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1、1 2012 年 9 月 3 日 2 ?南京购物中心项目案例分析南京购物中心项目案例分析 高端奢侈定位购物中心高端奢侈定位购物中心-德基广场 时尚潮流定位购物中心 德基广场 时尚潮流定位购物中心-水游城 购物中心业态配比、单店平均面积对比分析 水游城 购物中心业态配比、单店平均面积对比分析 ?购物中心定位品牌汇总分析购物中心定位品牌汇总分析 高端购物中心定位品牌 时尚购物中心定位品牌 高端购物中心定位品牌 时尚购物中心定位品牌 ?购物中心案例调研结论购物中心案例调研结论 目 录目 录Content 3 南京购物中心项目案例分析南京购物中心项目案例分析 -德基广场购物中心概况德基广场购物中心概况
2、 ?德基广场购物中心为高端奢侈定位，总建筑面积 15万平米 ?总营业面积 9 万平米，一期单店平均面积 245 平米，二期 270 平米 ?总店铺数 352 家，一期167家，二期185家 Text 购物中心一期购物中心二期 商业面积 6.5万平米 营业面积 4.1万平米 店铺总数 167家 投运时间 2006年9月26日 业态配比 零售 60%、餐饮 20%、娱乐 14%、生活服务6% 2011年日均坪效 124 元/平 米（按营业面积计） 德 基 商 业 商业面积 8.5 万平米 营业面积 5 万平米 店铺总数 185 家（负1 层至6层，7-8层为影院） 投运时间 2012年5月8日 4
3、 南京购物中心项目案例分析南京购物中心项目案例分析 -德基广场购物中心定位品牌德基广场购物中心定位品牌 ?德基购物中心定位品牌与上海恒隆广场、北京新光天地、深圳万象城一致 ?德基商业汇聚了58个国际线品牌 ?德基购物中心的定位为高端定位 Text 购物中心一期购物中心二期 Louis VuittonLouis Vuitton Dolce & GabbanaDolce & Gabbana HermesHermes Ermenegildo ZegnaErmenegildo Zegna VersaceVersace DiorDior LOEWELOEWE BVLGARIBVLGARI 德 基 商 业
4、 ChanelChanel PradaPrada CartierCartier Giorgio ArmaniGiorgio Armani Salvatore FerragamoSalvatore Ferragamo BurberryBurberry Tiffany & CoTiffany & Co Max MaraMax Mara 5 南京购物中心案例分析南京购物中心案例分析 -德基一期首层品牌双层店铺调整动态德基一期首层品牌双层店铺调整动态 ?Louis VuittonLouis Vuitton 扩店2000多平米的双层旗舰店 店铺位置 L101-L106 L201-L206 ?Dolce
5、& GabbanaDolce & Gabbana 开设双层形象店 与LV为邻， 店铺位置 L110-L111 L207-L209 店铺面积593 平米 ?Ermenegildo ZegnaErmenegildo Zegna 双层形象店 与Dolce & Gabbana为邻 店铺位置 L110-L111 L210-L212 店铺面积755 平米 LV LV 6 南京购物中心项目案例分析南京购物中心项目案例分析 -德基广场购物中心二期首层平面德基广场购物中心二期首层平面 *表示即将开业的店铺 ?德基二期 1 层 24家国际品牌商户/ 16 家商户投入营运 7 南京购物中心定位案例分析南京购物中心定
6、位案例分析 -德基广场购物中心二期德基广场购物中心二期2层平面层平面 *表示即将开业的店铺 ?德基二期 2 层 22 家国际品牌商户/ 18 家商户已投入营运 8 南京购物中心定位案例分析南京购物中心定位案例分析 -德基广场购物中心二期 国际品牌双层形象店德基广场购物中心二期 国际品牌双层形象店 ?ChanelChanel 店铺位置 F130、F230-233 店铺面积 830 平米 ?PradaPrada 店铺位置 F131、F201-235 店铺面积 593 平米 ?BurberryBurberry 店铺位置 F127、F218 店铺面积650 平米 9 南京购物中心定位案例分析南京购物中
7、心定位案例分析 -时尚定位购物中心 南京水游城时尚定位购物中心 南京水游城 ?水游城为时尚潮流购物中心定位，总商业面积 9.8万平米； ?营业面积4.9 万平米，店铺总数195家，单店平均面积 251平米 ?投运时间：2008年8月28日 ?2011年日均坪效为 48 元/平米 ?业态配比：零售 60%；餐饮 20%；娱乐 15%；生活服务 5% 10 南京德基南京德基 VS 水游城水游城 - 业态配比业态配比 ?德基与水游城业态配比对比分析 ?零售 50%-60%；餐饮 20%；娱乐 15%-20%；生活服务 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 零售餐饮娱乐生
