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1、无锡 2008 年年报 2008 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 版 权 所 有 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 无 锡 市 人 民 中 路 123 号 摩 天 360 大 厦 1710 室 邮编 ： 214000 电 话： 82727309 1 20082008 年无锡房地产市场年度报告年无锡房地产市场年度报告 无锡 2008 年年报 2008 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 版 权 所 有 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 无 锡 市 人 民 中 路 123 号 摩 天 360 大 厦 1710 室 邮编 ： 214000 电 话： 82727309 2 目录
2、目录 第一章第一章 20082008 大事件大事件.6 一一、土地开发有年限土地开发有年限，规范市场健康运行规范市场健康运行 .6 二二、银行双率回落调整银行双率回落调整，政府政府态度开始转变态度开始转变 .7 三三、股市股市、房市持续下跌房市持续下跌 央行将严防热钱集中流出央行将严防热钱集中流出9 四四、江苏江苏 9 9 月起二手房买卖中介费由中介公司决定月起二手房买卖中介费由中介公司决定.10 五五、不符合产业政策项目一不符合产业政策项目一律不供地律不供地无锡出台提高土地利用效率新举措无锡出台提高土地利用效率新举措11 六六、无锡公积金贷款无锡公积金贷款“松绑松绑”.12 八八、2929
3、公里快速内环全线贯通公里快速内环全线贯通15 九九、扩大商业性个人住房贷款利扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度率下浮幅度，契税税率暂统一下调到契税税率暂统一下调到 1%1%.16 十十、地产领袖太湖论剑地产领袖太湖论剑.17 第二章第二章 背景篇背景篇.18 一一、经济环境分析经济环境分析.18 1 1、 经济总量增长放缓经济总量增长放缓， ，全年全年 GDPGDP 增幅增幅 7.577.5718 2 2、 固定资产投资仍保持稳定增长固定资产投资仍保持稳定增长， ，整体增长幅度有所放缓整体增长幅度有所放缓19 3 3、 对外贸易增幅有所减缓对外贸易增幅有所减缓 .20 4 4、 消费水平依然保
4、持大幅增长消费水平依然保持大幅增长 .22 5 5、 购买力涨幅趋缓购买力涨幅趋缓.23 6 6、 总评总评.24 二二、政策环境分析政策环境分析.25 1 1、 政策综述政策综述.25 2 2、 重要政策分类解读重要政策分类解读. 27 第三章第三章市场篇市场篇.40 一一、土地市场土地市场.40 1 1、市场概述市场概述.40 2 2、供应分析供应分析.40 3 3、成交分析成交分析.43 4 4、重点地块重点地块. 47 1 1、市场概述市场概述.51 2 2、供求分析供求分析.51 3 3、供应分析供应分析.52 4 4、成交分析成交分析.55 5 5、均价分析均价分析.59 无锡 2
5、008 年年报 2008 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 版 权 所 有 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 无 锡 市 人 民 中 路 123 号 摩 天 360 大 厦 1710 室 邮编 ： 214000 电 话： 82727309 3 6 6、项目分析项目分析.62 三三、商业市场商业市场.65 1 1、市场概述市场概述.65 2 2、供求分析供求分析.65 3 3、供应分析供应分析.66 4 4、成交分析成交分析.67 5 5、均价分析均价分析.68 四四、办公市场办公市场.69 1 1、市场概述市场概述.69 2 2、供求分析供求分析.69 4 4、成交分析成交分析.
6、72 5 5、均价分析均价分析.73 第四章第四章 产品篇产品篇. 74 一一、产品综述产品综述. 74 二二、产品分析产品分析. 76 1 1、楼盘规模分析楼盘规模分析. 76 2 2、建筑形态分析建筑形态分析.78 三三、经典案例经典案例.82 第五章第五章 营销篇营销篇.100 一一、营销综述营销综述.100 二二、营销分析营销分析.102 1 1、平面媒体投放概况平面媒体投放概况.102 2 2、平面媒体投放选择平面媒体投放选择.102 4 4、各物业类型平面广告投放情况各物业类型平面广告投放情况.105 5 5、商品住宅平面媒体投放排行榜商品住宅平面媒体投放排行榜.106 三三、经典
7、案例经典案例.107 第六章第六章 区域篇区域篇.111 一一、崇安区崇安区.111 1 1、区域概述区域概述.111 2 2、供求关系供求关系.111 3 3、供应分析供应分析.112 4 4、成交分析成交分析.113 6 6、在售项目在售项目.115 二二、南长区南长区.116 1 1、区域概述区域概述.116 2 2、供求关系供求关系.116 3 3、供应分析供应分析.117 4 4、成交分析成交分析.118 无锡 2008 年年报 2008 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 版 权 所 有 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 无 锡 市 人 民 中 路 123 号 摩 天 3
8、60 大 厦 1710 室 邮编 ： 214000 电 话： 82727309 4 5 5、价格分析价格分析.119 6 6、在售在售项目项目.120 三三、北塘区北塘区.121 1 1、区域概述区域概述.121 2 2、供求关系供求关系.121 3 3、供应分析供应分析.122 4 4、成交分析成交分析.123 5 5、价格分析价格分析.124 6 6、在售项目在售项目.125 四四、新区新区.126 1 1、区域概述区域概述.126 2 2、供求关系供求关系.126 4 4、成交分析成交分析.129 5 5、价格分析价格分析.130 6 6、在售项目在售项目.131 1 1、区域概述区域概
