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1、2019/5/9,螺蛳湾15#地块商业发展方向研判,谨呈：新瑞安集团,2019/5/9,螺蛳湾15#地块开发的几点重要问题,1、新老螺蛳湾的博弈、政府未来的政策导向给项目未来发展带来诸多不明朗因素； 2、螺蛳湾的商业格局即将被打破，原有商家人心惶惶，业主观望，给整个螺蛳湾改造未来发展蒙上一层迷雾； 3、15#地块如何确定发展方向； 4、螺蛳湾的改造不仅是15#地块，还有其他的竞争对手，市场必然从威胁走向竞争； 5、业态定位是抢占先机、指导合理规划的关键，也是今天探讨重点，是整合资源还是另辟其径。,2019/5/9,Part1：寻找区域核心业态,Part2：业态发展潜力研究,Part3：周边竞争
2、项目分析,Part4：发展方向的建议,报告结构,2019/5/9,Question：项目启动区商业做什么？,Step4,Step2,Step1,Step：通过区域商业发展专项研究与竞争项目分析寻找最佳业态定位,步骤一：寻找区域商业核心业态： 云纺、螺蛳湾商贸区商业普查,步骤二: 明确项目未来业态选择：云纺、螺蛳湾商贸区商户专项访谈与问卷调研,步骤三：未来商业竞争 分析：周边重点商业项目剖析,步骤四： 结论：项目启动区商业定位,2019/5/9,Methods：市场数据获取的方式说明,2019/5/9,Part1：寻找区域发展的核心业态 A: 核心调研圈层,2019/5/9,螺蛳湾商贸区 （除饰
3、品城以饰品经营为主外，其它区域均以服装为主）,云纺商业区,天成 童装大世界,服装,服装,文体用品,家居装饰,针纺,雨具,工艺品,服装、化妆品、电器、家乐福、餐饮,玩具,小百货、床上用品,灯饰电料、洁具、卫浴、厨房电器、 装饰五金、珠宝中心、家居饰品、泰国商品、钟表、小电器、,云纺 国际商厦 （在建）,目前整个螺蛳湾云纺商业区总经营面积约为65万，总建筑面积约为82万。其中云纺商业区约25万 ，占38，螺蛳湾日用商品批发市场为40余万，占62% 。 经营商铺和摊位一万多个，从业人员10万余人，日均人流量超过10万人次，年交易额100多亿元，年上交利税超亿元，以“规模大、品种多、人气旺、辐射广”闻
4、名海内外。（数据自春城晚报） 经营的商品来自全国20多个省区市，有服装、鞋帽、钟表、电器、布匹、小百货、文化用品、床上用品等上万个品种，高中低各类档次俱全，以中低端为主。 销售面覆盖云南全省，辐射中国西南、中南并远销缅甸、老挝、越南、泰国等东南亚、南亚国家和地区。,云纺螺蛳湾是一个以服装批发业态为核心，辐射大众日用品消费业态（针纺、饰品、化妆品等），带动专业消费（灯具、五金、建材、文体等）业态的综合批零商贸区。,2019/5/9,1、螺蛳湾云纺商圈商脉人脉深厚，影响力强； 2、业态丰富，以中低档次为主，业态互补性不强，业态升级有着巨大空间； 3、商铺商业价值高，租金水平和投资回报率高； 4、服
5、装、小百货、针纺织品、鞋帽是螺蛳湾云纺商圈的主力业态，是其高昂租金水平的有力支撑。但主力业态的强势地位，限制了新型业态进入； 5、自发形成的商圈，缺乏科学的规划和科学的功能布置，导致目前商业配套功能严重不足，发展受限，升级或改造是其突破发展瓶颈的唯一途径； 6、受螺蛳湾云纺商圈强势经营业态的影响，“升级、互补、延续”是商圈内新增商业项目开发方向的选择； 7、受访消费者对本案项目地段和商业价值认同高，购买或租赁意愿强烈，说明螺蛳湾云纺商圈现有经营商户就是项目开发的主力目标客群，无需舍近求远； 8、街铺和店中店形态的商铺，是被访者喜欢两种类型商铺，后期项目产品规划可考虑这两种形式的商铺设计。,云纺
