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1、银座城市广场 3期营销定位报告,尊地地产,2019年5月9日,报告思路,项目分析,待建部分,开发建议,经过调研分析并结合项目自身特点，建议3期先开发高档次4星级产权式酒店和电影院，开发时间约1到2年。 与1、2期一样，开发的整体思路仍然围绕项目主力店银座商城布置，尽量利用商城开 业后形成的人流带动整体商业气氛； 对大型SHOPPING MALL来说，高档次酒店和电影院有利于提升项目品质，使项目总体 价值得到充分体现； 通过市场调查，发现东城高档次酒店较少，市场潜力较大，有良好的市场发展空间； 电影院先招商后建设，先与专业运营公司接触并达成合作意向，然后综合各方意见开 始动工建设； 东城写字楼市
2、场在近一两年内发展机会不大，3期暂不考虑。,三期规划图,酒店 H1,酒店规划总建筑面积20000平方米，主楼16层，限高65米，裙楼2栋，最高为2层； 电影院规划总建筑面积6000平方米，主楼4层，限高24米，裙楼2栋，最高为2层。,第一篇 产权式酒店,东营市经济发展,从2002年到2007年，东营年国民生产总值增长速度都在13%以上。特别是近一两年来，随着国际石油市场原油价格的不断上涨，东营以石油开采为龙头的经济发展水平更为迅速，并推动了其它行业的繁荣发展。,2008年4月份，山东省将“黄河三角洲高效生态经济区”列入国家综合配套改革试验区的申请文件转到了国家发改委，列入发改委“考虑”事项。山
3、东省在申请中建议，将黄河三角洲地区作为全国土地开发整理试点区，将东营市列为资源型城市可持续发展试点城市。,东营市发展规划,东营市政府在东营市城市总体规划 (19962010)中 ，确定了“东城向西发展，西 城控制三面向东发展，东西城相对集中，整体 融汇发展”的城市发展方向。,从地理位置上看，本项目距离东营市政府 不远，并处于东城靠西部分，并紧邻连接东城 城区主要干道黄河路，在东西城对接发展中地 段占优。,区位图,去西城,东营市酒店市场调查,本次市场调查共走访东营市酒店8家，其中东城5家，西城3家；从星级标准来看，5 星级酒店1家，4星级酒店3家，3星级酒店3家，其它1家。,近年来，项目周边住宅
4、区发展较快，但商业目前主要以步行街、商场为主，高档 次酒店在本片区尚属空白；,东营城市建设较晚，高档次酒店很少，在居住环境、周边配套、交通便利度上与发达城市相比尚有不小差距；在城市成熟度上，西城又明显优于东城；,蓝海国际大饭店,地址：东城新区黄河路与庐山路交汇处 开业时间：2006年 面积：占地100亩，建面7.5万 物业分布：行政楼、商务楼、会议楼共318套客房 星级标准：4星级标准， 价格（普标）：行政楼648元/间、商务楼558元/间、 会议楼楼368元/间，协议客户另有优惠 入住率：55% 酒店配套：餐厅、会议室、KTV包房、室内游泳池、健 身房、美容美发室、台球乒乓球运动室、 棋牌室
5、、SPA国际会馆。 房间配套：中央空调、卫星电视、国际长途电话、 保险箱、互联网、冰箱、健康秤等。 主要客户群：新区单位接待等 评价：环境优美，设施较新，配套齐全，服务人员专业 素质较高，但地理位置较偏僻，交通不便，周边 配套较少。,外观,东营宾馆,地址：东城东三路180号 开业时间：始建于1988年，后多次更新 面积：占地15万，建面6万 物业分布：迎宾楼、谊宾楼、贵宾楼等共196套客房 星级标准：4星级 价格（普标）：迎宾楼388元/间、谊宾楼368元/ 间、贵宾楼398元/间，可打8折 入住率：60% 酒店配套：大宴会厅、会议室、温泉游泳馆、商务 中心、保龄球馆、网球场等。 主要客户群：
