河北石家庄东开发区cbd项目定位报告(ppt 106页)

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1、石家庄中央商务区项目,市场研究及策划顾问报告,2011年8月,僅呈：XX房地产开发有限公司,目录,石家庄中央商务区功能定位,石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位,4,27,开发方案建议,60,财务分析,96,开发时序及亮点建议,78,本部分待解决问题及研究思路,问题一：石家庄中央商务区与北京CBD的区别？未来的功能定位？,通过对比分析，明确石家庄中央商务区功能,本项目的模式以及业态比例关系,地块分析,北京CBD的发展分析,石家庄发展趋势分析,综合体模式分析,勒泰业态关系,万达业态关系,总体布局方案,问题二：各个物业所承担的角色以及比例关系？,问题三：方案布局？开发分期？亮点？,开发时序及亮点

2、,财务分析,本项目不同业态关系,1、石家庄中央商务区功能定位,明确石家庄中央商务区的总体功能,本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题,北京国贸,案例支持,功能定位,三个发展阶段：三个主导功能 三个开发亮点 石家庄与北京商务区的不同点： 总体功能 产业特征 客户特征 物业特征,北京国贸项目背景,中国国贸地处北京中央商务区的核心地段，是由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成的地标性建筑综合体项目，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。 国贸自1990年开业以来，云集了多家国际知名跨国公司、承接多项国际、国内会议及大型商务活动，取得了良好的经济效益和社会效益。 随着2007年国贸三

3、期的竣工完成，使国贸总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米，进一步提升了中国国际贸易中心在全球世贸中心的地位。,北京国贸发展研究,功能定位,北京国贸的发展历程及主导功能 形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目,功能定位： 重要国际金融功能区 现代服务也聚集地 文化传媒产业聚集区,以商贸为主的城市综合功能区,产业多元化发展：国际商贸中心区，金融和文化传媒产业聚集地,国际商务中心区,北京国贸发展研究,功能定位,中国国贸起步阶段（19851990年） 国贸一期：满足城市功能，树立区域形象,改革开放后，外商大量进入北京，外贸进出口额逐年大幅增长。但北京能够满足外商要求的商务设施极其薄弱。

4、 北京亟需一个可以代表城市形象的综合性商务地标项目，体现城市的商务功能，为吸引更多外商进驻北京提供硬件基础。 1985年，中国国际贸易中心项目开始破土动工。 当时国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱。区域功能单一，以酒店为主，国贸一期的功能组合基本代表了区域特征，但在品质上均大幅提升。 1990年，总建筑面积43.7万平米的国贸一期工程竣工，一座多元化、高质量、全方位的大型高档综合体成为区域的地标。,北京国贸发展研究,功能定位,中国国贸起步阶段（19851990年） 国贸一期：大量外商进驻，以酒店为主导功能,1990年8月30日国贸中心一期全面开业，成为北京首个集办公、住宿、餐饮

5、、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多种功能于一体的综合建筑群。 在业态配比方面，酒店功能占比大，大量外商的进驻，为酒店业的发展提供市场支撑。,北京国贸发展研究,功能定位,国贸一期以酒店和写字楼功能为核心，其中总建筑面积近8万平米的国贸写字楼抢占了京城写字楼市场30%的份额，在其带领下，区域内集中了60%以上的外商驻京机构，成为外商在京首选办公地点，从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。 项目亮点为五星级中国大饭店由香格里拉饭店管理集团管理，是众多国家元首、政府首脑、重要国际组织和各国商业巨头来京的首选下榻之地，有“第二国宾馆”之称。 此酒店成为区域高端酒店代表，为项目树立良好的形象，提升项目整体

6、档次和品质。,中国国贸起步阶段（19851990年） 国贸一期：确立以商贸为主的城市功能区，中国大饭店提升项目整体档次和品质,国贸一期,中国大饭店,北京国贸发展研究,功能定位,从1990年到2000年，北京实际利用外资金额由1亿多美元增长到24亿美元，猛涨20余倍，大量外资企业进入北京。 1996年12月25日，国贸中心二期工程破土动工。1999年12月30日，国贸中心二期工程全部竣工。在国贸二期中，全部为写字楼物业，总建筑面积超过10万平米。 外资的进入激发了办公物业的需求，国贸也真正成为办公为主的商务综合体。,中国国贸发展阶段（19961999年） 国贸二期：区域功能转型，突出写字楼功能业

