《【2019房地产Q1季报】2019年一季度北京房地产市场形势总结--中指研究院》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【2019房地产Q1季报】2019年一季度北京房地产市场形势总结--中指研究院（88页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、China Index Academy中指研究院北京分院2019年一季度北京房地产市场形势总结2019年4月目录政策环境北京市场分析 9未来市场展望目录1、 调控以稳为主，强化市场监管，增加有效供给，强化市场监管2、 副中心规划获批，加快与北三县协同发展，促进人口流动和产业承接转移3、 公积金政策微调，异地提取范围放宽至天津、河北两地，利好环京市场政策环境调控政策：北京楼市调控坚持以稳为主，加快宅地供应及保障房建设，强化市场监管，保持市场平稳健康发展l 2019年，北京坚持“房住不炒”与“三稳”定位，进一步规范管理住房租赁市场，完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展。l 市
2、场供应：完成今年住宅供地目标，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐，完成租赁住房建设及棚户区改造任务。l 政策微调：住房贷款利率上浮收窄，公积金提取范围放宽。l 市场监管：加强对房产中介及开发商违规销售行为的监管力度，持续治理房源信息发布乱象，保障群众合法利益。1、北京取消企业之间存量非住宅房屋买卖合同网上签约的要求2、个人间买卖或赠与二手房业务中，增值税所附加的“一税两费”和印花税减半征收市场调控1场市监管2省会外，北京购房者公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地政策定位住房贷款3住房保障4发展规划5北京将坚持“房住不炒”的市 1、持续治理房源信息发布乱象， 1、北京地区首套房贷款主流利率
3、是 1、截至2018年12月底，北京 1、1月11日上午，北京市级行场定位，以“稳地价、稳房价、 严厉打击侵害群众利益行为 基准利率上浮10%，个别银行首套 共完成保障性安居工程用地417 政中心正式迁入北京城市副中心2、市住建委执法部门将继续加大房贷款利率下调为基准利率上浮5%；公顷，计划完成率为119%，超2、2018年，已完成通州区稳预期”保证房地产市场持续对重点区域的网络监测强度，重点同时，去年利率上浮程度较高的部额完成年度总量任务总体规划（2016年-2035年）稳定发展，同时完善住房市场监测炒作“学区房”以及违法群租、分银行的首套房贷款利率已经回归2、西城区今年将建成定向安置审查工
4、作。待修改完善公示后，体系和住房保障体系违规租赁等违法违规问题。的行业主流利率水平房2900套，并对3461间平房进以市政府的名义批复2、除了户口所在地和户口所在省份行翻建、修缮供给结构：优化土地供应结构，加大住房供应力度，提高政策类刚需住房供应量l 2019年工作报告强调，北京要完成1200公顷住宅供地，并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐；并建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。类别北京2017-2021年住宅用地供应计划总计普通住房定向安置房自住型商品房（目前已转化为共有产权房）租赁住房计划供地量（公顷）60002450123010201300
5、供地占比100%40.8%20.5%17.0%21.7%供应套数（万套）15010050住房供应筹建租赁住房（5万套）筹建政策产权住房（6万套）1200公顷宅地供应完成棚改（1.15万户）与去年持平2018年分配公2018年网申共有完成棚户区租房3.2万套产权住房2.9万套改造3.4万户影响住宅供应端，加大住房供应力度，改善住房供应结构，提高刚需住房供应比例，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的长效住房格局；土地供应端，优化土地供应结构，对政策类住房适当倾斜，努力促进形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障“住房保障体系。发展规划：北京城市副中心控规获批，北三县优化产业结构，促进协同发展
6、1月3日，中国政府网公布中共中央 国务院关于对北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）的批复，把城市副中心打造成北京的重要一翼。人口规划 城市副中心规划范围155平方公里，加上拓展区覆盖通州全区约906平方公里。以舒适宜居为标准，将城市副中心人口密度控制在0.9万人/平方公里以内； 到2035年，常住人口规模控制在130万人以内，城乡建设用地规模控制在100平方公里左右。住房制度 健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现住有所居，强化组团中心和家园中心建设，就近满足居民的工作、生活需求，提高本地就业率，实现职住平衡发展。副中心定位 城市副中心以行政办公、商