6、螺蛳湾商圈总结分析,2019/5/9,Part1：寻找区域发展的核心业态 B、各业态经营状况调查,用排除法寻找适合本项目的业态,2019/5/9,小商品类,目前小商品类商户分布较零散，云纺各区均有分布。其租金承受能力约在250元/左右。 小商品经营户店面形象普遍较差，单店面积有限，业务以批发为主，客户以地州客户为主 零售业务主要面对昆明客户，女性为主，多为购买饰品类 从目前经营状况来看，临海埂路、环城南路一侧经营状况较好，客户对该区域商铺意向较高，可承受该区域租金在300元/以内。,商户访谈： 黄先生，42岁，福州人，在螺蛳湾做生意7年左右 螺蛳湾这边的小商品经营户主要是我们江浙、福州过来的，
7、我们主要是做批发生意的，基本上昆明、地州这些地方的小商品都是我们这里拿的货，地州客户较多，大概占到约50%，昆明本地的客户有40%，其他区域来的比较零散，我们这里零售很少。在这里做了那么多年生意，对螺蛳湾的氛围很认同，要是将来这里改造完了还是想搬回来，海埂路、环城南路那边生意比较好，想往那边搬，租金贵点也无所谓,小商品类目前是螺蛳湾分布最多的商业业态之一，种类繁多，租金承受能力较强，可考虑引入偏女性化的小商品类（如饰品等）作为主力业态之一,2019/5/9,灯具、建材类,螺蛳湾内灯具经营户主要集中在装饰广场，多为装潢较好的品牌分店，形象展示店，分布在高楼层部分。这类铺整体形象较好，单店面积较大
8、。 经我司调查发现，目前灯具类店客源多为本地客户，以散售为主，批发较少，其批发业务主要集中在昆明市其他专业灯具市场。 因为螺蛳湾内人气旺盛，所以灯具店单店零售额要高于其他分店，且其对位置要求不高。该类店铺形象好，多为连锁经营，资金实力雄厚，未来引入可能较大。 目前建材类主要分布在装饰广场1楼，多为次级经销商，客源以老客户为主，业务以批发为主。建材类商家对场地要求较高，要求预留运输通道，店铺兼具仓储功能。该类业态与项目建筑形式不符，未来引入可能较小。,商户访谈： 陈小姐，20岁，营业员 我们这里是公司的一个分店，老板在其他市场还有店，平时也不怎么来，因为螺蛳湾来的人多，所以我们这里生意还可以。其
9、他的租金那些我就不清楚了,灯具类业态单店面积大，形象好，资金实力雄厚，对位置要求不高，可接受较高楼层部分，具有引入价值；,2019/5/9,针纺类,螺蛳湾内该类业态经营档次较低，基本以中低端品牌为主，店铺形象较差。 其客源以地州客户为主，经营途径以批发为主，多有固定客源，对位置要求不高。 目前经营户以租赁为主，资金实力有限 该类商户资金实力有限，店铺形象差，经营品牌低端；引入该类商户对项目形象影响较大，且该部分商户以批发业务为主，对店铺位置要求不高，不建议引入或引入后设在商业价值较低区域,针纺类业态经营档次较低，基本以中低端为主，客源以地州客批发为主，客源固定，对位置要求不高，,2019/5/
10、9,服装类,螺蛳湾内服装类商户所占数量最多，基本兼顾批发及零售业务。螺蛳湾内服装类商户聚集区可分为新区及老区两个区域。 老区形成时间较早，整体形象较差，经营服装品牌档次较低，其业务主要以批发为主，客源构成地州客占到70%，昆明客户占30%；该部分商户租金承受能力差，多有固定客户，对场地要求不高； 新区为近年新建区域，整体形象较好，硬件设计较好，经营品牌档次略高于老区，中高档品牌基本全部集中在新区，其业务包括批发及零售两种，零售份额高于老区，该部分商户租金承受能力较强，对散客较看中，对场地要求高。,商户访谈： 王先生，40岁，浙江人，经营户 我主要是做男装的，做批发生意，我的客户都是老客户啦，地
11、州上的客户比较多，大概有百分之六七十，其他的都是昆明的。我不做零售。做零售的大都在新区哪里，那里东西档次稍高点。这里来逛的人挺多，但大都是女的，男的没几个愿意来这里买衣服的，来逛的这些女人大部分都是昆明的，其他都是地州的，省外来逛的很少。虽然说我的客户都是老客户，可要是螺蛳湾这里重新盖起来，还是会考虑，毕竟待了那么多年，而且这里商家多，知名度高，来进货的人也多。,服装类是目前螺蛳湾各业态中占比例最大的业态，为保证项目人气，传承螺蛳湾商气，服装类业态必不可少,2019/5/9,女装：螺蛳湾服装品牌中，女装品牌最多，经营状况最好，批发及零售业务均较好。且呈现两个特征：1、年轻化女性品牌多，2、三线
