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1、金地集团深圳地产 佛山 2010-4-18,佛山市南海狮山小塘三环东项目 市场分析定位,.2.,狮山房地产市场分析,板块供需分析,项目定位,狮山概况,财务分析,.3.,狮山,小塘,官窑,松岗,1. 狮山发展历史,南海区狮山镇由原狮山街道、松岗镇、官窑镇、小塘镇合并而成， 2005年1月11日四镇合一后，行政中心设于原狮山街道，合并后狮山辖区面积256.09平方公里，是南海区地域面积最大的镇。,.4.,2.狮山区位及交通,位于珠三角西部城市发展带，广佛都市圈西部。 位于大佛山西北部，与禅桂中心城区、广州中心城区成犄角形。距离禅桂中心城区、广州中心城区均在半小时车程内，地理位置非常优越。,2.1
2、狮山区位,.5.,珠 三 角 外 环,广 三 高 速,珠 二 环 高 速,佛 山 一 环,桂 丹 路,佛山一环与桂丹路连接狮山与佛山中心城区的主要道路； 珠二环高速与广三高速、321国道连接狮山与广州中心城区、白云机场、花都汽车生产基地的联系，加速两地的产业互补； 广茂铁路经过狮山南部，使狮山成为佛山西部的铁路交通枢纽、佛山物流中心之一；,2.2.1 区域交通,2.2.狮山交通,.6.,2.2.2 区内交通,为配合狮山工业园及狮山大学城的建设，南海区政府投入巨资完善区内的道路交通，经过几年的规划建设，目前狮山已经成为南海乃至佛山市公路交通网络最为完善的镇街。 狮山区内交通性主干道网为：两半环+
3、两条放射线+两横路，兴业路、虹岭路两环线路及桃园路、博爱路两横线、三环路、信息大道等次干道构建狮山完善的交通网络。,.7.,3.狮山配套教育配套,狮山科技工业园中心区是广东省五大大学园区之一，佛山唯一一个高等职业教育基地，目前在校学生约有3.5万人，未来将发展为10万人的规模。狮山人才密集，采用政府、高校、企业三方紧密合作的方式，对接企业所需，为企业量身定制人才。 基础教育方面，狮山有中学（中专）13所，小学18所，幼儿园30多所，石门中学、石门实验中学、石门实验小学等佛山优质教育配套资源同聚狮山，形成了一条从小学到中学再到大学的优质“教育链”，使狮山成为佛山著名的“教育地产板块”，成为狮山房
4、地产的重要卖点。,.8.,3.狮山配套医疗配套,除原各镇的中心医院外，佛山最大的私立医院狮山华立医院落户狮山城区，狮山医疗设施配套较为充足，基本能满足当地居民的需求。,.9.,3.狮山配套商业配套,松岗、 官窑、 小塘由于历史悠久，人气聚集，商业配套相对丰富，但都以小型中低端配套为主。狮山中心城区是近年新兴的一个板块，人气尚未聚集，商业配套缺乏，成为制约其房地产市场发展的重要因素。 2006年后，狮山镇政府力推22个重点建设项目，其中包括道路、高档商业、酒店项目，部分已经落实在建，狮山中心城区再次体现了其后发优势，未来配套将更为完善。,.10.,4.狮山“135”城市建设规划,狮山2006年确
5、立狮山近期城市建设规划实施纲要 “135”计划，提出“一年优化环境，三年凸显特色、五年显现魅力 ”的城市建设发展目标，未来狮山基础设施及生活配套将快速完善，体现了狮山的后发优势！,.11.,4.狮山经济,2005年后，狮山镇经济实力保持高速发展，2007年达到300亿，占南海经济总量的25。随着奇美电子、本田变速箱等一批大型企业投产及工业园区的扩张，未来狮山经济发展后劲十足，“十年再造一个南海”指日可待！ 狮山人均经济指标已经全面超越佛山市平均水平，商品住宅成交价格虽在2007年大幅上升，但仍与佛山整体水平存在较大差距，狮山住宅市场潜力尚未真正发掘；,4.1 狮山基本面经济指标分析,.12.,
