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1、澳门名嘉筑梦中国Dream Weavers of MainlandMangka Macau潍坊市名嘉城市广场整合推广策略名嘉集团营销策划中心2009年12月15日一、资源整合 营销目标城市脸谱项目概况区域、客群分析名嘉城市广场核心利益点二、营销建议营销策略入市时机及前提三、价值提升核心概念品牌规划广告策略推广执行名嘉城市广场跨界城市综合体城市综合体就是城市人欲望的载体地标的欲望，财富的欲望，时尚的欲望，购物的欲望，玩乐的欲望，休闲的欲望，视听的欲望，味觉的欲望，服务的欲望城市综合体概述城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、休闲等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间
2、、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 相关链接| 曼哈顿城市综合体纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲
3、勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。城市综合体VS潍坊1、潍坊市城市状况简析1) 潍坊市位于山东半岛中部，直线距离西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。南北长188公里，东西宽164公里。潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑6市，昌乐、临朐2县，全市总面积15859平方公里（潍坊市现辖4区、6市、2县，含 67个镇、1个乡、49个街办，8963个村民委员会,636个居民委员会）。2) 总面
4、积：总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。3) 经济：2006年，潍坊市在全国47个中心城市中，排名第21位，工业利税、工业利润排名第12位。2009年上半年，潍坊市GDP半年就达到1400亿元，居全国城市第24位。初步核算,2008年潍坊市生产总值(GDP)完成2491.8亿元,按可比价格比上年增长13.2%；按常住人口计算,人均GDP达到28106元(按年末汇率折算为4112美元),比上年增长12.4%。主要企业：潍柴集团、海化集团、新郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利亚集团、巨力集团、诸城外贸、联盟化工集团、得利斯集团、福田、亚星、华光集团、泸河集团、寿光巨能控股等。4)
5、 人口环境潍坊市：至2008年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口862.5万人。中心市区建城区面积128平方公里，人口108万。2010年中心城市人口将达到175万人。5) 城市环境：潍坊城市的总体规划确定潍坊市城市性质为：世界风筝都。以海洋化工及先进制造业为主导，商贸物流、文化教育等现代服务业和谐发展的半岛区域中心城市。6) 交通环境：潍坊是山东腹地至半岛地区的咽喉，是山东省的主要交通枢纽。胶济铁路横贯东西，益羊铁路从青州延伸到北部沿海地区，并有铁路专用线28条。公路四通八达，总里程达到4640公里。有羊口、下营、潍坊北港3个港口。7) 政府规划：潍坊市城市总体规划（2006-2020）
6、确定，中心城市按照“东扩西延、南控北展”的发展战略，规划为“一心、一环、一廊、一轴”的空间结构，主要形成“四大板块”即： 中心城区，重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要；东部高新技术开发区，重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台；西部物流园区，重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点；北部滨海项目区，重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏的任务。2、潍坊市商业市场状况简析1) 房地产开发投资较快增长。2008年,全市共完成房地产开发投资196.4亿元,比上年增长25.4%,其中住宅投资150.1亿元,增长27.0%。全年商品房
7、销售额127.8亿元,比上年增长21.9%。2009年1月至6月，潍坊市商品住宅的销(预)售面积和金额同比增长都超过100%。2) 截止09年11月30日，潍坊市（含奎文区、潍城区、高新技术开发区、经济开发区、寒亭区、坊子区）新开住宅楼盘共计24个，住宅价格范围：1669元/-5500元/，其中2000元以下占4.17%（1个），2000（含）-3000元占33.33%（8个），3000（含）-4000元以上占54.17%（13个），其中3500元共占20.83%（5个）。目前潍坊市住宅的主力房价为3000-3800元/（奎文较高3600-3800元/，潍城3000-3400元/）。3) 截止
8、09年11月30日，潍坊市（含奎文区、潍城区、高新技术开发区、经济开发区、寒亭区、坊子区）新开商业楼盘共计3个，主要集中在潍坊市中心商业区，价格范围为：5500-15000元/（最低价范围：5500-8000，一般价格在10000元左右，潍城商业价格较奎文高）。 潍坊商业分布潍坊商业中心市级商业中心：健康街以北，向阳路以东，福寿街以南，虞河以西围成的区域；七大商业次中心1) 新华商业次中心：位于文化路以东，北海路以西，福寿街以南，健康街以北范围内；2) 东部商业次中心：以健康街和潍县中路为依托，向东、北延伸发展，形成东部商业次中心；3) 长松商业次中心：规划位于长松路、北宫街交汇处，建立城区西