12、中低端品牌居多。 女装品牌对人流吸引作用最为巨大，从其零售客户群体来看，70%为昆明本地人，30%为地州客户，省外至螺蛳湾进行零售消费的人群较少 男装：档次以中低端品牌为主，经营状况较女装差，男装商户主要以批发为主，客源以地州客户为主 童装：较男装经营状况好，业务兼具批发及零售 服装类业态对人流吸引较大，促进了其他业态发展，如餐饮、休闲业态,服装类,女装类对人流吸引最为巨大，所占零售份额最高，对人流贡献最为巨大，女装类应作为绝对主打,2019/5/9,办公用品：目前租金最低，租金承受能力最差、生意差。未来会向西坝文化市场分流，对西坝认同度较高；不建议引入 工艺品：经营状况较差，因为档次低，游客
13、不会来；本地人戒备心理较强，目前主要以装饰公司装修用材购买维持经营；可考虑引入部分较有特色工艺品业态作为补充型业态 鞋类;对螺蛳湾认同度高，多为品牌鞋业省内总代，业务以批发为主，兼具零售，客户以地州加盟店进货为主，资金实力较强；可考虑引入部分有特色鞋类作为补充型业态 化妆品：店面小，形象差，但其租金承受能力较高；目前的化妆品经营户以批发为主，兼零售功能，零售客户以昆明女性客户为主，对人流有一定贡献；建议引入 电器类：经营状况不佳，目前已有部分原电器经营户转向经营案例；不建议引入,其他类别,商户访谈： 赵先生，51岁，浙江人，经营化妆品 不愿意搬离螺蛳湾，但感觉政府很坚决，已经做好搬走的准备，批
14、发类的客户以云南为主，零售类客户主要为昆明客户。如果在附近开一个新的商场，租金合理会考虑以后搬回来，商场生意好的话可以接受在3楼或者4楼经营。当然如果1楼租金合适最好还是在1楼。希望尽量靠外边一点，担心客户被外面的商场截流。,化妆品类业态租金承受能力强，对女性客户吸引力较强，可考虑引入；其他工艺品类、鞋类业态可考虑引入部分较有特色的品类作为补充型业态；办公用品及电器类租金承受能力低，且竞争激烈，不建议引入,2019/5/9,其他发展方向的思考,上海奥特莱斯,该商业距离市区约15公里，以品牌直销为主，与其他城市的奥特莱斯不同，其拥有更多实际的一线品牌，该商业项目的特色是以园林别墅的建筑和购物环境
15、相结合，给客户感觉不是在购物，更多的是像在游玩，建筑主要分ABC三个区域，一般是2到3层的建筑为主，集休闲购物餐饮为一体。,与项目不契合之处： 1、产品形态；上海奥特莱斯以园林别墅的建筑和购物环境结合，层数一般在2到3层，与本项目5层裙楼商业产品形态契合度较低； 2、经营品牌；奥特莱斯以一线品牌散售为主，与目前螺蛳湾经营品牌差距较大 3、业务构成；奥特莱斯以散售为主，批发业务量小，与螺蛳湾传统的批发业务差距较大 4、昆明本土消费习惯；受昆明本土消费习惯影响，目前昆明奥特莱斯商场经营状况惨淡，发展大体量奥特莱斯存在较大市场风险,2019/5/9,Part1：寻找区域发展的核心业态 C、核心圈层业
16、态构成,2019/5/9,服装是区域核心业态,服装是螺蛳湾区域商业核心业态，女装又占据着绝对份额； 灯饰尽管从数量来看其在总体占比仅为3%，但该业态具有面积空间需求较大的特点，所以从面积角度衡量其占比相对较大，且业态档次较高； 针纺织品类在本区域以低端产品为主，形象较差，租金承受能力差； 小商品类对位置要求不高，目前各区域均有分布租金承受能力较强； 化妆品类商户对位置要求不高，租金承受能力极强,数据来源：至祥研究中心螺蛳湾区域商业普查数据统计结果,2019/5/9,Part2：业态发展潜力研究 A 商户现营商铺与仓库面积,2019/5/9,商户现有铺面面积集中于11-20平米，面积需求较大的是建材、床上用品等需要展示的经营业态； 71%的经营者有自己的仓库，拥有专门的仓库的途径主要是租用周边的民居来实现。,商铺经营面积,使用仓库面积,仓库获取途径,数据来源：至祥研究中心螺蛳湾区域商业普查数据统计结果,从我司调查结果来看，88%客户对商铺需求面积在50平米以下，且商铺面积控制，可有效降低总价，降低投资门槛,2019/5/9,