6、外来人口成为狮山近年人口增长的主要来源，在全镇人口结构中的比重将近6成。狮山外来人口中，企业技术管理人员和大学生等所占的比较相当高（大学城人数约3.5万，规划10万人），高素质人才在狮山人口结构中占据重要地位。 随着工业园企业的增加及大学城的扩张，狮山外来人口比重仍将继续增加，届时狮山将逐步演变成为一个“移民城市”。,4.2 狮山人口状况分析,.13.,4.3 狮山经济总量分析,2007年南海区经济总量突破千亿，跻身全国百强县第二位。狮山达到300亿元，占南海经济总量的四分之一，为南海经济增长贡献了极大的力量。狮山经济已经连续三年以接近20的增长速度发展。2008年狮山镇政府提出GDP增长25
7、以上的发展目标，工业园区企业的发展为狮山经济持续发展提供了有力的支撑。,.14.,4.4 狮山产业状况,狮山定位为“产业新城” ，以及教育研发、高新技术产业为主导的产业结构有别于佛山传统工业强镇（南庄、大沥、容桂等）。7家世界500强企业以及遍布整个狮山的大小2000多家生产企业形成了一个产业丰富、布局清晰的现代工业园区，成为狮山经济的“发动机”，未来更将有望成为佛山乃至珠三角的经济增长中心！,.15.,4.5 工业园重点企业介绍 奇美电子,奇美电子1998年成立于台湾，以液晶电视用面板、显示器与笔记本电脑用面板为主，为世界TFT-LCD（薄膜晶体管液晶显示器）领先厂商，全球四大液晶面板供货商
8、之一。2007年，奇美电子液晶面板全球市场占有率上升到15%。,南海奇美电子成立于2006年下半年，于2007年底投产，主要生产液晶显示器模块，是目前佛山迄今为止引资最大的项目，首期注册资本3000万美元。与该投资相关的其它配套上、下游产业预计总投资将超过20亿美元。目前奇美电子已经已经吸纳将近1万员工，二期投产后，员工总数将达到2万人。（狮山公资办数据）,奇美电子落户狮山，将带动南海区及周边190多间彩电生产企业开展自主创新，由生产传统的CRT电视升级为生产液晶电视，并带动上下游企业聚集，合力打造中国最大的液晶电视生产基地。狮山将逐步演变为电子信息产业基地，成为南海乃至广东省经济发展的一个重
9、要增长极。,.16.,4.5 工业园重点企业介绍 旭硝子汽车玻璃,旭硝子是全球最大的汽车玻璃生产企业，占全球30%的市场份额，其汽车整车客户覆盖全球95%以上的整车生产厂家。南海旭硝子汽车玻璃厂狮山引进的第三家世界500强汽配企业，将于2008年一季度投产，计划年产量100万套，进一步拓展在中国境内市场。 旭硝子汽车玻璃厂的引入将进一步完善南海的汽配产业链，集聚效应也越来越明显。,.17.,5.狮山发展空间分析,狮山是佛山“2+5”组团的重要组成部分，2005年狮山区域调整后，南海区政府把狮山定位为南海的副中心城区，提出“十年再造一个南海的发展目标”； 狮山组团作为佛山西部重要产业城镇，定位为
10、全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地，全市重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地。 狮山的发展目标是到2020年把狮山镇打造为具有自然生态特色城市空间环境、保持本地区丰富人文传统的，具备较强科研创新能力，集教育研发、高新技术制造业、居住、商贸、休闲娱乐功能于一体的二、三产业协调发展的综合型新城。,5.1 狮山规划发展定位,.18.,5.2 狮山居住区规划,狮山规划有6个大型居住片区： 狮山中心城居住区用地规模491公顷，居住人口14万； 小塘居住区用地规模204.5公顷，居住人口5.8万； 软件园北部居住区用地规模462公顷，居住人口13.2 万； 官窑居住区用地规模153公顷，居
11、住人口4.4万； 松岗片区用地规模335.6公顷，居住人口9.5万； 西北居住区用地规模212.5公顷，居住人口6万；,由于历史发展及道路交通影响，狮山居住区多中心的格局难以改变，而项目所在的小塘狮山由于地理位置关系，未来将逐步融合一体，成为狮山最为大型的居住板块。,.19.,5.3.1 佛山火车站迁至狮山,新佛山火车站,狮山客运站,按照佛山城市总体规划，未来佛山新火车站考虑初步选址狮山（贵广铁路初步方案经狮山，并设站），为了实现铁路与公路客运的无缝衔接，规划中规划设置狮山汽车客运站。 届时，狮山将成为佛山以及珠三角西部地区的重要铁路交通枢纽，带动佛山中心城区向西北发展，为狮山带来无限商机。,
