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1、佳诚长安集项目 商业定位及发展策略,谨呈：陕西佳诚房地产开发有限公司,本报告解决的四大问题,从城市、区域板块、市场角度，我们拥有怎样的潜力，能给合作商家提供哪些信心支撑？,确定商业评级，明晰项目定位、指导项目招商方向？,我们应该采用怎样的发展战略，才能最终使得33万平米超大综合体商业开发成功？,本项目应采取怎样的招商策略和运营策略才能使项目最终实现成功？,目录,第一部分：项目发展机会研究,城市发展机会 板块发展机会 市场机会 消费者机会,第二部分：商圈机会研究,第三部分：案例研究,第四部分：项目业态划分、招商及运营策略,第一部分,项目发展机会研究,从城市、区域板块、市场角度，我们拥有怎样的潜力
2、，能给合作商家提供哪些信心支撑？,1. 宏观市场潜力研判,关天经济区发展的战略核心在关中城市群。其重点在于充分发挥区域内科技研发创新、产业基础特色和历史文化资源的优势，打造全国内陆型经济开发开放的战略高地和新型样板，以此带动整个西部区域的发展。 陕西地区属于典型的单核极化型经济地域格局，作为区域中心的西安随着关中城市群的发展，拓展空间很大； 西安是西北五省区的政治、经济、科技、文化、交通和商贸中心，是高科技产业竞争力最强的城市之一；大西北发展的龙头和政府规划的亚欧大陆桥经济带的心脏，发展潜力巨大。,2010年西部城市宏观数据分析,数据来源：统计信息网及2009年统计公报,2009年陕西省主要城
3、市GDP,西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大,城市地位,250,西部发展的龙头城市,城市骨架拉大，多中心发展,轨道交通路网建设、航空产业迅猛发展,政府力支持下城市新区发展,多中心城市发展,千万级人口都市,航空型国际化交通网,省会城市,独特的城市文化魅力,快速发展期,第三国际大都市 国际城市、文化之都,西安城市发展处于由普通省会城市向第三国际大都市跨越的快速发展期,总结：城市发展机会,link,2. 区域机会研判,西安市主要由六大功能板块构成，继高新、曲江、城北板块之后，城东浐灞逐渐成为热点发展区域,功能定位：自然资源丰富，但发展仍处于起步阶段，区域陌生、配套匮乏；
4、房地产开发：区域房地产以中低端为主，看好片区远期发展；,浐灞新区： 生态新区,功能定位：凭借其深厚的历史文化价值及区位条件，打造以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目，营造为新兴的文化旅游区； 房地产开发：成为西安高端低密度物业聚集区，但后续发展供应有限；,曲江：文化旅游区,功能定位： “中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心” 房地产开发：西高新浓厚的商务氛围、良好的交通、生态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很大的发展空间。,高新区： 科技新区,功能定位：位于政府主导的发展方向上，经济增速领先西安，市府北迁、地铁2号线修建、大明宫等规划利好； 房地产开发：成为西安房地产开
5、发热点区域；,经开区：制造业基地，政务新区,经开区,西高新,曲江,浐灞,内城区,西郊,功能定位：传统老工业区 房地产开发：受到西咸一体化进程的推进，未来将成为城市的综合新区，但目前房地产市场发展缓慢,西郊：传统老工业区,功能定位：大力还原西安历史古都风貌，建设成具有鲜明的历史文化特色的核心区，着力打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区； 房地产开发：老城保护和内城边缘旧城改造；,内城区： 旅游中心 商业中心,板块机会 城市板块发展机会,从城市及区域板块功能划分上来说，本项目位于商务、产业居住板块结合处，未来功能板块规划发展对项目商业发展形成利好条件,板块机会 功能板块规划机会,商贸版块与产业板块结
