全林国际广场商业地产项目策划书（doc 103页）

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1、一、贵阳房地产宏观市场分析：一、贵阳房地产宏观市场分析： (一一) 2000 年贵阳房地产发展分析：年贵阳房地产发展分析： 2000 年贵阳房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多 城市相比，贵阳房地产业形势一直较好，前几年空置房比例 在 15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地 产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加 强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减 免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来 呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多 层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品 房（尤其多层）供应相对减少，

2、因而市区房价上扬在所难免。市 民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城 郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。马当、白云、 小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大 改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民 将余钱投向房地产，从这个角度上看，2000 年的筑城楼市将 会出现新的发展势头。 (二二) 2000 年贵阳市房地产发展趋势年贵阳市房地产发展趋势 1.房价将适度上扬； 2.土地交易活跃， “换手”量增大； 3.花溪等郊区置业者增多； 4.多层住宅精品楼盘将会增多； 5.高层公寓将更多采用新技术、新设备； 6.空置积压房会特价优惠抛售； 7.房屋置

3、换量大大增加； 8.中华路住宅的交易将日渐火爆，商业气氛日渐复苏。 (三三) 贵州将推进住宅产业化贵州将推进住宅产业化 贵州属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结 构，为什么？因为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原 则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推 进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉 企业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重 点的政策，实际上是告诉开发商目前市场需求中，中低水平的 消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广，各地的实际 情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许 多省份在机构改革中，已有意增设省

4、级中心。住宅产业化的推 进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。 (四四) 贵州省贵州省 2000 年居民住房消费状况年居民住房消费状况 1. 2000 年贵州省将重点启动居民住房消费，实际上是在去年居 民住房消费居领导地位之后的延续和发展。目前，据称房管部 门仍有 60 万 M2存量房。因而盘活存量有大量工作要做。而 通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交 土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配 套等不理想之外，因而以合理价格出售是最好的方法之一。房 管部门将会有更大的动作，更优惠的政策刺激，从而盘活存量， 促进二、三级市场大力发展。 2. 贵州省经济适用房投资

5、成倍增长，房改刺激是主因。贵州省经 济适用房去年完成投资 20.76 亿元，较上年增长 108%，并带 动其它相关住宅产业投资增加一倍以上。出台了以存量补贴 为特点的住房分配货币化方案及主要立足于中低收入家庭的 住房供应体系等措施，有力带动了经济适用房的建设。据统计， 去年贵州省共完成住宅总投资 37 亿元，比上年增长 90%。住 房新开工面积 480 多万 M2，竣工面积近 420 万 M2，分别比去 年增长 64%和 56%。其中经济适用房约占全省新开工面积的 80%，较上年增长 95%，经济适用房竣工面积占住房竣工面积 的 75%，是商品房竣工面积的 2.7 倍。 (五五) 贵阳房地产郊

6、区化发展成为趋势贵阳房地产郊区化发展成为趋势 随着贵阳市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源 越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的批租，使 市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房， 实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市 场，减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众改善和购 买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场 局面，开发商们跃跃欲试。据悉，贵阳这样一个不大的城市， 现已注册 400 多家房开企业，仍有不少从事其它行业的企业 家，准备进军房地产，贵阳近年来的房地产发展势头使深圳、 广州等地的诸多房地产商“抢摊贵阳”已成为共识。

7、在目前市 中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光 投向郊区地带，河冲路至小河一线及小河一带，花溪一带，贵 钢至二戈寨沿线，省政府背后小关一带，二桥至贵工一带，这 些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开 公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。 以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，代表着一种以城 郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城 市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化 “以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大 中低收入消费群需求，故销售都比较红火，同时，筑城郊区住 宅的文化板块正在形成，市民居

8、住城市中心的传统观念正在 发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管 理，郊区地块大有可为，关键是你怎样去做。 (六六) 贵阳市贵阳市 2000 年年 1-3 月批准商品房预售月批准商品房预售 栋数：31 建筑面积：1787942.87M2 其中批准其中批准预预售售 非住宅申报预售价 781127.6M23100-15000 元/M2 住 宅申 报 1006815.3M21500-3000 元/M2 抵押登抵押登记记信息信息 在建工程项目16 宗14528.7M23110 万元 个人房产抵押12213292.5M22188.8 万元 个 人 按 揭74175381.1M210644

9、.6 万元 二、贵阳市房地产微观市场分析：二、贵阳市房地产微观市场分析： 1从市场板块角度分析从市场板块角度分析 贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同 的区域板块：中华路板块、环市路内(除中华路)板块、环市路外围板 块。 1) 中中华华路板路板块块(均价均价 3600 元元/M2左右左右) 作为贵阳的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两 来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同 时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地产业起了巨大的 作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所归 的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发

10、相对过量,处于供 过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域 处于竞争的炽热化状态。 2) 环环市路内市路内(除中除中华华路路)板板块块(均价均价 2480 元元/ M2左右左右) 此区域有强烈的市区概念,据敞司的了解,贵阳市民多数喜欢居 住在市中心或副中心地段。由于市中心的房价高企,该区域成为众 多贵阳市民首选的位置,因此它的房地产市场还存在极大的发展空 间。 3) 环环市路外市路外围围板板块块(均价均价 1750 元元/ M2左右左右) 环市路外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、 低档水平,由于价格低,为中低薪阶层所接受;特别贵阳的西部准备开 发一个金羊小区

