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1、房地产估价理论与方法（计算选择题）2004年12、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2 ，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m2。A、1667 B、1765 C、1875 D、2000答案：单价=30万元/（15+25）=2000元/m226、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价（ ）。A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元答案：理论上应补地价=（9605-7000.8）300
2、0=1272万元312.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（ ）。A、44% B、50% C、67% D、86%答案：成新率=（18002000-8003000）/（9002000）=67%414、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上
3、月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2答案：2500（1+1%）5+204=2708元/m2520、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5%答案：投资利润率=500/（1000+3000+200+300）100%=11.1%621、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为
4、800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5答案：建筑物现值=16-200800（1-2%）40=11.296万元722、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。A、14140 B、42421 C、56561 D、60000答案：商铺目前的价值=600075%/10%1-1/（1+10%）30= 42421元/m2829、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2
5、、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）。A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2答案：商铺2006年的价格=P+di=681+（712-681）+（744-712）+（781-744）+（815-781）/46=882元/ m22005年95、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4
6、700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（ ）。A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲答案：总价甲=24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）=47.54万元；乙=24+36/（1+10%）0.5=59.82万元丁=20+32.36/（1+10%）=52.04万元甲=4754元/ m2；乙=4985元/ m2；丙=4200元/ m2；丁=4731元/ m2106、某宗地面积为5000 m2，现状容积
7、率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（ ）万元。A、1250 B、1750 C、2050 D、2150答案：应补交地价=（51500-4000）/5000=17501110、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（ ）万元。A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58答案：权益价值=（2000600-200480）1-1
8、/（1+8%）3=6.19万元1212、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2 ，使用面积为80m2，每平方米的价格为3000元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。A、2400 B、2580 C、2607 D、2760答案：建筑单价=300080/100=2400元/ m21314、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A
9、、-100 B、-50 C、50 D、100答案：差值=62000.3+67000.5+63000.2-6700=-50元/m21416、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值为（ ）元。A、76800 B、79104 C、77952 D、81562答案：建筑物现值=96000-12008002.2%=79104元1518、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/
10、 m2，又知该写字楼可出租面积为10000 m2，运营运用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A、548.19 B、558.15 C、567.39 D、675.40答案：V=A/R1-1/（1+R）n A1=700100001260%85% V1=A1/8%1-1/（1+8%）30=4822.83万元；V2=70100001260%75%/8%1-1/（1+8%）30=4255.44万元1621、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的
11、价格为（ ）元/ m2。A、3800 B、4500 C、5200 D、5600答案：V=A/R1-1/（1+R）n V=4000，R=8%，n=30，V=4000/8%1-1/（1+8%）30=5600元/ m2。1724、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，所平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类牧业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A、536 B、549 C、557 D、816答案：年现金流入=1208%-50=46万元无风险报酬率=
12、5（1+60%）=8%V=46/8%1-1/（1+8%）35=536万元1825、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，所净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09答案：房地产现值=480/8%1-1/（1+8%）40-3/（1+12%）1.5=4768.50万元1928、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ m2、2450
13、元/ m2、2650元/ m2、2830元/ m2和3000元/ m2，其增量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预期基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（ ）元/ m2。A、3100 B、3195 C、3285 D、3300答案：d=（2450-2300）0.1+（2650-2450）0.3+（2830-2650）0.2+（3000-2850）0.4=179V=2300+1795=3195元/ m22032、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为
14、125ft。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（ ）万元。A、65.4 B、81.8 C、87.2 D、109.0答案：V=36/（40%30%+2%）=40万元，（40+409%）30/20=65.4万元2006年212、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/ m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。A、 B、192 C、240 D、480答案：（120050%8）（2000万元5000）（50%8）=480万元223、某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内建筑面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/ m2。A、3000 B、3277 C、3295 D、3599答案：3500145/（145+9）=3295.45元/ m2。236、某房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收取）。出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m2。A、3300
