《福建泉州洛江区豪宅大盘项目物业定位及营销报告(ppt 206页) 金牌》由会员分享，可在线阅读，更多相关《福建泉州洛江区豪宅大盘项目物业定位及营销报告(ppt 206页) 金牌（206页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、泉州洛江区项目物业定位及营销报告,谨呈：泉州义龙房地产开发有限公司,项目报告的结构思路导图,区域解析,市场背景,地块解析,项目界定,区域概况,洛江区是1997年9月泉州中心城市区划调整时在原鲤城区北郊乡镇基础上成立起来的新区; 辖虹山乡、罗溪镇、马甲镇、河市镇、双阳镇和万安街道办事处，11个社区居委会，74个村委会; 全区面积382平方公里，是泉州市面积最大的城区，人口17.9万人，其中城镇人口占44.8%; 辖区面积380平方公里。绝大多数为汉族，有回族、畲族等少数民族，通闽南方言。,本案,区位条件,本案, 洛江区位于福建省东南沿海闽南金三角地带，泉州中心市区东北部，是泉州中心市的重要组成部
2、分; 东北毗邻惠安、仙游两县，西连南安市，南接丰泽区，是泉州中心市的重要组成部分，是闽东南新兴起的城区，也是海西经济核心区和泉州市中心城市核心区; 地处风光秀丽的洛阳江畔，因其辖区内有国内外著名的洛阳古桥，且境内有泉州第二大河流洛阳江，故名洛江。,区域交通,距离泉州晋江机场20公里，厦门高崎国际机场75公里，距离国家一类口岸后渚港10公里、天然良港肖厝港35公里。 厦泉高速公路西福出入口紧靠城区中心，324国道、漳泉肖铁路横贯境内，万虹公路贯通全境，市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的贯通连接，泉州火车站近在咫尺。 尤其“大泉州”战略的实施和通港路、跨海大桥、秀涂港等大型基础设施的
3、投建.构成了洛江完善便捷的立体交通网络，洛江的区位优势将更为突出,厦泉高速,324国道,漳泉肖铁路,晋江机场,肖厝港,泉州火车站,区位规划,洛江区以自身优越的自然生态环境和江岸资源为依托，以泉州中心城区重要的功能疏解和完善地区为目标，形成“两心两轴四片区” 的空间布局。 双阳片区以工业发展物流产业为基础，结合规划发展的中心商务区，形成洛江经济发展的产业区； 河市片区定位为推动洛江区向更高层次发展的高教科研产业区。 阳江片区将开发滨江公园、绿色生态社区等，为市民提供高尚生态居住区；河市和双阳片区将规划城综合服务区滨江大道将与万虹公路撑起洛江新城城市发展的道路骨架，推动洛江区城市化进程。,本章小结
4、,洛江区是泉州市城市拓展的一个核心区域。随着大泉州东拓战略的发展，未来该区域将成为泉州市的副中心，成为市中心功能疏解、功能完善的新兴城市中心。目前该区域地产开发活跃，大盘集中涌现，不远的将来将成为中高端的新兴居住区。,区域解析,市场背景,地块解析,项目界定,区域经济,经济概况,洛江区自成立以来，经济一直保持比较高速的增长，年均增长16%左右 2010年全区实现生产总值72.63亿元，增长13.7%。财政总收入7.53亿元，增长21.2%。 农业生产总值5.9亿元，增长2.4% 工业总产值162.22亿元，增长22% 全社会固定资产投资33.72亿元、增长33.2%，超计划11.2个百分点。 社
5、会消费品零售总额12.42亿元，增长12%。,地区生产总值对比,从横向上看，2009年泉州各县区生产总值中，洛江处于最后一位，经济发展水平还不是很高，与其他县区的经济发展还存在一定的差距； 从纵向上看，从2002年到2009年，洛江经济生产总值一直持续增长，增速普遍高于其他地区，经济水平不断提高。 随着泉州城区发展的趋势，洛江区域将成为未来泉州经济发展的重要聚集地。,产业情况,从上述图表，第二产业一直是洛江地区经济发展的重要推动力，占有了举足轻重的地位，第二产业的产值逐年提升，到2009年，达到43.4亿元。 而第二产业发展的同时，第三产业的比重也在逐步提升，到2009年，达到16.29亿元，