11、,因此郊区的房地产市场商机无限,但要把握好时机。 2从房地产实体分析从房地产实体分析 贵阳的房地产实体如建筑物、园林、道路等硬件设施都处于一种 初级阶段,与西部大开发的贵阳城市不是很匹配,部分小区虽然借鉴 选进的建筑理念,但实操能力还有一段距离,也只能处于表的模仿阶 段,精品物业在贵阳市存在很大的市场空间。 3从项目包装推广手法分析从项目包装推广手法分析 1) 策划及项目包装理念有超前意识,但建筑商对精品的筑造不能匹 配社区的概念,因此整体性的效果不明显; 2) 部分项目的前期策划水平比较高,但营销阶段专业人士往往没有 介入,或者介入不深,因此好的策划方案得不到实操的验证,这是 造成个别楼盘销

12、售不力的原因; 3) 项目的全程营销缺管乏系统性,连贯性等,停留在某个阶段的促 销,对品牌的塑造带来很多不利因素,同时也没有达到整合营销的 效果。 4从房地产发展的成熟度上分析从房地产发展的成熟度上分析 贵阳市房地产业处于成熟的阶段,开发意识,建筑水平、物业管理 等落后沿海发达地区 5-10 年,但也有个别楼盘开发理念比较前卫, 造成市场参差不齐。从一个城市经济发展角度来看,每个行业的发 展都有一定的阶段性,消费者对新事物的了解,接受也有一过程。因 此超前的物业开发具一定的风险性,同时也具超额利润回报的可行 性,这就要对物业作前期适度超前的开发研究与本地市场作恰到好 处才是成功的关键,否则项目

13、会出现虎头蛇尾的现象,以至于造成后 期烂尾。这一点对本项目有很大的借鉴意义。 5从价格定位上分析从价格定位上分析 贵阳市楼盘项目的价格基本上顺应市场价格进行定位,即在一个 区域市场价格范围内定价,这反映了市场处于成熟的发展中阶段,同 时给本项目的价格浮动预留一定的空间,因此发掘区域经济文化和 建造精品成为项目高档物业定位的关键。 6从消费群体上分析从消费群体上分析 不成熟的市场,消费者的置业观念必然滞后,处于感性阶段,还没有形 成理性置业观念,因此,本项目在推广时应认引导置业者的消费观念 成为主导思想。 三、贵阳市楼盘广告分析三、贵阳市楼盘广告分析 楼楼 盘盘 名名 称称 广告广告 诉诉求求

14、点点 广告内容要点广告内容要点评评析析 银银 通通 山山 庄庄 入主 银通, 财福 享通 1)千禧园概念 2)即将现楼的优势 3) 体现其综合素质的品牌如: 服务,环境,配套,交通,设 计,位置. 4)小区规划图,体现社区概 念 此楼盘诉求点过多,又没有 可支撑的要素,因此体现不 了它的楼盘独特性 友友 谊谊 花花 园园 梦中 家园 就在 这里 1) 展示会地点贵阳友谊集团 2) 顺在时代广场做“SHOW“ 之势再推出精品楼. 3) 借迎国庆,贺中秋时机推 盘. 该盘能抓住时机推盘,但推 盘的连续性不够强,浪费之 前宣传之势. 立立 云云 大大 厦厦 酒店 式小 型公 寓 1) 可自住出租参与

15、酒店经营 2) 一年后三年内可原价回购 3) 10 月 8 日后部分房价上 调 10% 4) 星级标准的居室 5) 一份自尊一种骄傲 6) 三万元作酒店业主 开发商有比较前卫的经营 理念“免费住三年“,但没有 金融机构支持作保障,因此 不能给到置业者信心 中中 天天 宅宅 吉吉 大大 厦厦 让你“ 免费“ 住三 年 1) 开全国先河的高层全包式 住宅 2) 现金概念 3) 小区配套贵阳第一 4) 立体绿化,叠泉水景 在户型设计上比较超前,对 市场有引导的作用;但过 多宣传其它方面因素,而应 该侧重体现跃式户型带来 的一种与众不同的生活空 间. 银银 海海 大大 厦厦 千呼 万唤 大公 开,发

16、售价 2880 1) 中华北路与黔灵东路交汇 黄金地段 2) 平层,错层,跃层的户型 3) 赠送电话,有线电视, 对讲 门铃,煤气入户,互联网络 入户等 该项目以 2880 元/M2的低 价入市造势,而且又赠送多 件物品作优惠措施,本来可 以促销,但没有限定时间, 因此目标客户群多数会处 于观望状态. 元/m2 起 楼楼 盘盘 名名 称称 广告广告诉诉求求 点点 广告内容要点广告内容要点评评析析 时时 代代 名名 仕仕 楼楼 1)享不尽 的都市 风情 2)高贵典 雅,婷 婷玉立 1) 精美样板房敬请参观 2) 1600M2的高级观光会 所 3) 24 小时中央供热水系 统 4) 居都市之巅,全景观落 地大玻 5) 电子遥控门锁 在广告画面上可以看到一 个婷婷玉立的女士与项目 外观的相对比，一语双关， 衬手 钻钻 石石 广广 场场 1) 南明河 畔,贵 阳外滩 2) 钻石广 场,甲 秀天下 3) 龙腾盛 世,惟 我独尊 1)选择的七大理由: 地段,自在,轻松,便利, 星级,享受,实力 2)大南广场的标志 性建筑 3)七成三十年按揭 4)成就一生的荣华 与富