6、单位和商务人员为主，少量旅游客户 评价：东营市委市政府直属单位，环境优美，配套齐全，管理规范，服务人员专业素质较高，但客房面积偏小，设施陈旧。,大堂,蓝海大饭店,外观,裙楼,地址：东城府前街103号 开业时间：2000年7月开始营业，2004年3月新装修 面积：占地1.8万 ，建面1.5万 物业分布：12层，共76套客房 星级标准：3星级 价格：豪华标间398元/间，标准间358元/间， 可打6.8折。 入住率：50% 酒店配套：餐厅、会议室、商务中心、康乐中心等。 主要客户群：商务人士和单位客户 评价：东城较早的3星级酒店，有一定知名度，服务人员素质一般，房间少，周边环境较差。,邦臣大酒店（
7、黄河大酒店）,地址：东城南一路323号 开业时间：2006年新装修，2008年更名 面积：占地5万，建面4万 物业分布：21层，等共165套客房 星级标准：3星级标准 价格（普标）：特价房188元/间 入住率：45% 配套：餐厅、商务中心、宴会厅、会议室、娱乐城 主要客户群：商务人士、旅游者 评价：东城较早的酒店，多次装修，引进上海邦臣国 际酒店集团管理。,新悦大酒店,地址：西城西二路181号 开业时间：2006年 面积：占地1.7万，建面3.2万 物业分布：22层，共218套客房 星级标准：5星级标准 价格（普标）：打折后主楼388元/间，裙楼 278元/间，协议客户另有优惠 入住率：65%
8、 酒店配套：餐厅、商务中心、洗浴会所、台球乒乓球室、保龄中心、棋牌室、健身房、桑拿中心、美容中心、恒温游泳池、夜总会、KTV包房等 主要客户群：西城商务人士、单位客户、旅游者 评价：地段位置较佳，配套齐全，是西城经营 较好的酒店之一。,蓝海西城宾馆,地址： 西城淄博路200号 开业时间：1994年开业，2001年装修 面积：建面1.3万，营业面积1.1万 物业分布：6层，共112套客房 星级标准：3星级 价格（普标）：251元/间 入住率：50% 配套：餐厅、商务中心、多功能厅、会议室等 主要客户群：商务人士等 评价：西城开业时间较早的酒店，老客户较多，但 设施陈旧，管理一般。,外观,大堂,花
9、园吧,会议室,标准间,餐厅,东胜海天酒店,地址：西城西四路616号 开业时间：2003年12月开业，2006年底被评为5星级 面积：占地40亩，建面5万 物业分布：28层，共234套客房 星级标准：5星级 价格（普标）：428元/间 入住率：65% 配套：餐厅、会议厅、商务中心、洗浴中心、健身中心、夜总会等。 主要客户群：油田系统往来客户较多。 简介：东营唯一的5星级酒店，地段位置较佳，配套完 善，管理水平较高。,外观,大堂,宴会包间,标准间,中餐厅,如家快捷酒店,地址：东城新区黄河路与庐山路交汇处 开业时间：2007年11月 物业分布：6层，共117套客房 星级标准：无 价格（普标）：159
10、元/间 入住率：55% 配套：空调、电视、小型会议室、商务中心、 互联网等 主要客户群：商务人士 评价：全国连锁商务酒店，主要定位于商务客 人，经济实惠。,东营酒店市场的调查总结,通过这次市场调查，我们可以看出： 1、东营酒店的客户群体以商务客人为主，其次是单位客户，在“5.1”、“10.1”长假期间及冬季有部分观光旅游客户； 2、旅游业不发达，酒店淡旺季不明显； 3、新建、高档次的酒店客户入住率明显比普 通酒店高； 4、高档次酒店一般集中在城区繁华地带，对交通、周边配套要求较高； 5、对餐厅、会议中心、商务中心等内部配套设施要求较高，单纯的纯住宿酒店竞争力不强。,项目地块现状,项目地处东西城
11、对接地段，地块目前为空地，地势平坦；北面和西面靠近公路，交通便 利；南面有水景可以利用；项目周边有银座商城及步行街、百货大楼、都市中心等，配套齐 全。这些都具备了发展成高档次酒店的必备条件。,本案地块,酒店发展必要性分析,市场需要高档次酒店 东营市作为新兴石油城市，经济发展速度很快，对外交往日益频繁，近年来到东营市投资发 展客户较多，其中不乏国际知名企业。企业的聚集，除生产、研发外，也带来了大量的商务人流， 对高档次酒店的需求迅速增长。 同时，东营市高档次酒店明显不足，东城4星级酒店仅东营宾馆一家，且设施陈旧，已无法满 足商务活动的需要。,酒店是大型商业综合体形象标志 通过对国内外SHOPPI