7、态,国贸二期业态,北京国贸发展研究,功能定位,国贸二期写字楼在硬件设施上可代表当时写字楼最高水准。与2007年入市的金地大厦相比，国贸二期写字楼的硬件设施保证了设备不落后。 2000年度国贸写字楼成为北京市甲级写字楼中的领先者，156家在京的世界财富500强企业中，有70家入驻国贸写字楼。在国贸的带动下，大量金融机构及跨国公司进入CBD区域。截至2003年，CBD区域的外国金融机构数量达到146家，跨国公司总部或区域总部数量达到20家。 大量国际企业的入驻，确立了其国际化商务功能，形成国际商务中心区。,中国国贸发展阶段（19961999年） 国贸二期：高端写字楼吸引优质客户，确立国际化商务功能

8、,写字楼档次对比,北京国贸发展研究,功能定位,中国国贸成熟阶段（20052010年） 国贸三期：伴随区域商务环境成熟，写字楼主导功能凸显,随着区域商务环境成熟，写字楼主导地位显现，与酒店、公寓和商业的占比差距拉大。 国贸三期总建筑规模为54万平米，分为AB两个阶段，其中A阶段为28万平米的超高层写字楼，另外还有一个2340平米的大宴会厅，这将是北京最大的宴会厅。,国贸三期业态,北京国贸发展研究,功能定位,作为北京展览密度最大的展览设施之一，国贸展厅总面积达10,000平方米，由三个展厅、序厅及多个多功能厅组成。平均每年承办各类国内国际展会50余场次，年展览面积达27.5万平方米，吸引了50万人

9、次参观，丰富了CBD的商务功能。 而CCTV的迁入又为CBD区域带来了文化传媒产业这一全新的产业发展方向。 功能定位逐渐由国际商务中心向产业多元化方向发展。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 国贸三期：承办多种展览以及依托CCTV，带动区域产业向文化、展览和服务业等多元化产业方向发展,北京国贸发展研究,功能定位,2009年，随着区域商务环境成熟,高端客户的聚集,国贸三期的主塔楼，刷新京城第一高的330米81层国贸大厦落成竣工，也成为了北京的新地标。 为满足高端客户的需求，同时保证项目在区域乃至全市具有市场领先性，国贸三期在整体设计上保证功能完备性、硬件设施先进性、布局合理性。 同时，高标

10、准的硬件设备高于其他甲级写字楼，达到国际化水准，造就出北京写字楼市场最高租金。 随着区域商务环境的成熟和国际商务中心地位的确立，为超高层写字楼创造了市场支撑条件。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 国贸三期：区域商务环境成熟，超高层写字楼入市,北京国贸发展研究,功能定位,大厦的第6到58层为甲级写字楼，其中又划分为不同档次的通用办公层（F6-F29)和行政办公层(F32-F58)，32层为写字楼的空中大堂。 香格里拉旗下的北京国贸大酒店位于写字楼以上的61-81层，占据景观优势。其中61到76层为酒店的客房部分。大厦的最高楼层77-81层设置有酒店配套的餐厅和景观设施。目前酒店部分还在装

11、修，预计空中大堂在61-76层之间。 裙楼1至4层是商场，而主塔楼的1-5层则是酒店的大宴会厅 、影院等配套。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 国贸三期：树立了综合体的新标准，始终代表未来发展趋势,北京国贸发展研究,功能定位,中国国贸成熟阶段（20052010年） 客户特征：制造业和金融投资业为主力租户，高端优质客户聚集,经过20年的发展，国贸形成了以制造业和金融投资业为主的租户结构，同时项目内聚集了世界级高端优质客户，更进一步奠定了国贸的商务核心地位。,2009年国贸中的世界500强租户,北京国贸发展研究,功能定位,作为CBD区域核心，写字楼物业从2005年起迎来了快速发展阶段，平均

