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1、汇报说明 由于本项目已经启动前期招商工作，本次报告主要结合安庆商圈城市化进程与城市融合过程的各项利好，从而归纳、推导、深化本项目价值，基于此对项目的营销推广进行重要战略布署，本方案的重点在于对本项目后期的营销策略和推广。,大力实施工业强市战略。加大招商引资力度，进一步强化工业主导地位，推动产业结构升级，实现由农业大市向工业强市跨越； 大力实施城镇化带动战略，构建以中心城市为核心，构建“一核两带两轴六组团”的产业框架； 加快发展旅游业建设。努力建设皖西南旅游区；把旅游观光与休闲度假、购物娱乐、商务活动结合起来，延伸旅游产业链，开发具有安庆特色的旅游商品； 实施“大宜城”发展战略，构筑“一主两副多
2、组团”的城市发展大框架。,安庆，安徽发展新引擎 宜工、宜商、宜游、宜居 诠释美好安庆,思维导图:,城市价值,区域价值,项目营销策略,推广执行,重点商业项目参考,项目价值,项目商业定位回顾,Part 1,安庆城市价值,扼守长江中下游,全国重要石化和轻纺基地、区域中心城市,安庆，千年古城“古皖国”，全市总面积15398平方公里，下辖 3市辖区，7县，1县级市，总人口618万人，市区人口74万人。 安庆地处皖鄂赣三省交界处 ，皖南三线城市。 皖江城市带副核心城市，省级交通枢纽，石油化工为主导的产业型城市。,南海桂城,广州番禺,经济发展强劲，2011年GDP破千亿，投资快速增长,2011年安庆GDP达
3、1215.7亿元，年增长率均在10% 。 2011年安庆人均GDP19651元，同期增长22%；20052011年，全市固定资产投资呈高速增长趋势，年增长率均在27%以上。,安庆经济迅速发展,2011 1215亿元,2010 989亿元,2009 796亿元,规划建设现代化综合交通体系,公路：开工建设望东长江公路大桥、岳(西)武(汉)、北沿江、济祁（桐城至池州段）等高速公路，续建望潜高速公路，形成“四纵四横”高速公路网; 航空：完成安庆天柱山机场民航设施改造，配套建设航空货运场站; 水运：规划建设皖河水系、华阳河水系、菜子湖水系、罗昌河水系等通江内河航道疏浚工程。构建“四大港区” 和“三大港口
4、物流基地”. 铁路：开工建设六安至景德镇铁路安庆段、合肥至安庆城际铁路；完成合九铁路复线扩建工程，推进南京-江北集中区-安庆铁路的前期工作，规划安庆至天柱山轻轨，形成“三横两纵”跨省、市区域铁路快速干线通道;,GDP不断增长，投资快速增长，安庆将迎来黄金发展期；现代化综合交通体系的规划，将促使城市产业与市政建设全面升级，城市发展价值不可限量。,城市价值总结：,数据来源：2005-2012年安庆市国民经济和社会发展统计公报,Part 2,安庆区域价值,商业特点： 单一商圈饱和，多商圈及商圈北移东扩趋势明显； 商业处于较为初级阶段，环境和业态需要升级，专业店、大型超市出现正当其时； 主力消费人群为
5、周边居民。,现状及发展趋势： 安庆商业市场仍处于单核心向“一个中心，多个副核心”的发展阶段，且整体档次普通股偏低； 安庆缺乏时尚生活配套，缺乏地标性建筑。,业态构成： 百货超市 服装服饰 娱乐 餐饮,安庆商业较为繁华地段主要集中在人民路商圈，以人民路为代表，主力消费为本地人群。,安庆市主要有人民路商圈、集贤南路商圈、光彩市场三个商圈,安庆商业发展水平低 人民路商圈：安庆现有城市复合功能商圈仅人民路1公里，体量小，档次一般； 集贤南路商圈：以大型餐饮为龙头，酒吧、KTV等休闲娱乐业态聚集，缺乏大型百货、超市； 光彩市场：档次更低，主要是中低端零售和批发。,人民路商圈,人民路商圈：人民路商圈是安庆