12、NG MALL的专题研究，发现在大型的商业综合体项目中，酒店、购物中 心和商业街是最重要的功能，酒店的比重在综合体项目中，所占比例一般为1030。 高档次的星级酒店，楼层高，外观宏伟，装修气派，吸引不少游人拍照留念，往往发展成为项 目乃至城市的形象标志。同时，通过来往客户的口碑宣传，也可将企业品牌迅速传播到全国各地。,市场定位,东营首家4星级产权式酒店,综合东营城市环境以及项目自身特点，结合东营城市发展规划，我们建 议，3期酒店定位为：,开发商将每间客房的产权独立，分别出售给投资者，投资者在购买了酒店的产权后，将经营权交由酒店管理公司统一出租和经营，投资者收取一定比例的经营或返租收入，以实现保
13、值增值目的。同时，投资者也可将手中的产权进行转让和自由买卖。,产权式酒店的定义,投资回报,产权式酒店的发展历程,产权式酒店兴起于上个世纪70年代，目前世界上已经有60多家产权式酒店管理集团，4500家产权式酒店度假村； 近10年来，全世界产权式酒店每年保持着16左右的增长速度，2007年全球产权式酒店的销售额达到400亿美元； 1995年在海南三亚诞生了中国第一家产权式酒店，至2007年底，产权式酒店在中国已经发展到200多个，遍布25个省、市、自治区； 在海南、北京、上海、南京、深圳、广州、秦皇岛、厦门、青岛、成都、武汉等大中城市和著名旅游景点、度假村都相继涌现了一个个产权式酒店，尤其在沿海
14、经济发达地区发展最为迅猛； 产权式酒店推向市场后，大都反应良好。,海南-博鳌蓝色海岸、南海传说、三亚海景温泉大酒店、黄金海岸花园、皇冠假日滨海温泉酒店、华宇皇冠假日酒店、香水湾度假酒店、太阳河度假酒店、湖景酒店、三亚温泉花园酒店 北京-金色假日、快乐无穷大龙庆乡村俱乐部、丽苑公寓、汇园国际公寓 上海-巴黎时韵、凤凰大厦、中福大酒店、同济酒店、协和丽苑、新世纪大厦酒店公寓 南京-紫鑫国际公寓、名人城市酒店 深圳-丹枫白露、海世界酒店、丽湾酒店、雅兰大酒店 秦皇岛-维多利亚海湾、碧海蓝天 厦门-长升大厦 青岛-佳信酒店 武汉-圣淘沙酒店公寓、快乐时光国际公寓、卓悦山水酒店、君逸濠天 大连海昌欣城
15、济南明珠国际商务港、金星国际酒店,国内的产权式酒店,1、新加坡瑞年酒店管理集团(金星国际)； 2、济南智桥酒店管理顾问有限公司； 3、青岛海天大酒店管理公司； 4、英国威格斯酒店管理； 5、香港丽嘉国际集团； 6、天域酒店管理公司； 7、雅阁（澳大利亚）酒店管理公司； 8、深圳威尼科斯酒店管理公司； 9、香港联邦国际酒店管理公司； 10、环球同创酒店管理公司。,酒店管理公司,依据投资者获取回报的形式不同，产权式酒店可以分为两类。 1、纯产权式酒店 在不影响酒店整体经营的情况下，投资者有权转让、抵押、继承、租赁等，在分红方式、时间及监督上依据委托经营合同而定，投资收益与酒店经营息息相关。 2、返
16、租式产权酒店 前期开发模式基本相同，但投资者投资收益与酒店经营没有任何关系，以每年固定的投资回报（一般年6-8%）为主要收益形式。,产权式酒店的分类,两种产权式酒店的比较,产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。 纯产权式酒店与返租式酒店相比，两者在销售定价、收益方式、风险大小和销售压力上各有不同。,深圳旭飞.好时光休闲酒店（公寓）,开发商：广东旭飞实业公司 星级标准：2星级 开发时间：2003年11月8日 入住率：60% 开发模式： 1、投资者首期只投资10%(1.5-3万)； 2、投资者不再投入，并享受产权经营分红健康 综合保险+每年12天自住权； 3、满3年可购买自住或按银行存款利率退出； 4、在太平洋保险公司设立专项退出保障基金，降低 投资者风险。 销售情况：一期1000套10天内售