6、占地区总产值的25.8%， 从短期看，第二产业仍会占洛江地区生产总值的重要地位， 但从长期来看洛江区域将逐渐从第二产业向第三产业转移。,从短期看，第二产业仍会占洛江地区生产总值的重要地 位，但从长期来看洛江区域将逐渐从第二产业向第三产业转移。,社会固定投资,从上述图表，2003年以来，洛江固定资产投资逐年提升，而除2009年以来，房地产开发投资都呈上升趋势。 受2008年金融危机延续影响，2009年的房地产开发投资受到影响，有所下降。 进入2010年，洛江区房地产投资达到13.37亿元，较09年增长65%，这反映了洛江区的地产投资进入飞跃发展和集中建设时期。,本章小结,洛江区作为刚成立不久的新
7、区，目前是政府东拓发展的一个重点，经济正处于快速发展阶段，宏观经济运行稳定，综合实力不断增强，区域消费能力强。随着第三产业的不断崛起，不动产和固定资产投资增速加快，对房地产而言，这无疑提供了良好的外部发展环境。,区域解析,市场背景,地块解析,项目界定,区域经济,市场概况,三盛四季公园 韵动领地 汇龙大江盛世 嘉琳广场 学府上城 中骏财富中心,洛江自建区以来，经济水平不断发展，区域基础性设施快速建设，从而带动房地产行业的飞速发展。 该区的商品房已经有了一定的规模，已建的商品房主要集中于作为行政和交通核心的万安生活区，并沿万安生活区向周边阳江及其城东片区延伸，从而与泉州市区发展步伐连成一线 出现了
8、三盛四季公园、中骏财富中心、汇龙大江盛世等代表性楼盘,该区呈现地产项目扎堆的特点。,总量分析, 从总开发的量来说，这一版块主要楼盘土地开发面积超过110万，开发的总建达355万。 其中中骏财富中心、嘉琳广场、大江盛世、四季公园等大项目尤为突出，成为现在这一版块开发的重头戏； 现有开发的楼盘中未来还有265万待推出，市场未来空间比较大。 随着泉州城市发展的东进趋势，这一区域房地产开发的量将会进一步扩大。 该区域开发的主要还是以住宅为主，商业为辅，今后随该区的进一步开发，该情况将得到一定的改善。,供求分析,区域内各盘的供应量都较大，推出的户型也比较多，销售情况较好，推出的产品销售情况都在70%以上
9、,供求分析,中骏财富中心以89二房和98-147三房为主要户型，除新推出的一期9号楼王外，目前销售情况良好，达90%以上。 三盛四季公园一期119-139的三房为主力户型，并配以部分83-89的二房户型，目前一期销售率达98%，在售产权车库。 与本案紧挨着的阳光国际广场目前已基本销罄，仅剩部分大面积的写字楼，主力户型为62-85的二房，次主力户型为121-129的三房户型；,供求结构分析,纵观洛江在售楼盘户型，由于市场对中小户型的刚性需求还是比较大，所以开发商推出的基本上是以59-99两房和112-159三房为主，占到所有在售楼盘的80%左右，复式、一房和四房所占份额比较少，市场上产品户型的针
10、对性比较强。,价格分析,规划分析,配套分析,主题分析,消费群体分析,从产品需求上，客户主要是以中高端人群为主，一般是以80-90的两房和110-130的三房最为热销，楼层一般为6-15层最为受欢迎，而对于20层以上的房子由于总价高，投资成本大，客户购买趋于理性，消化速度比较慢。,对于泉州周边尤其是洛江和市区的居民而言，购房的目的主要以自住为主，投资为辅； 而对于厦门、莆田等福建其他城市和省外如温州等地的客户，购房的目的主要以投资为主，用于出租和转让或等待未来升值,本章小结,“城东洛江”区域随着近年来高速发展成为一个大泉州生态新城，洛阳江与红树林的完美交集，市政配套设施不断完善，促进住宅整体销售