7、务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能； 充分发挥新两翼的疏解承接作用，与河北雄安新区错位发展，推动中心城区符合城市副中心功能定位的企业总部等向城市副中心搬迁，建设国际化现代商务区。 实现与廊坊北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控，促进协同发展。 副中心发展规划的实施，教育医疗相关配套的加快完善，将带动中心城区人口有序向副中心转移； 与北三县协同发展加快，相关产业项目的加快落地，将使北三县摆脱对房地产业的依赖，产业结构将逐步趋向合理，也将反过来带动房地产行业发展。发展规划：京津冀一体化加快推进，配套设施加快完善，市场需求外溢图：京津冀一体化空间分布表：2020年前重
8、点建设的9条高铁线路名称规划线路通车时间1环北京联络线北京-三河-大厂-香河-廊坊2020年2城际铁路联络线首都机场-廊坊-新机场2020年3京张城际北京北-延庆-怀来-张家口南2020年4京滨城际新北京东-燕郊-大厂-香河-京津新城2020年6廊涿城际廊坊-新机场-固安-涿州2020年7京雄城际新机场-固安东-霸州北-雄安2020年8京石城际丰台站-雄安-石家庄2020年9固保城际固安-容城-保定东2020年北京KM100KM80霸州定兴容城安新雄县涞水兴隆高碑店怀来涿州永清香河大厂固安廊坊三河蓟县宝坻武清副中心5京唐城际新北京东-燕郊-大厂-香河-唐山2020年随着京津冀一体化加快推进，北
9、京副中心、雄安新区发展规划的加快出台，交通基础设施的加快完善，产业发展规划的加快实施，将带来市场需求外溢，而跨城通勤的便利性的实现也是产生大量购房需求的重要原因。1、 位于周边三河（燕郊所在地）、大厂、香河、廊坊市区、涿州、固安等城市，在未来开通城际后，购房需求或将进一步释放。2、 雄安内圈的高碑店、武清、永清等城市，驾车通勤时间可控制在1-1.5小时内，随着交通、产业配套的加快完善，未来购房需求也将较多。目录商品住宅：成交同比“量价齐升”，成交结构向中低端产品转移商办市场：成交规模同比缩减超一成，整体市场供大于求二手房市场：成交规模弱势回升，市场预期平稳土地：一季度宅地供应节奏加快，成交规模
10、同比增长近三成排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主北京市场分析供应：一季度以限竞房和共有产权房供应为主，月均供应同比增长八成l 2019年一季度北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。一季度月均供应量为56万平方米，同比增加80%，新房供应仍以限竞房和共有产权房为主。一季度月均成交量为42万平方米，销供比为0.65，较去年下降0.02。从新开盘情况看，2019年一季度北京市场新开盘数量较去年同期下降47%，整体去化率较去年同期下降12个百分点到65%，去化效果一般。 15图：2015年-2019年3月北京商品住宅新开盘频率图：2016年-2019年3月北京住宅月度供应量及销供比成交规模：一
11、季度月均销售节奏加快，成交规模同比增幅超一倍l 2019年一季度成交量同比增幅超一倍。2019年一季度累计成交125万平方米，同比增长110%。一方面供应增加带动成交量上升；另一方面，部分中高端改善型项目开盘价格较预期价格有所下降，叠加房企优惠促销，前期积压的改善型需求逐步释放，推升整体成交规模。2019年一季度北京商品住宅（不含保障房）月均成交42万平方米，较2018年全年月均销售量增加4%，月均销售节奏加快，单月来看，1月、3月两个月成交量同比增幅均超100%。 27数据来源：CREIS中指数据，图：2017-2019年3月北京商品住宅（不含保障房）季度成交量走势%-100%-50%0%5
12、0%100%150050100150200销售面积(万)销售面积同比图：2015-2019年3月北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走势140100成交价格：一季度成交均价环比小幅回落，单月环比呈持续下降趋势l 2019年一季度成交均价环比小幅回落。2019年一季度成交均价为47823元/平方米，环比回落2%，同比上涨25%。单月来看，自2018年12月以来，北京商品住宅（不含保障房）成交均价连续3个月下降，整体呈小幅回落趋势。3月成交价为46303元/平方米，环比微降0.3%。图： 2017-2019年3月北京商品住宅(不含保障房)图： 2017-2019年3月北京商品住宅(不含保障房) 年
13、度成交价格走势月度成交价格走势销售价格（元/） 销售价格环比 销售价格同比成交结构：住宅市场成交向中低面积段户型转移，刚需类产品占比提升2018Q1成交套数2019Q1成交套数200000020000040000060000060以下60-9090-120120-160160-200200-300300-400400以上高面积段中高面积段中低面积段占比%42占比33%图：商品住宅成交面积结构占比%25占比%29占比%27占比44%l 从成交面积段占比来看，随着大量限竞房及共有产权房入市，中低面积段刚需户型供应量剧增。l 90平方米以下户型：一季度成交套数占比为44%，较上年增长11个百分点；l 90-200平方米之间户型：一季度成交套数占比为27%，较上年下降15个百分点；l 200平方米以上户型：一季度成交套数占比为29%，较上年上升4个百分点。成交结构：成交总价结构相对平稳，各价位段成交总量同比倍增2018Q1成交套数2019Q1成交套数100万元以下100-150万元150-200万元200-250万元250-300万元300-350万元350-400万元400-500万元500-600万元600-700万元700-800万元800-900万元900-1000万元1000-1200万元1200-1500