9、述.133 2 2、供求关系供求关系.133 3 3、供应分析供应分析.134 4 4、成交分析成交分析.135 5 5、价格分析价格分析.136 6 6、在售项目在售项目. 137 六六、锡山区锡山区.138 1 1、区域概述区域概述.138 2 2、供求关系供求关系.138 3 3、供应分析供应分析.139 4 4、成交分析成交分析.140 5 5、价格分析价格分析.141 6 6、在售项目在售项目.142 七七、惠山区惠山区.143 1 1、区域概述区域概述.143 2 2、供求关系供求关系.143 3 3、供应分析供应分析.144 4 4、成交分析成交分析.145 5 5、价格分析价格
10、分析.146 6 6、在售项目在售项目. 147 第七章第七章 20092009 年房地产市场走势预测年房地产市场走势预测 .149 一一、20092009 年大势趋向年大势趋向 .149 二二、市场走势预测市场走势预测.150 无锡 2008 年年报 2008 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 版 权 所 有 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 无 锡 市 人 民 中 路 123 号 摩 天 360 大 厦 1710 室 邮编 ： 214000 电 话： 82727309 5 1 1、供应量供应量预计新增供应量走势平稳 预计新增供应量走势平稳.150 2 2、成交量成交量观望依旧
11、观望依旧，持续低迷持续低迷.150 3 3、价格价格继续下滑继续下滑， ，幅度放缓幅度放缓.151 三三、区域走势预测区域走势预测.152 四四、产品类型走势预测产品类型走势预测. 157 五五、产品档次走势预测产品档次走势预测.160 六六、市场总结市场总结.162 无锡 2008 年年报 2008 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 版 权 所 有 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 无 锡 市 人 民 中 路 123 号 摩 天 360 大 厦 1710 室 邮编 ： 214000 电 话： 82727309 6 第一章第一章 20082008 大事件大事件 一一、土地开发土地开
12、发有年限有年限，规范市场健康运行规范市场健康运行 事件回放 8 月份，央行和银监会公布金融促进节约集约用地通知 ，要求各金融机构严禁放贷给开发商囤地。 通知明确表示，“对国土资源部门认定的建设用地闲置 2 年以上的房地产项目，禁止发放房地产 开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。” 无锡市国土局土地利用管理处负责人表示， 从 7 月 1 日起开始执行的 国有建设用地使用权出让合同 示范文本，是国家在土地市场管理和房地产市场调控中的又一重要举措。 根据示范文本，为了加快土地的有效供应速度，尽快形成房屋供给市场，土地出让合同中要明确填写 建设项目的开工时间、竣工时间
13、。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过 3 年。 事件评述 此类政策的发布，主要是限制当时开发商囤地捂地的行为，以及抑制被炒作过热的土地市场的升温。 通过加快土地开发建设的速度，来加快房企的内部的资金流动速率，以期达到对于房价的控制。 事件启示 这一合同条款的出台更加印证了未来“土地如狼”的发展趋势，开发商拿地将更加谨慎，避免了开发 商盲目拿地、捂地，制造人为紧张抬高房价的可能性，另外，该合同条款的出台也在一定程度上更加规范 了土地市场。 但是，从开发商资金的角度出发，这一政策的实施，等于是掐断了搁置多年土地的房地产开发商在银 行获取贷款的可能性。使得严峻的资金链更是雪上加霜，逼迫开
14、发商通过降价来达到快速销售的目的，从 而实现资金回笼。 无锡 2008 年年报 2008 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 版 权 所 有 克 而 瑞 信 息 技术 有 限公 司 无 锡 市 人 民 中 路 123 号 摩 天 360 大 厦 1710 室 邮编 ： 214000 电 话： 82727309 7 二二、银行双率回落调整银行双率回落调整，政府态度开始转变政府态度开始转变 事件回放 中国人民银行 18 日宣布，从 3 月 25 日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.50.5 个百分点个百分点。 中国人民银行决定从 2008 年 5
15、月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.50.5 个百分点个百分点。 中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率： 从 2008 年 9 月 16 日起，下调一年期人民币贷款基准利率下调一年期人民币贷款基准利率 0.270.27 个百分点个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、 长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从 2008 年 9 月 25 日起，除工商银行、农业银 行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准 备金率下调 1 个百分点。汶川地震
16、重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调 2 个百分点。 中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利一年期存款基准利 率由现行的率由现行的3.87%3.87%下调至下调至3.60%3.60%，下调下调0.270.27个百分点个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至 6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持 不变。 人民银行决定下调存贷款基准利率存款准备金率，从 2008 年 11 月 27 日起，下调金融机构一年期人下调金融机构一年期人 民币民币存贷款基准利率各存贷款基准利率各 1.081.08 个百分点个百分点。从 2008 年 12 月 5 日起，下调工商银行、农