12、5.3 狮山房地产发展的刺激因素,.20.,5.3.2 区内交通网络不断完善，加速资源整合,狮山镇政府近期将对红星路、博爱路、321国道、三约路进行改造建设，预计2009年完成。 改造完成后，狮山中心城区交通状况将进一步改善，小塘与狮山中心的距离进一步缩短，有利于两地资源整合。红星路改造对于地块来说更是一个利好消息。,.21.,佛山市轨道交通规划,佛山地铁3号线,佛山中心城区,顺德中心城区,狮山,5.3.3 佛山地铁3号线规划建设,佛山地铁1号线已经全面动工， 根据规划，佛山地铁2、3号线将 成为下一步佛山轨道建设的重点， 3号线将于2020年开通。 规划中的佛山地铁三号线全长 60.7KM，
13、途径狮山、佛山中心城区、 顺德中心城区等，将佛山经济发达 区域贯穿一起，加速狮山与城市 中心的联系，将大大促进狮山房地 产业的发展。,.22.,5.4 狮山发展空间分析,根据禅城区总体规划，未来禅城将围绕“一体四翼，一带两轴多中心”规划发展。,禅城“一体四翼，一带两轴多中心”规划,5.4.1 禅城中心城区发展规划,历经多年的发展，禅桂中心组团已经开始面临建设用地不足，发展受限的局面，被迫走上了“三旧改造”的道路。但三旧改造进展步伐缓慢，已经远远跟不上城市发展的进度，佛山中心城区向外扩张已是必然的事实。,.23.,狮山土地资源丰富，自然环境良好，交通便利，产业条件优越。2005年，南海区将狮山定
14、位为南海的城市副中心，提出“十年再造一个南海”的目标，实际上已经确定了狮山的江湖地位。未来，佛山中心城区扩张将极有可能跳离罗村转战狮山，狮山将成为“佛山的龙华”！,5.4.2 禅城中心城区发展趋势,.24.,狮山的基础条件与崛起前的深圳龙华有惊人的相似性，我们相信随着佛山整体市场的发展以及中心城区消费力外溢等外在因素的刺激下，狮山将会发展成为下一个龙华！,54.3 狮山与龙华的基础条件对比,.25.,5.4.4 狮山与龙华市场机会对比,关内高房价对部分购房者的驱赶,龙华,狮山,禅桂中心高房价对部分购房者的驱赶,交通利好（关口打通、地铁四号线）,交通利好（一环、桂丹路、地铁3号线）,大盘启动片区
15、发展（梅陇镇）,大盘启动片区发展（中恒海晖城）,心理认知因素（福田后花园规划）,心理认知因素（南海副中心城区）,产业基础雄厚，教育治安不足,产业基础雄厚，教育强区,品牌发展商汇集，成为重要居住板块,品牌发展商尚未进驻，缺少发展标杆,狮山与龙华的区域定位、交通条件以及市场环境都非常接近，在一定程度上，狮山的产业基础、教育配套设施等甚至优于龙华，只是目前人气尚未聚集，市场缺少一个品牌开发商的大型标杆项目的带动。,.26.,5.4.5 狮山发展空间的支撑因素,外因,内因,交通利好一环、桂丹路、珠二环、地铁3号线（根本条件） 中心城区扩张及高房价对部分人群的驱赶（机会点） 心理认知因素南海城市副中心定
16、位（重要影响因素）,产业发展工业园区壮大，提供有效住房需求 教育强镇购房关注点、项目优势 优质大盘启动发展金地狮山项目？ 区内配套继续完善重要影响因素,自身优越的基础条件加上中心城区高房价的驱赶等外在因素的推动，狮山房地产将迎来新的发展契机。,.27.,狮山房地产市场分析,板块供需分析,项目定位,狮山概况,财务分析,.28.,1.狮山历年商品住宅销售情况分析,2006年，佛山房地产市场供需两旺，佛山一环及桂丹路开通， 大大刺激了狮山住宅消费，当年狮山住宅销售面积同比往年上升120。2007年由于市场供货量的限制，狮山住宅销售面积仅小幅上升。2007年受大环境影响，狮山住宅价格上升幅度较大，但与佛山中心城区相比仍有较大距离。狮山住宅市场仍然在持续理性发展阶段。,1.1 历年交易情况分析,.29.,1.2 狮山商品住宅的市场地位,狮山住宅市场近年稳步发展，在南海区的市场份额也逐步上升。2007年，在宏观政策调控影响下，佛山中心城区住宅销
