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1、,丰都房地产市场调查,谨呈：恒生房地产开发公司,PART 1 区域市场分析,丰都区位,丰都 东经10728031081237 北纬293318301625,地处重庆中心，幅员面积2901km2。 长江横穿县境47km，水上距离重庆主 城区172km、陆上150km。 东依石柱土家族自治县，南接武隆县、 彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫 江县。 全县辖31个乡镇340个行政村，总人口 80.71万人。 丰都是著名的旅游名城，以“鬼城” 扬名海内外。 丰都是一个典型的移民大县，目前处 于三峡移民、西部开发、扶贫开发等 历史机遇期。,总体规划： “一城、二片、六组团”的空间结构框架,丰都城市布局,镇
2、江组团,水天坪组团,名山组团,王家渡组团,龙河东组团,丁庄溪组团,丁庄溪组团： 依托火车站建设交通枢纽，客货运及物流 中心，塑好城市门户形象。 王家渡组团： 依托高速公路出口与长江二桥形成商业、 商务、休闲娱乐功能集聚。 名山组团： 依托名山景区和长江二桥形成北岸民俗文 化旅游和名山景区的综合服务基地。 龙河东组团： 将着力打造出一个集居住、商务、休闲、 娱乐多元化为一体的高端新兴社区。 镇江组团： 依托重庆化医和重庆紫光天然气化工有限 责任公司，重点打造精细化工产业。 水天坪组团： 丰都工业园核心区，经济发展增长极，重 点发展轻工、机械电子、食品加工等产业。,各组团功能,丰都交通规划,长江一
3、桥,长江二桥,渝利铁路,涪丰高速,石柱,涪陵,区域交通 渝利铁路丰都段2012年建成通车。 涪丰石高速公路2013年通车、十二 五期间丰忠高速公路，开工建设垫 丰武高速公路丰都段。 十二五期间依托长江黄金航道，建 成以水天坪作业区为重点的综合 运输枢纽和物流港区。 城市交通 2013年贯穿南岸四组团的滨江路将 建成 到2015年客运换乘中心、长江二桥、 龙河二桥、龙河三桥都将建成。,滨江路,城市人口规模13万人 其中：固定人口10.5万人，流动人口2.5万人。 20102020年，城镇人口将增长14万，按 照人均住宅面积35计算，未来10年需增加 住房面积约为490万。 王家渡组团是居住中心
4、中心区建成面积仅为4.61平方公里，而居住人 口达到近8万人，人均建设用地不足60平方米。 未来居住区将主要由王家渡组团中心区向两 翼扩展。,人口规划,城市规划小结,丰都县城呈现多组团式发展，各组团联系紧密，分工明确。,交通路网的升级，将极大刺激丰都城市建设，带来人口流动，经济发展。,城市中心人口密度过大，人口增长速度快，对住房的需求将持续刺激房地产业发展。,宏观经济,2011年上半年，丰都县国民生产总值为43.3亿元（2010年同时期：36.02亿元），同比增长20%。 近5年来，丰都GDP年增长平均值为17%，预计2011年GDP将突破80亿。人均GDP也保持了较高的增长率，丰都经济正在快
5、速发展。,经济发展,17.3%,22.4%,20.6%,11.3%,22.9%,20.8%,11.2%,9.5%,经济发展,丰都社会总消费与人均消费均快速上涨,产业构成比例,第一产业与第三产业比例呈现下降趋势 第二产业比例上升 建筑业产值不断上涨,丰都国民收入,国民收入稳步上升，具有一定的消费潜力,丰都、武隆、涪陵经济对比,丰都经济总量远低于涪陵，与武隆相当 人均GDP丰都较为落后，相当于2007年武隆的水平,三区域社会零售总额对比,丰都人均消费水平较低,三区域产业、投资比例,丰都产业第一产业比重较大，二、三产业基本持平 丰都房地产开发所占比例较小，发展潜力较大,三区域2010年社会固定投资（
6、万元）,宏观经济小结,丰都经济增速较快，但经济总量不大，人均水平较低,固定投资总额可观，建筑业产值至2010年快速上涨，城市建设提速,城镇居民收入及储蓄存款持续增加，但消费水平偏低,同周边区县相比，丰都房地产开发投入相当有限,丰都房地产市场,丰都房地产开发投资,固定资产投资与房地产投资持续增涨。,商品房市场走势,建筑、销售指标均快速上涨 销售量大于供应量,商品房供销基本持平 住宅2010年销量小幅下滑,价格特,商品房价格走势,房价整体走势保持上扬 自09年开始增速放缓,丰都县城房地产发展历程,丰都整体房地产市场目前处于中下水平 在宏观政策影响下，价格上涨势头减弱 现已进入大盘营销时代，市场竞争
