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1、 广州房地产市场一季度报 2019年4月中国房地产指数系统中国指数研究院广州分院China Index AcademyContents目录政策环境分析广州土地市场运行情况广州商品房市场运行情况本土品牌房企动态分析2019年二季度市场展望12345政策环境分析01全国政策基调：坚持“房住不炒”总基调，整体以“稳”为主 2019楼市调控方向：落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系 与往年相比，今年政府工作报告将房地产列入【深入推进新型城镇化】章节中，不再单独列出。篇幅和强度都大大弱化。 内容方面，重点提及落实地方主体责任、保障性住房和棚改、房地产税。 更好解决群众住房问题，落实城 继
2、续推进保障性住房建设和城镇市主体责任，改革完善住房市场 健全地方税体系，稳步推进房地棚户区改造，保障困难群体基本体系和保障体系，促进房地产市产税立法居住需求场平稳健康发展u 【调控】“坚持住房居住属性”的主基调不变，短期坚持稳地价稳房价稳预期，长期加大力度推进房地产市场平稳健康发展长效机制的建设。同时更加强调落实地方政府主体责任，预计在“一城一策”的调整下，各地楼市调控政策将出现更多结构性变化。u 【供给】预期将更加注重住房供应的有效性，建立合理的梯度供应格局：住房市场体系下的租赁房、普通商品房和保障体系下的公租房、共有产权房将成为今年主要的住房供应类别。u 【棚改】弱化棚改，不提具体目标。但
3、结合以往数据来看，2018-2020三年1500万套棚户区改造的既定目标不会改变。政策调整将继续聚焦“因地制宜地推进棚改货币化安置”和棚改融资以发行专项债为主两方面。u 【房地产税】表述由去年的“稳妥推进”转变为“稳步推进”，表明房地产税立法的基础性条件已逐步具备，立法进程不断加快。稳步推进房地产税立法。与去年相比，“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法进程不断加快。房地产税法立法将完善地方税体系，还将加速房地产市场长效机制的落地进程，对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极的作用。房地产税开征前置条件全国不动产联网登记全国统一住房估价标准税收征管体制改革免征标准界定房地产税收立法
4、（稳步推进）（已经实现）（尚未实现）（深入推进）（尚未实现）543房地产税法写入立法规划，属于第一类项目全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，为房地产税的征收提供了数据支持。添加标题提出“稳妥推进房地产税立法”提出“做好房地产税立法相关工作”20142018.920182012200921提出“研究推进房地产税制改革”提出“改革房地产税收制度”2018.66全国政策基调：房地产税稳步推进，条件已具备，主要是时间点问题 2019年政府报告关于房产税政策内容： 深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系，广州政策：限购、限贷
5、、限售维持2017年330政策，限价/限签、限商政策则有所放松 由于广州自2017年“330新政”后市场得到控制，价格趋稳，2018年底广州限价/限签政策放开，以及限商政策有所放松，但限购、限贷、限售政策仍继续执行，并且短期不会有松动趋势。银行贷款利率则较之前有所松动，部分银行房贷利率下调。政策内容变化限购广州市九区：广州户籍限购2套，单身1套；非广州户籍限购1套（5年社保）；增城、从化：广州户籍不限；非广州户籍限购1套(无社保要求)。保持不变限贷广州市九区：【无房】无房贷记录：首付30%；有房贷记录：首付40%； 【有1套房】房贷已还清：首付50%；房贷未还清：首付70%；增城、从化：广州户
6、籍：在从化增城有两套房贷款已还清的，在广州市区购房需要全款；在增城或从化有 一套房还在按揭中，在广州市区能买两套房，但只能贷款购1套市区房，首付七成。 非广州户籍：在增城或者从化有一套房，不管贷款是否按揭完，在广州市区购房需要全款。保持不变限售取得不动产证满2年后方可出售保持不变限制网签网签行政管制已放开已调整严禁双合同11月份针对备案价重新调整，严禁开发企业拆分价格报备调整备案价后均为单合同限商2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目不限制销售对象，可销售给个人可销售给个人政策小结 全国政策基调：“坚持住房居住属性”主基调不变，短期坚持稳地价稳房价稳预期，长期加大力度
7、推进房地产市场平稳健康发展长效机制的建设。同时更加强调落实地方政府主体责任，稳步推进房产税立法。 广州政策：限购、限贷、限售政策继续执行较严的调控，限价/限签、限商政策则有所松动，部分银行房贷利率有所下降。 自2017年330政策实施两年时间以来，广州商品住宅市场成交下滑较为明显，自2018 年底放开限价/限签政策后，市场成交量出现短期上升趋势，主要受积压房源集中网中指观点签所致，目前市场成交量价趋稳。预计未来调控政策还是以稳为主，限购、限贷政策难以放松。但随着粤港澳大湾区规划利好，预计短期内广州市成交量稳步回升，价格上涨趋缓，呈量价稳中有升之势。广州土地市场运行情况02土地供求量大幅减少，拿
8、地成本依旧高位，市场回归理性201801-201903广州商住和商办用地供需走势201801-201903广州商住和商办用地成交价格走势0数据来源：CREIS 中指数据， 土地供应方面：一季度推出商住和商办用地共15宗，建设用地面积52.49万，规划建筑面积192.94万，同比下降11.19% ，环比下降73.42% ；土地成交方面：一季度成交商住和商办用地共8宗，建设用地面积38.32万，规划建筑面积137.65万，同比下降20.94% ，环比下降80.18%；成交价格方面：受楼市持续调控政策及市场逐步回归理性等影响，一季度商住商办用地楼面均价为10849.73 元/，同比上浮10.14%，
9、环比略降2.05%；其中，住宅用地多以低溢价成交，楼面均价13966.41元/，拿地成本依旧高位；商办用地楼面均价为5703.49元/。备注：三季度推出土地中从化温泉地块7月推出、8月流拍，后又于9月再次推出，存在重复累计，具体详见中指数据库。商住用地仅成交3宗，建面占比62%各类土地成交情况各区土地成交情况5351.9285.73商办商住11429.349.8925.6592.76花都区天河区黄埔区南沙区020406080100020406080100 规划建筑面积（万）土地宗数规划建筑面积（万）土地宗数(块)从成交土地性质来看：一季度，广州商住用地成交3宗，规划建面85.73万，占比62.