6、最早形成、最成熟的商圈，消费群以本地人士为主，景观丰富、商业氛围浓厚，目前商圈内商业总规模近10万平米，但硬件不足、品牌低端、商业层次难以提升。,目前商业总规模： 12万m2左右 特点：城市核心，以集中式商业加零散街铺为主，发展空间近乎饱和； 主力商业： 新百百货、金华联百货、苏宁电器、水明月、女人街等； 租金与售价： 租金：在300-700元/平米/月；新百商场一带的租金较高； 售价：在20000-70000元/平米，新百商场一带的售价最高,档次不高，无国际品牌超市、无区域品牌百货、无星级影院，缺乏大型一站式综合型商业,1、大型百货地方百货，物业陈旧，中等档次,2、大型超市规模小、配套少,3
7、、街铺自发形成，无特色、档次中低,4、鲜有国际知名品牌，多为大众品牌，二三线品牌,主要是新百百货、金华联百货，服装百货为主，国内一二线品牌，无停车位。,营业面积二层，少量停车位,沿街商铺装修格调一般，因沿街房屋较老，档次不高,国际一线商业品牌较少主要以大众消费品牌为主，仅有一家KFC和麦当劳,人民路商圈,注：此数据为调研数据，仅作参考。,安庆主要商圈商业以服装鞋类、餐饮娱乐为主，配以超市零售、首饰、化妆品和电器等。 人民路商圈业态以服装鞋类为主，占比超过50%，其次是餐饮娱乐和电器。,集贤路商圈,集贤路商圈：超市、餐饮业、零售服饰、娱乐为主，档次偏低,目前商业总规模： 8.5万m2左右 特点：
8、主要服务石化、华茂职工，商业定位低，业态分布杂乱 辐射范围：以市区居民为主 租金与售价： 租金：55-120元/平米/月，集集贤南路价格最高， 售价：约25000-30000元/,集贤路商圈业态以服装鞋类和餐饮娱乐为主，服装鞋类和餐饮娱乐占比相当，均超过40%。,光彩市场商圈,光彩市场商圈：安庆专业批发市场 目前商业总规模： 154万m2左右 特点：地理位置好，交通便捷，种类杂，商业定位低 主力商业：赛格数码城、南铭商贸城 光彩市场商圈涉及的业态范围较广，主要集中为汽车 类、家具装饰类、建材、五金类。规模比较大，档次比较低。周边配套设施较为齐全，有专业的物流配送中心，辐射范围广，除了安庆市区外
9、还辐射至安庆下属8个县以及周边。 辐射范围：安庆市区及八县市,区域价值总结,安庆城市底蕴深厚，典型的老工业城市，近年来经济发展强劲，为房地产销售提供了广大的客源基础；商业配置较为分散，老城区的商业形态陈旧，为本项目的成功提供了良好的市场机会；本项目临近集贤路商圈，为本项目提供了充足的客源基础和良好的商业氛围，在项目规划和营销可采取借势的策略，依托区域商业的热度带旺商气。,Part 3,项目价值分析,项目基本指标数据：,整个地块被道路和环保控制线分为五个规划地块。,地块用途为：商业金融业与二类居住用地； 项目类型：综合体； 商业类型包括： 集中式商业、商业步行街、住宅底商.,项目区位,区位：项目
10、距人民路商圈2.7公里，属于非核心商圈； 周边环境：项目除南东部临菱湖公园，其他均被5个生活社区所环绕。 公交：目前项目周边有3个公交站点，4路公交线路。 2条规划的城市主干道：项目内规划两条城市主干道，建成后双岗路、纺织南路与纺织西路将在项目内交汇，未来项目地块的价值会极大提升。,项目与周边交通关系： 项目四至：人民路，2.0公里，7分钟；汽车站，2.5公里，6分钟；光彩大市场4.6公里，9分钟东部新城，6.3公里，15分钟。,华MALL1958街区安庆中央商业旗舰,皖南首个情景体验式商业中心区 拥有无可比拟的影响力和辐射力。,Part 4,重点商业项目参考,重点商圈分布图,新百百货,业态：
11、以经营服装服饰为主。 定位：中高档为主，大众消费。 消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。 特色：规模庞大，是目前安庆最大的百货大楼，以精品超市为主力店，屈臣氏为次主力店。 优势：安庆核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，楼层净高超过3.7米，照明充足，营造优质的购物环境。 劣势：交通、停车均不方便、车流人流混乱；以传统百货为主，业态不全。,金华联百货,业态：服饰、鞋帽、黄金珠宝、化妆品、影院、电玩城。 定位：中高档为主，大众消费。 消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。 特色：1、2楼有麦当劳，6楼有3D电影院以及电玩城，对时尚人士有很强的吸引力。 优势：安庆核心商圈
