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1、 北京商务公园项目服务建议书谨呈：通州商务园开发建设有限公司北京商务公园项目合作服务建议书 赢城园区研究院&广东赢城投资管理有限公司2016-12目录一、 对项目的初步理解1 项目概况2 项目背景3 赢城对于本项目的目标理解二、赢城对项目的初步运作服务建议三、赢城服务内容及收费标准四、赢城公司介绍五、赢城服务案例附件：参考服务清单第一部分：对项目的初步理解1.项目概况u 项目地址：通州新城西北端的通 州商务园核心区u 总建筑面积：13.26万u 总占地面积：8.87万u 容积率：0.8u 绿化覆盖率：50%以上2.1区域背景 通州将大幅度承载首都职能体系，是北京向东发展的战略要地，是未来首都东
2、部的国际化新城。通州商务园依托温榆河，与CBD、金融街、亦庄、总部基地形成功能互补，构建国际化、超大型、低密度、滨水生态、节能环保花园式高端商务办公区，是北京市政府确定成为的北京市金融产业四个后台服务区之一，将着力打造商务总部功能区。2.2区域基础优势l 环境秀美，资源丰富通州土地资源丰富，生态环境优美，北运河、通惠河、温榆河、潮白河等13条河流穿流而过。坐落在运河两岸的万亩滨河森林公园，形成了一条“水绿交融”的城市景观带，成为了通州一张靓丽的名片。l 区位优越，交通发达通州地处环渤海经济圈核心部位，地理位置优越，交通优势突出，通州距天安门20公里、北京CBD13公里、首都国际机场10公里、天
3、津塘沽港100公里。境内交通路网密集，是辐射京津冀的北方陆路港。京哈高速、京津塘高速等五条高速公路穿境而过；京承铁路、京津城际铁路横跨通州；已建成的八通线、亦庄线、M6号线和规划建设中的十余条地铁线，使通州成为轨道交通最密集的区域。l 配套设施体系完善在教育方面通州教育事业蓬勃发展，新建、扩建中小学校47所，列入规划建设14所。通过对接中心城优质资源，以名校办分校、“一校多址”等形式，引进了中国人民大学、北京电影学院等一批名校；在医疗卫生方面，新建北大肿瘤医院、新华医院、东直门中医院等12所医院，潞河医院升级为三级综合医院。在商业配套方面，万达广场、京通罗斯福广场等多个大型城市综合体项目已开业
4、运营，并有数家星级酒店等商业设施服务快速升级，金融业发展态势良好，光大银行、南京银行等多家银行落户通州，各类金融机构达到47家。2.3产业背景通州区主要形成了高端商务、现代物流、高端制造三大主导产业，文化创意、金融服务、医疗康体、休闲旅游四大新兴产业。而通州区“十二五”规划明确将高端商务作为重点发展的三大主导产业之一。打造与世界城市和北京城市副中心相适应，以高端、品牌、特色为特征的商业就是通州商业未来发展的定位。3. 赢城对于本项目的目标理解3.1 对政府意图的深刻理解a) 当地政府对本项目的期望，希望要建成怎样的商务公园，为北京通州商务园带来什么样的收益？投资多少能够满足政府期望？b) 政府
5、对北京商务公园的建设有什么要求？政府能在该项目中提供什么样的帮助和优惠条件？政府做什么？开发商做什么？双方的责权利如何界定？c）北京商务公园建设投资和房地产取地开发是否关联？政府对于本项目的产业开发和房地产开发之间是如何来理解的？3.2 对项目的本质认识a) 贵司到北京通州商务园投资的最终目的是什么？产业园的建设与经营？还是房地产开发？b) 基于贵司自身条件与实力能否与项目相结合，明确哪些是贵司能做的，哪些是不能实现的?本项目对于运作团队、资金及技术等各方面的条件限制有哪些?c) 若对北京商务公园进行经营，建成什么档次和标准的商务公园？投资多少？具不具备市场条件，投资风险能否评估？d) 以房地
