资产评估幻灯片

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1、第二章 资产评估基本方法,本章学习目的和要求,本章着重学习资产评估的基本方法：成本法、收益法、市场比较法的基本原理、及各种方法的适用范围和影响因素。 这是本课的重点章节，要求学生熟练掌握资产评估的成本法、收益法、市场比较法。掌握各种方法的公式、评估价值标准、每种方法的适用范围，以及各自的优缺点。为下一步运用评估方法进行资产评估奠定基础。,第一节 成本法,一、成本法定义、公式 二、重置成本分类 三、损耗的定义和分类 四、重置成本的计量方法 五、有形损耗的计量方法 六、功能性损耗的估算 七、经济性损耗的估算 八、成本法的适用范围 九、影响重置价格的主要因素 十、成本法的评估程序,第一节 成本法,成

2、本法的基本原理 成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费,一、成本法定义、公式,（一）成本法定义 指在资产继续使用的前提下，按评估资产的现实完全重置成本减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。,一、重置成本法定义、公式,（二）公式： 被评估资产的价值 = 重置成本 - 累计应计损耗额 = 重置成本 - 有形损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗,二、重置成本分类,重置成本定义 指购买一项全新的与被评估的资产完全相同的资产所支付的最低金额。 分类： 复原重置成本-指用与被评估资产相同的材料、建造标准、设计结构和技术条件、技术要求等，以现时价格水平重新购建相同的全

3、新资产所需的成本。 更新重置成本-指按照现行的技术条件，利用新型材料、新工艺、新技术标准，以现时价格购建的相同功能的全新资产所需的成本。,二、重置成本分类,复原成本与更新成本的选择： 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进。,三、损耗的定义、分类,（一）损耗的定义 在资产的使用和储存过程中，由于物理和化学原因以及技术和产业的发展，使资产的价值降低，其降低额即为资产的损耗。 它不同于会计上的损耗或折旧。,三、损

4、耗的定义、分类,（二）损耗的分类 有形损耗在资产的存放和使用中，由于使用及自然力的作用而导致的资产物理性能的损耗或下降，而引起资产的价值损耗。 功能性损耗由于技术进步所造成 的资产功能落后，从而发生的资产价值贬值。 经济性损耗由于外部经济条件的变化而导致资产利用率及获利水平下降所引起的资产贬值。,四、重置成本的计量方法,1、重置核算法加和法 2、物价指数法价格趋势法 3、功能系数法 4、统计分析法,四、重置成本的计量方法,1、重置核算法加和法 以现行市价为标准，计算被评估资产的重置全价的一种方法。 公式 重置成本 = 直接成本 + 间接成本,四、重置成本的计量方法,1）直接成本 购建全新资产的

5、全部支出中可直接计入购建成本的那部分支出。 包括购置费用、运输费用、安装调试费用等。 2）间接成本 购建全新资产的全部支出中不能直接计入购建成本的那部分支出。 需采用相应的方法标准进行分配后计入购建成本。 为简化间接成本的估算手续，通常按比例进行估算。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。,四、重置成本的计量方法,3）间接成本估算方法 间接成本百分率法 间接成本 = 直接成本 间接成本占直接成本百分比例 单位价格法 间接成本 = 实耗工时 单位价格 人工成本比例法 间接成本=人工成本总额成本分配率,练习,重置购建

6、设备一台，现行市场价格为每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，则该机器设备的重置成本是多少？,四、重置成本的计量方法,2、物价指数法价格指数法 通过资产价格变动指数或价格变化趋势等指标，利用统计预测技术，对被评估资产的账面价值进行调整，使之变为估算资产的重置全价。 公式： 定基指数下 被评估资产重置全价 =被评估资产帐面原值评估基准日价格指数/原购置时日价格指数 环比指数下： 被评估资产重置全价 =被评估资产帐面原值（1+价格变动指数）,练习,某被评估资产购建于2006年，

7、账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95%，2016年评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则该资产的重置成本为多少？,练习,某被评估资产购建于2011年，账面原值为200000元，2016年进行评估。经调查同类资产环比价格指数分别为：2012年11.7%，2013年17%，2014年30.5%，2015年6.9%，2016年4.8%，则该资产的重置成本为多少？,四、重置成本的计量方法,3、功能系数法（功能价值类比法） 通过选择同类功能的资产作参照物，根据资产功能与成本的内在关系，类推被评估资产重置成本的一种方法。 功能与成本的关系 线性关系P=AF+B 用最小二乘法求解A、