8、活服务 德基水游城 11 购物中心购物中心 德基一期德基二期德基广场南京水游城 商业面积 6.5万 零售占比60% 餐饮占比20% 超市占比14% 生活服务6% 商业面积 8.5万 零售占比 52% 餐饮占比 20% 娱乐其他 18% 商业面积 15万 零售占比55% 餐饮占比20% 娱乐占比15% 生活服务5% 商业面积 9.8万 零售占比 60% 餐饮占比 20% 娱乐占比 15% 生活服务5% 南京购物中心业态配比对比南京购物中心业态配比对比 12 南京购物中心单店平均面积对比南京购物中心单店平均面积对比 ?上述单店平均面积为相对营业面积计 ?德基二期单店营业面积大于一期 ?购物中心单店
9、平均面积为 200-300 平米 南京购物中心单店平均面积对比表 245 270 251 230 235 240 245 250 255 260 265 270 275 德基一期德基二期水游城 单店平均面积 （平米） 13 购物中心定位品牌购物中心定位品牌 -高端奢侈定位典型案例高端奢侈定位典型案例 典型案例典型案例典型案例典型案例 典型案例典型案例 上海：恒隆广场上海：恒隆广场 高端奢侈定位高端奢侈定位 南京：德基广场 深圳：万象城 杭州：杭州大厦 北京：新光天地 广州：丽柏广场 南京：德基广场 深圳：万象城 杭州：杭州大厦 北京：新光天地 广州：丽柏广场 14 购物中心定位品牌购物中心定位
10、品牌 -高端奢侈定位高端奢侈定位 意大利 意大利 法国 意大利 法国 国 别 PRADA HERMES GUCCI 品牌LOGO 品牌名称 Louis Vuitton GIORGIO ARMANI意大利 意大利 法国 法国 意大利 国 别 SALVATORE FERRAGAMO Dior CHANEL 品牌LOGO 品牌名称 ErmenegildoZegna FENDI ?前10位国际线品牌，意大利六家，法国四家 服装皮件类国际一线品牌 A类 1-10 排位 15 购物中心定位品牌购物中心定位品牌 -高端奢侈定位高端奢侈定位 英国 意大利 意大利 德国 意大利 国 别 DOLCE GABBAN
11、A Max Mara HUGO BOSS 品牌LOGO 品牌名称 VERSACE Dunhill英国 法国 意大利 德国 意大利 国 别 CELINE TODS ESCADA 品牌LOGO 品牌名称 Valentino BURBERRY ?前11-20位国际一线品牌，意大利五家、法国一家、英国/德国 各二家 服装皮件类国际一线品牌 A类 11-20 排位 16 购物中心定位品牌购物中心定位品牌 -高端奢侈定位高端奢侈定位 意大利 美国 英国 意大利 意大利 国 别 COACH Aquascutum D&G 品牌LOGO 品牌名称 FERRE CANALI法国 美国 意大利 意大利 英国 国 别
12、 POLO RALPALAUREN PAUL&SHARK CERRUTI 1881 品牌LOGO 品牌名称 KENT&CURWEN GIVENCHY ?B类 1-10位国际一线品牌，意大利五家、法国一家、英国/美国 各二家 服装皮件类国际一线品牌 B类 1-10 排位 17 购物中心定位品牌购物中心定位品牌 -高端奢侈定位高端奢侈定位 意大利 德国 瑞士 法国 美国 国 别 Y-3 BALLY Chloe 品牌LOGO 品牌名称 Calvin Klein PALZILERI意大利 美国 法国 西班牙 法国 国 别 Gieves&Hawkes KENZO LOEWE 品牌LOGO 品牌名称 CE
13、LINE MARINA RINALDI ?B类 11-20位国际一线品牌，法国三家、意大利/美国/各二家、德国/瑞士/西班牙 各一家 服装皮件类国际一线品牌 B类 11-20 排位 18 购物中心定位品牌购物中心定位品牌 -高端奢侈定位高端奢侈定位 法国 美国 意大利 美国 法 国 国 别 HARRY WINSTON Bvlgari Tiffany & Co. 品牌LOGO 品牌名称 Cartier CHAUMET瑞士 德国 瑞士 瑞士 瑞士 国 别 Mont Blanc IWC Chopard 品牌LOGO 品牌名称 ROLEX PIAGET ?钟表珠宝类国际一线品牌：瑞士四家、法国/美国各
14、二家、德国/意大利 各一家 珠宝钟表类国际一线品牌 19 购物中心定位品牌购物中心定位品牌 -时尚潮流定位时尚潮流定位 日本 美国 荷兰 瑞典 西班牙 国 别 GAP C&A H&M 品牌LOGO 品牌名称 ZARA UNIQLO丹麦 丹麦 美国 日本 美国 国 别 JACK-JONES MORGAN MUJI 品牌LOGO 品牌名称 GUESS ONLY ?时尚潮流国际品牌：美国三家、日本二家、丹麦二家、西班牙/瑞典/荷兰各一家 时尚潮流国际品牌1-10 排位 20 南京购物中心案例调研结论南京购物中心案例调研结论 ?依据高端定位的购物中心案例分析：国际一线品牌拓展形象店的店铺面积要求 500-1000平米，旗舰店面积要求 1000-2000 平米，标准店一般为150-300平米。 ?高端奢侈定位的购物中心重点品牌（前十位）：LV、Prada、Hermes、Chanel、 Gucci、 G.Armani、E.Zegna、Cartier、Bvlgari ?时尚潮流定位的购物中心重点品牌（前五位）：ZARA、H&M、C&A、UNIQLO、MUJI ?购物中心单店平均面积：200-300平米（相对营业面积计） ?购物中心业态配比：零售 50%-60%，餐饮 20-30%， 娱乐 15%-20%，生活服务 5%-10% 21 Thanks