12、每年新增供应量超过20万平米，截止到2009年底，CBD区域甲级写字楼规模近200万平米。 另外，作为商务区另一重要载体的高端酒店也在此阶段快速发展，以满足区域内大量商务客的住宿和会议需求。 2007年开始，随着CBD商务核心区的地位稳固，高端酒店进入一个供应量增长的阶段，以索菲特、 JW万豪、丽思卡尔顿为代表的外资酒店纷纷抢占CBD市场。 这一方面由于CBD区域拥有大量外资客户，商务需求旺盛，另一方面则是为满足奥运会期间大量增长的国际游客的需求。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 物业发展：区域高端办公及酒店快速发展以满足日益增长的需求,北京国贸发展研究,功能定位,国贸中心凭借拥有优越

13、的地理条件、领先于市场的硬件设备、以及高端客户资源，保证了其租金水平上始终为CBD区域最高水平，且呈现稳步上升的态势。而对比北京市和CBD区域其他写字楼而言，都经历了不同程度的租金波动，体现了国贸中心的抗跌性。 近期国贸三期入市，再次以700元/月/平米的超高位租金领跑写字楼市场。 空置率水平方面，由于2005-2007年CBD写字楼大量供应的出现，使区域以致全市写字楼空置率有所提升。而2008-2009年，受全球金融危机影响，更使得全市写字楼空置率高达27%。对以国贸中心为核心的CBD区域来说，写字楼空置率则可低于全市水平，保证了区域价值不受影响。 而国贸中心写字楼空置率则可保持在低位，20

14、07年至今，国贸写字楼空置率平均仅为3%，市场表现尚佳。 说明高端写字楼的市场认可度高。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 价格及入驻水平：代表着区域办公物业的租金水准；市场认可度高,北京国贸发展研究,功能定位,国贸发展阶段总结 形成以写字楼为主导功能的商务核心区，不同时期有各自的主导功能,随着经济的发展，第三产业的快速推进，对外商和外资企业的吸引力增强，促进了办公物业的需求，国贸写字楼的升级，奠定了其商务核心地位。 尽管北京国贸整体是以商务为核心的综合体，但是每个阶段的主导功能均不一样，一期以酒店功能为主，二期以写字楼为主，三期突出的是文化、展览功能。 由此说明,尽管是商务核心的综合体

15、，根据项目不同阶段的环境特点，应有针对性的推出各期不同的主导功能。,北京国贸发展研究,功能定位,石家庄与北京商务区的不同点 产业结构：石家庄以第二产业为主，写字楼业态不具备主导性,对比北京的第三产业发展情况，石家庄的第三产业明显低于北京，其中2010年，石家庄第三产业增加值仅为北京的13%，差距明显。 从第三产业增速角度看，石家庄近三年平均增速12%，同样低于北京的增速水平。 产业结构方面，石家庄市是以工业为主导的城市，产业结构成“二，三，一”，且第二产业所占比重还在不断增加，第三产业基础薄弱。 与北京对比，差距再次显现，石家庄第三产业仅占40%，明显低于北京75%的水平。 由于服务业为主的产

16、业发展滞后，经济结构的不平衡对商务办公的支撑力不足，因此，与北京CBD发展情况不同的是，目前石家庄的市场环境不足以支撑商务为主，目前阶段写字楼功能不具备主导性。,石家庄中央商务区功能分析,功能定位,石家庄与北京商务区的不同点 产业特征：石家庄以制造业的延伸产业为主，金融业发展薄弱,金融和贸易作为北京CBD重点发展的产业类型，在区域产业结构中的比例最大，相应的，带动其上游产业包括金融咨询和物流服务等产业的繁荣，对写字楼的支撑大。 而石家庄由于是以制造业为主的第二产业占主导，因此第二产业的衍生产业包括交通运输、仓储及邮政业、批发和零售业占比相对大，而金融业的发展相对薄弱，对高端写字楼市场需求小。,石家庄中央商务区功能分析,功能定位,石家庄与北京商务区的不同点 租户结构：石家庄缺乏高端客户支撑,北京CBD已经形成了行业聚集效应，在写字楼的客户中，除了制造业，集中了金融投资业、电信/互联网/软件和专业服务业为主的高端行业，由此为北京CBD写字楼提