7、将加剧,项目分布,丰都商品房项目集中在王家渡组团； 正逐渐向两翼扩展，东进趋势尤为明显；,丰都项目汇总,竞争对手,丰都大体量项目开始增多 房源户型仍以三房为主，其次是两房 城市中心区域项目价格最高，其他版块价格差距不大，品质决定胜负,重点项目阳光上海城,地处城东板块位置较偏远，配套缺乏，不具区位优势； 已基本售罄，均价38004000元/m2，突破了区域价格，引发销售热潮；,采用新古典主义建筑风格，大气、稳重的建筑形象，提升档次； 打造坡地景观与人工水景，营造异域海派风情； 引进超市、餐饮、农贸市场等打造星级会所、室内游泳池等，完善配套； 高端的物业管理配置；,项目现状,重点项目世纪花城,该项
8、目距离城市中心区较近，靠近现有的丰都美食街，区位优势较明显； 规模庞大，易于聚集人气； 自身配套齐全，具备一定品质； 商业体量较大,有独立商业区与社区底商。,重点项目盛世和丰,该项目目前正接受咨询，在城中设有外卖场； 人气较为冷清，咨询客户极少； 商业定位：东城区商业核心，预计引进大型品牌百货、超市、餐饮和KTV等业态；,重点项目龙城华府,简介：占地500亩 总建面70万平方米 预计开发58年时间； 区位：紧靠长江和龙河，依山而建； 定位：丰都首个大型滨江高档社区（观光电梯花园洋房和高层公寓）； 开发商：重庆市永川区宏旭房地产开发有限公司 目前状况：土地平整、组建销售团队 龙河东组团配套： 1
9、.5公里集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的商业街（宏声广场的10倍）； “适存中学”占地320亩； 三甲医院一座，占地160亩； 五星级酒店一座； 5A智能化商厦一栋； “两江广场”占地125亩； 行政服务中心一栋。,2011,2012,2013,6万方,70万方,70万方,8万方,宏声花园,世纪花城,龙城华府,盛世和丰,主要项目销售周期分析,丰都商业区分布,滨江路,平都大道,1,2,3,4,5,6,7,8,9,丰都目前商业区集中在平都大道沿线， 核心点为宏声商业广场及周围400米区域； 1、宏声商业广场（12000m2） 2、新世纪超市（3000m2) 3、重百商场（6000m2） 4、批发市
10、场,目前在建多个商贸中心， 各商业点功能明确； 5、名山旅游商贸区 6、火车站商贸区 7、美食街 8、城市综合商贸中心 9、工业园商贸区,平都大道,商业分布在道路两旁,银行网点,宏声商业广场,滨江路商业,丰都商业市场总结,未形成较强的商圈氛围，商业分散经营情况突出； 商业整体档次偏低，以大众化消费为主； 单个商业体量偏小，经营缺少特色； 商业网点规划滞后，布局不合理，服务功能不全，突出表现：商业基础设施简陋，商业网点混乱，商业服务不周全。 经营观念落后，经营方式单调，突出表现：逢场逢路为市，以街为市现象严重，商品种类不齐全，服务不完善，档次较低。 主力店对商业经营带动力强，但主力店数量偏少。,
11、路在何方？,丰都商业发展规划思路,如前段商业网点布局所示，丰都正大力发展各区域中心商业区，打造规范化大型商业体；,对现有商业区进行改造升级，扩大规模、集中功能、提高品质；,加速丰都特色文化旅游产业建设，发掘人文自然景观潜力，以旅游业推动丰都商业发展；,宏声商业广场改造,重新布局宏声商业广场分布结构，建设一个以宏伟、壮观、气派、具吸引力的大楼层商场购物中心； 建设一个建筑面积6万平方米的购物楼，建设地下通道与朝华公园相连，打造建筑面积3.6万平方米的商贸娱乐中心； 总投资：6亿元； 整个商业广场实现销售收入2亿元以上。,南天湖旅游区建设,南天湖距丰都县城43公里，是山岳型自然风景旅游区。 项目计划包括占地300亩的高山湿地公园、1300亩的高山体育运动公园、超五星奢华别墅酒店等； 同时一个占地900亩的旅游度假小镇，将由隆鑫集团投资13.8亿进行开发； 项目建成后，将与南川金佛山、武隆仙女山形成金三角，丰都丰都整个旅游业都将因此受益。,
