万科财务分析总结报告

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1、报告摘要报告摘要 万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发 布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。 本文针对万科集团 2012 年到 2013 年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营 实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存 在的问题。为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。 关键字：万科；房地产；财务分析 目录 1 公司简介及行业分析公司简介及行业分析0 1.1 公司简介.0 1.2 行业分析.0 2 资产负债表分析资产负债表分析0 2.1 资产负债表水平分析.0 2.2 资产负债表垂

2、直分析.0 2.3 资产结构分析.0 3.利润表分析利润表分析0 3.1 利润表水平分析.0 3.2 利润表垂直分析.0 3.3 项目分析.0 4 现金流量表现金流量表0 4.1 现金流量表水平分析.0 4.2 现金流量表垂直分析.0 4.3 现金流量投资水平分析.0 4.4 现金流量表筹资活动分析.0 4.5 项目分析.0 5 所有者权益变动表所有者权益变动表0 5.1 所有者权益变动表水平分析.0 5.2 所有者权益变动表垂直分析.0 6 财务效率分析财务效率分析0 6.1 偿债能力分析.0 6.1.1短期偿债能力指标分析0 6.1.2短期偿债能力行业分析0 6.1.3长期偿债能力分析0

3、6.2 盈利能力分析.0 6.3 营运能力分析.0 6.4 企业成长能力分析.0 6.4.1成长能力指标分析0 6.4.2成长能力行业分析0 7.财务分析总结财务分析总结0 7.1 基本财务状况及问题分析.0 7.2 改善建议.0 7.3 万科未来发展.0 7.4 房地产未来发展.0 1 公司简介及行业分析公司简介及行业分析 1.1 公公司司简简介介 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于 1984 年 5 月，是中国目前 最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国 20 多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场 为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资

4、、工业制造、娱乐及广告等业务。投资 重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为 1,099,521.02 万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股 161,909.48 万股，持股比例为 14.73%。 1.2 行行业业分分析析 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010 年品牌价值已经达到 635.65 亿元，在房地产行业排名第一位，在中国 500 强企业中排第 19 名。2010 年的主营业务收入 为 507 亿元，在行业内是第一位。 万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、 咨

5、询等。王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系， 公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证。万科 1991 年成为 深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投 资者的广泛认可。公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截 止 2003 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍 山、大连、中山和广州 15 个城市进行住宅开发，2004 年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州 四个城市，目前万科业务已

6、经扩展到 19 个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤 海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神 及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标， 旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景 花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一 家聘请第三方

7、机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 2 资产负债表分析资产负债表分析 2.1 资资产产负负债债表表水水平平分分析析 表 2-1 万科地产资产负债表水平分析表 金额单位：万元 变动情况 项目2013 年2012 年 变动额变动（%） 对总额的 影响（%） 流动资产： 货币资金 44365415229154-792613-15.16-2.09 应收账款 30789718865511924263.210.31 预付账款 28653673337361-471995-14.14-1.25 其他应收款 34815322005792147574073.573.9 存货 3311332225516

8、411759691129.7720.06 流动资产合计 4420465936277374792728521.8520.93 非流动资产： 可供出售金融资产 24661947624614251,671.470.65 长期股权投资 106374970403135971851.090.95 投资性房地产 1171048237523933525393.032.46 固定资产 2129771612265175132.10.14 在建工程 91367105112-13745-13.08-0.04 无形资产 43007426853230.760 商誉 2016920169000 长期待摊费用 6351423

9、2211950.080.01 递延所得税资产 3525263054864704015.40.12 其他非流动资产 508062218494862132,225.311.28 非流动资产合计： 371587416027882113086131.845.58 资产总计 47920532378801621004037126.5126.51 流动负债： 短期借款 510251993240-482989-48.63-1.28 交易性金融负债 11692576-1407-54.630 应付票据 1478390497713980677197.042.59 应付账款 639584644861001909746

10、42.575.04 预收款项 1555180713102398244940918.696.47 应付职工薪酬 2451672177752739312.580.07 应交税费 45782145155962621.390.02 应付利息 2912464969-35844-55.17-0.09 其他应付款 54704293604532186589751.774.93 一年内到期的非流 动负债 275217925624961896837.40.5 流动负债合计 3289218325983357690882726.5918.24 非流动负债： 长期借款 36683133603607647061.80.1

11、7 应付债券 73983907398391.95 预计负债 468844292585.840 其他非流动负债 2961568-1272-81.150 递延所得税负债 6727273381-6110-8.33-0.02 非流动负债合计 4484407368298580142121.762.12 负债合计 3737659029666342771024825.9920.35 所有者权益： 股本 1101497109955519420.180.01 资本公积 853222868386-15164-1.75-0.04 盈余公积 2013541170170531183618.320.82 未分配利润 36

12、706892668810100187937.542.64 外币报表折算差额 5064944099655014.850.02 归属于母公司所有 者权益 76895986382555130704320.483.45 少数股东权益 28543441831264102308055.872.7 所有者权益合计 105439428213819233012328.376.15 负债及所有者权益 总计 47920532378801621004037126.5126.51 分析如下： 该公司总资产本期增加 10040371 万元，增长幅度为 26.51%，说明万科地产本年资产规模有了 较大幅度的增长。进一步分析

13、可以发现： 2.1.1 资产角度分析 流动资产本期增加了 7927285 万元，增幅为 21.85%，使总资产增加 了 20.93%，非流动资产相 比上期增加了 2113086 万元，增幅 131.84%，使得总资产规模增加了 5.58%，两者合计使得总资产 增加了 10040371 万元，增长幅度为 26.51%。 本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产 的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面： 一、存货的大幅度增长。存货净值增加了 7596911 万元，增长幅度为 29.77%，总资产的影响为 20.

14、06%。根据企业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加， 有助于未来盈利的增加。原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收 款增加了 1475740 万元，变动幅度为 73.57%对总资产的影响为 3.90%，根据资料可知公司的合作方 往来增加，导致其他应收款的增加。三、货本期的货币资金比上期减少了 792613 万元，减少了 15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减 少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。 非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、

15、投资性房地产的增加。投资性房地产的增加。投 资性房地产本期增加 933525 万元，增长幅度为 393.03%，对总资产的影响为 2.46%。是由于经营规 模巨大扩增。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加 486213 万元，增长幅度为 2225.31%，对总资产的影响为 1.28%。 2.1.2 负债角度分析 由表 3-1 可知，该公司权益总额较之上年同期增长 10040371 万元，增加幅度为 26.51%，说明 万科地产 2013 年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现： 负债本期增加了 7710248 万元，增长幅度为 25.99%，对权益总额增长了 20.35%；

16、所有者权益 本期增加了 2330123 万元，增长幅度为 28.37%，对权益总额的影响为 6.15%，两者合计使权益总额 本期增加了 10040371 万元，增长幅度为 26.51%。 本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增 长 6908827 万元，增长幅度为 26.59%，对权益总额的影响为 18.24%，这种变动可能导致公司偿债 压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预 收款项本期增加 2449409 万元，增加幅度为 18.64%，对权益总额的影响为 6.47%，其主要原因是预 售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增加了 1909746 万元，应付票据本期增加了 980677 万元，其增长幅度分别为 42.57%和 197.04%，对权益总额的影响合计为 7.63%。由于优化 支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付， 将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了 1865897 万 元，增长幅度为