6、合处,城市功能板块位置,大东郊功能板块位置,科教文化区,生态居住 旅游区,居住板块与产业板块结合处,东郊为西安市商贸批发中心、物流中心，拥有众多的国防工业以及大型国企，经济活力根实，是全市最为稳定的居住区，为商业发展提供消费支撑,地理区位,灞桥,雁塔,碑林,新城,未央,科教文化产业，咸宁路南不仅仅汇聚交通大学、建筑科技大、工程科技大、西安科技大学等多所国家、省级重点高等学府和科研机构，同时还有东开发区、交大曲江两个重点高科技产业园区,由康复路、轻工市场、华东服装批发城、义务小商品城等多个大型商贸中心构成西北最大的小商品零售和批发中心，同时该中心的对外辐射西北午生和山西、河南等其他省会,以华清路
7、和自强路为骨架以西安铁路站、陇海线、西康线、西铜高速等多条对外交通大动脉为支撑形成了西北最大物流运输基地,汇集了多家工业和兵工企业，西光、华山、秦川、纺织散场、四厂、五厂、六厂等多家大型国有企业，涉及纺织、兵工、制造多个行业,东郊主要包括的行政区域为新城区，区域商贸和工业人口数量多，收入能力较高。,2008年新城区社会零售品消费总额达到220.8亿； 截止2006年底，新城区各种商贸及餐饮网点24569个，从业人员69365人。 全区规模以上工业企业42家，分布于汽车制造、医药、建筑机械、军工等行业; 全区工业企业从业人员年平均数40089人，全年工业总产值213.72亿元。,板块机会 区域属
8、性优势机会,城市商圈规划之下的大力发展将会使项目所在区域商圈与整个城市核心商圈逐渐实现无缝对接，实现商业等级提升,商圈机会 城市商圈规划机会,到2020年，西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，最终形成“时尚购物在中心 、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。 新城区 4个超广域商圈： 解放路商圈、长乐路商圈、太华路建材商圈和北石桥物流商圈 2个广域商圈： 胡家庙商圈和东二环商圈 3个区域商圈： 幸福路商圈、自强路商圈和长缨路商圈,西安市区县商圈发展规划,项目所在幸福路商圈为东城唯一一个二级商圈 辐射50万人口； 政府规划业态为：中型百货、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网
9、点、文化娱乐设施等,项目处于幸福林带规划带来的“一核两带三轴”商圈结构规划中心位置，处于市级商业中心与区域及商业中心集合规划商圈核心区,商圈机会 幸福林带规划利好,规划形成”一核两带三轴六区五节点“功能结构,一核,两带,三轴,胡家庙市级商业核心,沿幸福林带两侧发展的商业带 沿金花路发展的商业带,沿长乐路、咸宁路的交通功能轴 沿韩森路的商业发展轴,六区,1综合商务区 2配套设施完善的安置区 3城市更新区 4高品质居住区 5成熟社区 6创意产业区,五节点,分布于区内的四个商业节点与一个创意节点,未来项目在地铁八号线站口，成为名副其实的地铁上盖物业,商圈机会 幸福林带规划利好,地铁3号线：2015年
10、通车，韩森寨站距离项目地块公里,地铁1号线：2013年通车，万寿路站距离项目公里,地铁6号线：2030年通车，纬十街站距离项目地块公里,地铁8号线：泾河工业园到西安航天产业基地，幸福林带站点位于项目地块,未来区域将进行大规模城市改造，区域传统老旧面貌将进一步改善，带动原有传统商业进入全面升级发展时期,市场机会 区域更新机会,link,总结：1. 区域发展机会,经开区,西高新,曲江,大东郊,内城核心,西郊,多级发展城市版图,大东郊新城,曲江新城,大长安新城,大高新新城,泾渭新城,沣渭新城,大城东板块，西安国际化发展，向东重要增长一级,高新核心,唐延路,辐射拓展区,高新区,经开区,经开核心,辐射拓