6、产开发利润能否弥补前期建设中的财务亏损，并能达到贵司利润要求和预期？如何来平衡两者之间的投入与产出关系？e) 项目成功的关键要素如何确定？3.3 北京商务公园的定位、规划与建设运营a) 开发理念与思路、概念及主题b) 北京商务公园的产业环节选择c) 总体功能分区的框架d) 北京商务公园的运营模式e) 北京商务公园的资金运作3.4 北京商务公园与房地产开发的关系a) 本项目产业园区的开发与房地产开发关联度分析b) 以商务办公为主的产业园必须设置哪些配套功能?c) 以商务办公为主的产业园中哪功能是用以拔高形象？哪些功能是实现本项目回现的目标?d) 房地产开发如何最大化？发展产业的价值点到底何在？3
7、.5 基于项目实操角度提出本项目现阶段需解决的关键问题 区域定位及概念：从城市空间的合理布局和城市功能完善的角度提出项目发展的方向，以及结合北京商务公园整个项目与产业园发展相结合的方向。 产业环节选择：明确本项目发展高端商务产业着重参与哪些产业环节。 项目功能研究：明确区域周边产业和项目自身产业发展与本项目服务配套功能之间的协调关系，明确项目产业、办公、居住、商业、休闲娱乐等各项功能比例关系。 市场研究：从市场层面深入探讨本项目可能实现的产业园办公、商业、公寓等各种物业类型的规划。初步探讨各类物业的消化周期、可实现性等有关市场实现性的问题。 案例借鉴：通过国内外成功打造产业园区案例的借鉴，指导
8、项目整体定位、 功能比例、发展理念，并对可能的风险提出把控建议。 项目盈利模式的研究：即我们必须明确在本项目的开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是项目持续发展的市场驱动力？什么是使项目具备合理利润的关键因素？什么风险是开发中必须预测和规避的？什么是用来建立区域形象与品牌的？什么是获得现金流的？什么样的融资策略和渠道是最优的?以上问题可归纳到以下四个层面去理解:第一、战略层面战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技术性的，我们必须基于区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。基于本项目而言，不仅要从城市的角度还要从区
9、域周边产业带发展的角度、从可持续发展、城市形象、区域价值等方面来分析项目发展方向，也要从企业背景和企业目标角度，寻找项目真正的发展使命和定位。对项目的产业选择和定位、投资和运营都必须站在项目整体角度上思考：明确本项目产业的运营和开发是对房地产开发起到至关重要的支撑作用。第二、总体定位层面对城市未来发展的预见力是本项目立意的基础，对于本项目而言，可以从区域的发展定位、区域功能的协调发展、城市功能缺失、区域价值实现、城市产业升级、城市与外部经济体的产业协调和互补等方面来提出本项目的市场整体定位、产业定位、功能定位和产品配比等。运营本项目，关键问题是在确定选择产业的前提下，寻求最佳战略定位和盈利模式
10、。第三、招商层面招商的关键问题是如何让企业入驻园区？判断项目发展产业各细分企业对物业需求方式？如何要做好招商团队的建设、前期工作筹备，招商推广方案、招商策略、谈判技巧、后期运营维护，以及主力的招商攻略？有哪些招商渠道？要破解招商难题，应如何把经营理念渗透到每个环节？主要是从哪方面着手？第四 、运营层面运营的关键问题，其本质是盈利模式，即我们必须明确在本项目的开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是项目持续发展的市场驱动力? 什么是使项目具备合理利润的关键因素？什么风险是开发中必须预测和规避的？什么是用来建立区域形象与品牌的?什么是获得现金流的？什么样的融资策略和渠道是最优的？产业运
