，就是企业价值的估价方法问题。目前虽然理论上有一些常用的价值评估方法，但受评估标准和评估方式的影响，这种估价不易做到客观和准确，带来企业价值目标采用的障碍。,7.2.3 影响房地产开发企业财务管理目标实现的因素,1.投资报酬率 在风险相同的情况下，提高投资报酬率可以增加股东财富。虽然利润总额可以反映公司盈利的高低，但是利润总额不能反映股东的财富。例如，房地产开发企业为增加利润，拟扩大规模，增发普通股，如果预计盈利增加比例低于股票发行增加比例，此时，股东的每股收益不但不会增加，反而还会下降。 由此可见，股东财