9、部商业次中心；4) 凤凰商业次中心：位于凤凰街以北，北海路以东，龙泉街以南，潍县中路以西范围内建立城区南部商业次中心；5) 通亭商业次中心：以民主街与渤海路交叉口为核心区域，依托现有商业设施，发展为东北部商业次中心；6) 符山商业次中心：以宝通街和西外环为依托，建立城区西南部商业次中心；7) 于河商业次中心：位于经济开发区内，在月河路和民主街交叉口建立商业次中心。 （以上数据潍坊市场调研报告）名嘉集团来了打造潍坊第一个城市综合体、摩尔购物第一城通过强势营销，使项目成为提升潍坊形象的样板工程，打造名嘉集团专业商业地产运营商形象。1、项目扫描潍坊名嘉城市广场 潍坊名嘉城市广场位于潍坊市高新技术开发
10、区，占地450亩，总投资23个亿。分3年建成投入运营，。本项目是集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等为一体的综合性大型商业购物中心。 项目单体总建筑面积为68万平方米，地下一层商场为7万平方米，1至4层为广场经营部分，面积约53万平方米；4层以上建4栋18层塔楼，面积约8万平方米；员工宿舍及商户配套住宅建筑面积约10万平方米；购物广场酒店会所用地建筑面积约3.5万平方米；项目仓储用地，建筑面积3万平方米；公司办公楼建筑面积1万平方米。 商场经营范围主要有：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、特色店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、家用电器、各地特产、家具大卖场
11、、装饰材料大卖场、大型超市、大型百货商场、国际美食城、山东省最大的电影城，中国最大的电玩城、旱冰场、溜冰场，还设有咖啡厅、书城、网吧，商品种类超过100万种。 名嘉城市广场不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果。延展潍坊市城市的空间价值。2、挑战与机会（SWOT分析）1) 现状n 地域属性：新兴商务区。本项目处于高新技术开发区东部，位于健康东街以南，潍安路以北。基于潍坊“东拓西延”的城市规划，未来该区域将会成为潍坊东部重要的商业、政治、文化聚集地带。本项目离市中心区约有10分钟左右的车程；离潍坊市东高速路口仅3
12、分钟车程。健康东街与潍安路是高新区东部重要的两条交通线路，健康街也是潍坊市与其他城市连接的主要交通干道。（但现阶段项目周边的市政配套设施并不是很完善。目前我我项目所处地块的村庄都在拆迁改造。)n 区域开发现状：项目所在区域为潍坊市高新技术开发区行政中心，是潍坊高新区的CBD核心区域，目前项目所在地现开发的有亿丰时代广场（项目体量：占地260亩，总建筑面积40万（09.9.26落户潍坊）项目定位：建成后将形成一处集商贸、休闲、购物、居住为一体的综合性高档服务区，成为潍坊东部首个”中央商务区”。项目规划：总投资15亿，分三期工程。）（此项目紧临本案，规划上与本案有许多共通处，所以将成为本案销售最强
13、竞争对手）n 商业现状：项目为高新开发区域，有较多的拆迁户，目前整体规划较差，商业基础低，相应的商业配套落后，潍坊商业区域主要集中在市区七大次商业中心。项目附近有华都家居及怡和两大潍坊家居批发市场均经营状况不理想。2) 优势：n 城市新兴商务区（基于潍坊“东拓西延”的城市规划，未来该区域将会成为潍坊东部重要的商业、政治、文化聚集地带）n 政府大力扶持区域（本项目响应政府东扩西延、南控北展政策，是高新区重点招商引资项目）n 代言东部新城（潍坊第一个450亩超大规模城市综合体，必装成为潍坊东部重要商业标志。）n 交通配套：通达性好，与城市中心交通脉络齐全。（紧邻重要交通干道健康东街与潍安路，潜力较
14、大。本项目离市中心区约有10分钟左右的车程，离潍坊市东高速路口仅3分钟车程。）3) 大挑战挑战 1：区域认同 新兴区域有待发展，目前市场认可度较低，如何让市民认同这里将会成为潍坊未来重要的商业、政治、文化又一新中心？挑战 2：名嘉品牌认同 名嘉集团在其他地方如雷贯耳，作为潍坊市的外来者，如何在短时间内让名嘉品牌深入人心，品牌价值最大化？挑战 3：名嘉城市广场品牌推广 如何快速建立项目整体形象，品牌推广。让人认知与认同名嘉城市广场项目城市综合体的的规划与发展前景。4) 机会l 政府引导潍坊新区行政中心区，潍坊东部首个”中央商务区”（基于潍坊“东拓西延”的城市规划，未来该区域将会成为潍坊东部重要的
15、商业、政治、文化聚集地带）政府大力扶持区域。l 品牌优势名嘉，中国城市运营商。完善的商业运作体系，雄厚的商业资源，保障项目的成功。l 超前规划潍坊首个超大规模城市综合体。（是居住、商务办公、购物、文化、娱乐、休闲、餐饮等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。）3、 目标客群本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况，项目的客户群定位如下：目标市场：l 以潍坊市客户为主要目标客户（潍坊市现辖4区、6市、2县，含 67个镇、1个乡、49个街办，8963个村民委员会,636个居民委员会），本地客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体。l 辅射潍坊周边山东各市。随着潍坊东区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越多的人开始认同本区域市场，区域内置业客户大幅度增加。而作为高端定位的综合体，以及便捷的交通，也将纳入到潍坊经济生活圈，对周边城市烟台、青岛等客户形成强力辐射。 目标客户群定位：投资类客