11、营平台怎么做？孵化器怎么规划？运营服务怎么做？如何用智慧园区解决规划问题？第二部分：赢城对项目的初步运作服务建议结合通州区产业发展体系，区域发展规划及政策优惠，赢城经研究得出项目初步发展建议：1. 北京商务公园发展的整体定位u 北京商务公园将实现通州区及周边主导产业的有效承接，以“绿色、低碳、节能、环保的办公生活”为发展理念，打造全产业链、全孵化链，集商务办公、共享功能配套、自身商业配套、专属物流服务及便捷的交通网为一体的全新商务公园。2. 北京商务公园的产业定位u 主导产业：高端商务、高端制造、现代物流等。u 辅助产业：文化创意、金融服务、医疗康体、旅游休闲等。3. 北京商务公园的空间功能布
12、局u 加快形成区域优势发展产业集聚，促进相关产业上下游企业实现资源共享，最后达到以产业运营促进物业增值的目的，项目功能规划初步建议：集众创空间-企业孵化器-企业加速器-中小企业总部基地的综合性智慧产业园区。4.北京商务公园的招商推广、运营管理的策略4.1招商推广策略：考虑到片区内同质化项目较多，招商竞争较为激烈。项目物业在交付使用前，需尽快形成北京商务公园差异化优势。北京商务公园，将打造项目的核心竞争力，树立行业标杆，造势传播，从而在短期内吸引大量优质企业进驻，顺利完成招商目标。因此建议打造自主招商，中介合作招商，关系招商，活动招商v赢智科技智慧招商五大招商模式。 自主招商：搭建项目自身营销团
13、队，全面展开拓客工作，到其他商业项目、产业园区项目及城区写字楼内的企业、相关行业商协会进行目的拜访推广，以行销的模式达到收集客户的目的； 中介合作招商：邀请北京、天津、廊坊、上海、广州、深圳等地各区的知名房地产中介经纪公司签定委托代理协议，通过中介公司的客户关系网进行有效的推广，达到扩大客户群并且直接形成成交的目的，并在业内形成本案的良好口碑，并且迅速提升本案的知名度； 关系招商：与北京、天津、廊坊市等地的招商局、科技局、投资促进会及各商协会的联合招商，成为项目目标企业招商引资的承接地，提高项目的权威性； 活动招商：利用举办产业论坛/峰会等圈层活动，挖掘产业企业资源，把项目在相关产业链企业圈层
14、形成口碑传播并在周边区域提升市场关注度，为项目积累客源，提高项目在产业界及商业届的知名度； 赢智科技智慧招商：融合了园区品牌建设、品牌推广、精准招商、招商项目管理、客户关系管理、数据管理中心等的一整套线上招商体系，高效的将园区的品牌影响力有效地宣传推广到全国区域，提高园区的曝光度。4.2运营管理策略：以运营促进招商,通过运营服务平台的搭建，逐步扩展招商渠道，为进驻园区的企业提供专业的运营服务。因此赢城建议在智慧园区规划中需要完善以下几方面内容：v 搭建智慧园区大数据管理平台：即搭建招商数据库、企业信息库、人才信息库、服务资源库、基础设施库，为智慧园区提供多种途径的数据采集，将数据化决策应用于园
15、区的规划、管理、招商、运营各个环节，逐步探索数据化决策在产业园区中的应用场景，不断优化提升企业服务、人才服务以及产业服务的质量与体验。v 建立产业大数据双创云平台：即建立以绿色数据中心为代表的核心业态、以智慧城市应用为代表的衍生业态，构建北京商务公园大数据全产业链、全治理链、全服务链“三链融合”的模式。v 打造智慧园区增值服务平台：即增值服务主要包括智慧的展厅、智慧的招商、智慧的运营、智慧的供应链、智慧的分析等。v 打造众创信息平台：以创业孵化器链条为核心，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，打造全开放式的众创空间，帮助创业青年从项目、资金、技术、市场等全方位的服务。v 建设创意展厅平台：即建设一个创意展厅，为企业搭建展示推广及交流平台，结合主导发展产业，展示企业发展成果，提高推广效应；同时对外展示园区的服务平台、入驻企业及政策扶持介绍，提高社区的影响力。招商运营管理1、赢城通过自身的专业经验及资源优势，负责项目的招商及运营管理；其项目招商、推广、运营成本由赢城承担。2、在确定合作协议后的15天内，赢城需配置不少于7个人员的招商运营团队，职位如下：a:招商运营总监（1名）：负责整个项目