11、良好，销售价格 近年来也不断上涨幅度较大。 随着海峡体育馆兴建使用及中骏大型房地产超大盘开发进驻当地，当地开发楼盘呈多样性、现楼盘住宅都是以小高层、高层住宅相结合，别墅开发有：嘉琳广场、中骏雍景台等，写字楼有尚东国际等； 洛江当地开发大盘项目不少，例如：嘉琳广场、汇龙大江盛世、中骏财富中心都是开发面积规模量超大，配套设施完善，楼盘品质优良； 目前区域开发的产品都为高层和小高层，产品同质化较为严重； 洛江区现住宅价格最低均价为绿色人家.美尔奇4200元/ m2，最高价格为中骏财富港湾一期裕景湾均价9000元/ m2；别墅价格1.5-2.5万元/ m2 洛江当地不少楼盘户型都有赠送面积，提高使用率
12、；,本章小结, 售楼处面积、装修标准及整体形象都有很大程度提升，有些已达到气势恢宏、金碧 辉煌、豪华气派鼎盛水平； 但当地楼盘智能化设备不普及；建议本案可以引进推广，提升楼盘品质形象； 泉州市区均价8500-12000元/ m2，最高价为15000元/ m2，店面最高价为泉州浦 西万达广场5万元/ m2，目前楼盘送面积设计耳闻已经截止报批建设了； 目前大部分楼盘都有委托专业代理公司营销策划代理销售；当代广告媒体大多为工地围墙广告、现场户外看牌、高立柱广告牌、售楼书、海报、电视广告及专题等；,区域解析,市场背景,地块解析,项目界定,区域经济,项目经济技术指标,地理位置：泉州市洛江区安泰路 地块属
13、性：商住地块 总占地面积：21144.57 C3-23地块： 占地面积 14704.51 地上总建筑面积51450 其中，住宅面积43600 商业面积6150 幼儿园面积1200 配套面积500 建筑密度：28% 容积率：3.5 C3-28-1地块： 占地面积 6440.06 地上总建筑面积22500 其中，住宅面积20900 商业面积1400 配套面积200 建筑密度：26% 容积率：3.5,地块周边情况, 项目四至：地块东边为阳光国际广场和区政府，西侧为三盛世纪公园，北侧为洛江区地税局和安吉路，南侧为大江盛世。 地块属于城东片区中小型号地块，总占地面积21144.57，由两个地块组成，中间
14、由安泰路穿境而过。 目前工地尚未四通一平，现状为旧厂房待拆。,区位条件,本地块位于泉州城东板块，随着板块内嘉琳广场、阳光国际广场等的基本完工，已呈现出一定居住氛围，周边已有一定的银行和市政配套，商业配套较为缺乏。未来，随着中骏财富中心/大江盛世/三盛四季公园等大盘的交付，该区域将成为高端成熟居住区。,地块交通, 通达性 从地块现状图看，地块位于紧临安吉路，这该路段 为进老光观主干道，无论是进入老城区还是新城区 都比较方便。 此路段路面宽口阔，T型红灯路口较少，车流量较少，交通顺畅。 进入性 从地块的现状看，泉州东站、城华北路、安吉路等 路网就在附近，道路系统比较发达，进入性比较强 公交 目前该
15、区域公交线路稀少，现状进入性差。,区位配套,项目位于泉州市洛江区中心地段，周边配套设施完善，项目西侧紧临洛江区政府，银行、邮政、通讯、教育、体育医疗等配套设施一应俱全； 项目周边中高档大盘云 集，这些楼盘的出现必将在短期内迅速使项目周边配套成熟起来； 项目周边具有红树林保护区/岩山公园/海峡体育中心等休闲娱乐配套,地块 SWOT分析,地块盘点,本地块为中小型商住地块，位处城东片区，周边已具有一定的生活氛围， 但地块商业昭示性一般。,本地块具有良好的交通资源，通达性好，进入老城区及周边交通顺畅， 但现状进入性较差，缺少城市公交配套。,目前地块周边已有一定生活和商业配套，同时本区域属于新城中心 未来各类配套设施将极速完善，区域潜力巨大。,区域周边大盘云集，呈现出高端居住区形象，未来大众对该区域的认识 将快速提升。,规模区位,交通条件,配套环境,区域认知,项目界定,项目定位,产品建议,问题界定,区域背景 市场背景 地块解析,整合营销 阶段战略 一期营销 二期营销,客户定位 产品定位 形象定位,风格建议 户型建议 配套建议 生态建议 园林建议 物管建议,营销建议,项目报告的结构思路导图,提出问题 回答问题,问题界定,问题结构化分析,回答问题的方法,R2,S=情境 C=R1,R2,Q=如何从R1到R2,通过S-C-Q金字塔结构来界定和分析问题,问题界定研究, 地块小、容积率高 地块不完整