10、28%；商办用地成交5宗，规划建筑面积51.92万，占比37.72%；从成交土地区域来看：土地出让主要集中在南沙和黄埔，其中黄埔包揽4宗，且均为商办用地；而商住用地仅成交 3宗，分布于南沙、天河、花都三区，其中南沙区商住混合用地规模最大，占比77.56%，由星河控股集团有限公司底价拿下。商住用地吸金120亿，南沙占比56%商住用地分区成交情况拿地企业排行榜1119.349.8915.8837.0766.79南沙区66.50排名拿地企业规划建筑面积（万）成交总价（亿元）天河区1星河控股66.5066.792 合景泰富9.8937.07 花都区3 奥园集团9.3415.88020406080土地出
11、让金（亿元）规划建筑面积(万)土地宗数(块) 数据来源：CREIS 中指数据， 一季度，广州商住用地共吸金119.7亿，其中南沙、天河、花都各一宗，占比83.72%；市场回归理性，土地溢价率普遍不高，星河控股、合景泰富、奥园集团分别拿地南沙、天河、花都宅地。商办用地成交5宗，吸金30亿，市场热度一般商办用地分区成交情况拿地企业排行榜0510152025304限公司广州合景房地产开发有限8.973.411411.9017.72南沙区黄埔区排名拿地企业积（万规划建筑面）（亿元）成交总价25.651 統京有限公司26.2611.902 雪松君华置业公司(广州)有限7.658.3626.263 广州云
12、埔工业区东诚实业有限公司6.714.25 广州广华科城创新科技有土地出让金（亿元）规划建筑面积(万)土地宗数(块)5公司2.321.70数据来源：CREIS 中指数据， 一季度，商办用地吸金29.6亿，成交5宗，其中黄埔区4宗，南沙区1宗；商办土地市场气氛仍旧冷淡，出让地块均以底价成交。土地位置：南沙区黄阁镇东湾村，进港大道北侧宗地编号：2019NJY-2土地用途：二类居住用地（R2）、中小学用地（A33）、商业服务业设施用地（B）占地面积：193081 规划建筑面积： 665000 （含16000回迁楼）容积率：地块一3.8；地块二1.8；地块三3.6；地块四4.3 成交总价： 667870
13、万元成交地价：34590.15元/ 成交楼面价：10291 元/（扣除回迁房） 土地溢价率： 0%拿地房企：广州星月湾实业发展有限公司成交时间： 2019年2月28日星河控股底价66.79亿拿下南沙2019NJY-2靓地南沙2019NJY-2地块地理位置非常好，东湾村位于黄阁镇东南边，是南沙区的新行政中心和商务中心。地块邻近地铁4号线蕉门站，直线距离只有500米左右。地块3公里范围内，教育资源丰富，有大塘小学、东湾小学、金隆小学、中英文实验学校、南沙第一中学等；附近有三甲南沙中心医院、蕉门公园、凤凰湖公园等，景观较好，地块离蕉门河也不远，未来，高层单位可能会看到河流景观。地块自身的条件比较好，
14、但由于出让条件涉及东湾村旧村改造，开发程序可能会较为复杂。竞买人需配建1.6万复建安置房，由东湾村按规定的建设费用成本价回购。另外，地块周边在售一手楼较多，其中阳光城丽景湾1.8万-1.9万元/，越秀滨海新城1.7-2.1万元/。数据来源：中国指数研究院整理37亿+55%自持，合景泰富夺下天河商住地，刷新天河楼面价记录土地位置：天河区黄埔大道东646号地块宗地编号：AT101806、AT101808土地用途：AT101806地块为居住兼容商业商务用地（ R2/B1/B2）；AT101808地块为商务商业用地（B2/B1）占地面积： 30946 规划建筑面积： 98939 容积率： AT101806地块3.1；AT101808地块5.23成交总价： 37