11、展区,西安城市发展一般规律： 一个核心率先发展，承接城市核心区主要功能 一条主轴，沿主轴向两侧辐射发展,科教文化区,生态居住 旅游区,钟楼核心区,形成核心，承接核心区主要功能延展,以幸福林带为中轴，辐射发展,依照板块一般发展规律，本项目处于大东郊未来中央商务核心区，未来“东郊CBD”,总结：2. 板块发展机会,政府力驱动下的新一级商圈发展,未来项目在地铁八号线站口，成为名副其实的地铁上盖物业,幸福林带政府规划带动，地铁助推之下，传统商业进入全面升级发展时期，本项目处于新一级商圈核心,总结：3. 规划利好机会,3. 区域市场分析,中等以上规模商业主要集中在东二环、兴庆路沿线，长乐路、韩森路、柿园
12、路等为区域最早形成的商业聚集地（以社区商业为主），区域内商业分布不均，高档次业态缺失,区域商业分布,9,长缨路,长乐路,柿园路,互助路,韩森路,咸宁路,建工路,幸福路,万寿路,公园路,东二环,兴庆路,30-50,康乐路,项目地块,建工路,4,20,10,9,12,11,9,13,14,15,16,1,18,17,19,2,3,5,6,7,22,8,经过区域商业市场调研，目前本区域商业主要分为四种类型，以社区型和主流型为主，目的地型及商务社交型业态存在不足,区域商业分类,社区型,区域内主流商业形式，以满足区域常住居民日常基础生活所需； 社区商业，如便利店、美容美发、洗衣房、药店、小型餐饮等，面貌
13、多为中低端； 主要分布在各社区底商,目的地型,区域商业分类,区域内较少，且档次不高； 如茶叶市场、东方家园家居广场，国美电器等； 辐射范围广，对区域内外的特定消费者吸引力强。,公务/社交型,由商务、政务、企业经营等带来的公务或社交消费；如皇后大酒店、天上人间等； 目前以中高端餐饮、娱乐为主的公务、社交商业极少，功能不完善，存在市场空间。,区域主流型（替代型）,区域内主流消费业态种类仍不齐全，中高档类型不足： 如超市、百货、影院、KTV、大中型餐饮等； 分布集中，主要位于东二环、兴庆路沿线，以立丰国际为代表。,主要分布在各社区以及城中村民房的底商，以满足区域常住社区居民的日常基础生活需求为主,区
14、域商业分类：社区型,长缨路,长乐路,柿园路,互助路,韩森路,咸宁路,建工路,幸福路,万寿路,公园路,东二环,兴庆路,30-50,康乐路,项目地块,建工路,6,7,8,主要分布： 各个住宅小区的底商，城中村民房，以满足社区居民日常生活为主。 经营内容： 基础商业为主：如便利店、美容美发、中小型大众餐饮、五金店等。 商业形式： 以临街底商为主，地上一层至二层。面积主要为30-300平方米中小商铺，档次多为中低端。 商业价格： 整体租金水平实现度较低，多在50-150元/平米/月，但呈逐年递涨趋势。,关键词：基础商业；中低档；租金递增,区域内社区型商业发展成熟，经营状况良好，但整体缺乏品质，提升拦截
15、型商业的品质感可作为本项目的市场机会,社区型商业机会,区域内消费者：钱小姐，25岁，现居移动家属院 平时偶尔想出去和朋友聚聚或者吃点什么，社区周围都没事么特别好的，买东西的地方档次也都不高，最近的好点的也是立丰国际了，所以社区商业我认为还是很重要的，要是能做一些酒吧、咖啡厅或者特色精品小店平时逛就会很方便了。,区域内消费者：刘先生，30岁左右，兵工厂子弟 老人买日用品会去康复路，但是我们不会去；这附近要是有个有特色的的地方就好了，能走路谁愿开车，当然是近点好，方便；住东郊这面，家里来重要客人出去吃饭只能开车去别处，很不方便，希望能开些有点品质感的茶秀、咖啡厅、麻将馆。,客户对具备品质感的基础商业存在明显需求,长乐路商圈区域较早形成的商业中心，但发展较为滞后，以大型专业市场、大体量街铺为主的低端消费品市场为主,区域商业分类：主流型,卜蜂莲花,长缨路,长乐路,柿园路,互助路,韩森路,咸宁路,建工路,幸福路,万寿路,公园路,东二环,兴庆路,长乐路专业 市场商圈,区域内目前商业环境差，形象差,主要分布： 集中于长乐路与长缨路沿线 经营内容： 轻工、康复路商圈，包括：康复路交易市场、丹尼尔商城、羊毛衫批发市场、胡家庙批发市场、轻工批发市场、茶叶批发时尚、西北服装城等； 商业形式： 大型专业市场、大体量街铺为主的低端消费品市场； 商业价格： 整体租金水平实现度较高，多在300