12、、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，业态较丰富。 劣势：在新百百货旁，两家业态相似，竞争激烈。,租金调研,售价调研,未来商业供应量,价值分析,现代购物中心作为商业的最高形态的存在，且处在城市最核心的地段位置，它注定将成为区域内商业的领导者，统领商业的未来格局，也将是整个城市的商业升级和城市发展的推动者，其商业价值和社会价值不可估量。,Part 5,项目商业概念定位,商业形象定位,多彩生活至高点，三统商业集萃地,古有秦始皇带兵统一兵伐纷争的六国， 今有华MALL1958街区“统一”各自为政的安庆商业， 以此为中心形成安庆未来的商业核心。,头雁高飞众雁随， 华MALL1958街区
13、“统领”安庆商业的未来 格局和发展方向，确立其领导地位。,华MALL商业航空母舰横空出世， “统御”安庆全城的商业旗舰，带领全城商业乘风破浪。,Part 6,项目营销策略,Part 6.1 销售与定价策略,名利双收，2012年底实现销售额2个亿，打造安庆中心区购物中心第一品牌！,目标一：快速实现100%销售，卖得精彩 目标二：树立安庆高端综合体项目第一品牌 目标三：提升金大地品牌影响力，积累经验,年底实现销售2个亿为基础 在现有的条件下，实现快销和热销,销售目标： 1、商铺（非节点铺）带租约销售，返租5年，第一至第三年每年返租5%， 第四至五年每年返租6% 2、401个商铺，共11799.23
14、m2，预期单价2.23万/m2 3、12月22日开盘销售80%，年底完成销售额2亿元；2013年1月份清盘； 总体销售额4.5亿元,项目目标,销售筹备总控图,销售节奏,销售目标,9.23商业产品发布会暨家乐福签约活动,9月1日 认筹,销售阶段,9月,营销活动,10月,11月,12月,客户积累期,开盘强销期,持续销售期,1月,2月,3月,12月22日 开盘,开盘80%销售率,二批加推前 一批销售累计90%,城市商业地产发展高峰论坛：邀请任志强和著名经济学家（建议郎咸平）,新春活动 老带新优惠活动,商会观摩考察项目推介会,花车巡游,开盘典礼,招商发布会（同期开）,1月25日 二批加推,二批加推80
15、%销售率,一批销售100% 二批销售90%,营销实现,项目定位 皖南首个情景体验式商业中心区 客户目标 1200批上门客户，700批诚意客户 销售节点计划,商铺自身卖点 1）安庆中心区位 2）业主利益保证： 5%-6%、5年返租，给业主一个成熟的商业圈 3）品牌主力店进驻，建立业主信心 4）周边人口众多，消费力强劲 5） 60万城市中心综合体 6）安庆首个体验式商业中心区 品牌信心及溢价 7）投资信心保障：专门成立商业经营公司进行统一管理 8）金大地、华茂品牌效应,项目核心卖点梳理,客户目标,推售节点,媒体宣传,营销活动,线下渠道,10.15,12.10,开盘,12.22,VIP认筹,9.23
16、,商业产品发布会暨家乐福签约活动,客户积累期,持续销售期,2013.1,清盘,400,300,300,200,11.25,电视广告（安徽卫视）,网络（搜房网、新浪微博）,户外广告（营销管理中心现有户外资源）,短信、call客、派单,商家签约仪式 商业产品发布会,商会考察项目 产品推介会,花车巡游,开盘典礼,现场宣传册,视频短片,推广计划,报版广告（安庆日报、安徽日报）,老带新优惠活动,打响年底售铺战役，B区实现一次开盘，年底商铺销售率达到80%,一次性推售面积大，短期市场消化有限,销售实现,销售模式 返租年限：建议5年 点数与返点方式： 1）点数：5%-5%-5%-6%-6% 2）返点方式：销售时一次性返还前三年15%，销售时将返租部分加入总价。,B区是项目精华所在，需要在前期将商业品牌迅速建立，通过返租期的统一，将商 业做旺做强，同时减少投资客的后顾之忧； 一次