8、B，然后代入公式求出P。 指数关系,四、重置成本的计量方法,指数关系一生产能力比例法,四、重置成本的计量方法,指数关系二规模经济效益指数法,练习,某重置全新的一台设备价格为5万元，年产量为5000件，现知被评估资产的年产量为4000件，则其重置成本是多少？,四、重置成本的计量方法,4、统计分析法 根据统计原理，抽样选择有代表性的资产，估算其重置成本，依据资产的原始成本，来推算全部资产的重置成本，适用于企业整体资产评估。 公式：,1、观察法成新率法 公式： 被评估资产的有形损耗 = 重置成本（1-成新率） = 重置成本实体性贬值率 成新率指一项资产的新旧程度的百分比。 其确定有两种方式： 直接观

9、察法 结构加权平均法,五、有形损耗的估算方法,五、有形损耗的估算方法,2、使用年限法 公式： 被评估资产有形损耗 =（重置成本 预计残值） 实际已使用年限 / 总使用年限 总使用年限 = 实际已使用年限 + 尚可使用年限 实际已使用年限 = 名义已使用年限 资产利用率 资产利用率 = 截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计名义利用时间100% 成新率 = 尚可使用年限 / 总使用年限100%,练习,某资产于2006年2月购进，2016年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时，则该资产利用效率为 (93

10、.75%),五、有形损耗的计量方法,2、修复费用法 用修复资产功能所支出的费用直接估算实体性贬值的方法。 公式：,六、功能性损耗的估算,公式（1）超额运营成本 被评估资产的功能性损耗 = 被评估资产生产成本的年税后超支额剩余使用年限的年金现值系数 被评估资产生产成本的年税后超支额 =（1-所得税）被评估资产生产成本的年超支额 被评估资产生产成本的年超支额 = （旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）年生产量,六、功能性损耗的估算,公式（2）超额投资成本 被评估资产的功能性损耗 = 复原重置成本-更新重置成本,七、经济性损耗的估算,两种方法 （1）利用年收益损失金额本金化计算直接计算法 经

11、济性损耗 = 年收益损失额（1-所得税率）/资产收益率 =年收益损失额（1-所得税率）（P/A,r,n） （2）通过估算生产能力变化来评价间接计算法,七、经济性损耗的估算,两种方法 （2）通过估算生产能力变化来评价间接计算法 先计算经济性贬值率 再计算经济性损耗 经济性损耗 =重置成本 经济性贬值率,练习,某被评估生产线的设计能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，则该生产线的经济性贬值率大约为多少？,练习,某被评估生产线的设计能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，每台

12、产品损失利润100元，该生产线上课使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为25%，则该生产线的经济性贬值额大约为多少？,八、重置成本法的适用范围,被评估资产处于继续使用状态； 被评估资产的预期收益能够支持其重置； 被评估资产的使用效益有较大提高； 被评估资产的折旧额与资产的自然有形损耗不相吻合； 被评估资产的帐面历史成本欠实，甚至找不到历史成本资料的根据。,八、重置成本法的适用范围,下列情况不适用重置成本法 待评估资产在评估后改变了其原有使用用途，已不符合继续使用假设； 不可再生、不能复制的资产，如土地、矿藏等； 待评估资产必须是随时间推移而具有贬值性的资产，否则不能应用此法，如

13、文物、古董。,九、影响重置价格的主要因素,价格因素 有形损耗因素 无形损耗因素,十、成本法的评估程序,1、被评估资产一经确定，即应根据该资产实体特征等基本情况，用现时市价估算其重置全价； 2、确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限； 3、估算资产的有形损耗和无形损耗； 4、确认被评估资产的重置价格。,第二节 收益法,一、收益法定义、公式及影响因素 二、收益法的计算方法 三、收益法的应用 四、企业收益及预测方法 五、折现率的计算 六、折现率与资本化率的联系与区别 七、收益额与折现率的对应 八、收益法评估资产的优缺点 九、收益法评估资产的程序,第二节 收益法,收益法的理论基础 效用价

14、值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 收益法的评估思路 预期收益折现 收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测,一、收益现值法定义、公式及影响因素,1、收益现值法定义 通过估算被评估资产未来的预期收益能力，并以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。,一、收益现值法定义、公式及影响因素,2、公式 适用条件：资产投入使用,一、收益现值法定义、公式及影响因素,3、影响因素 1）预期收益 指资产在剩余寿命期内所带来的净收入。 期望值和标准差

15、是评估人员选择评估所用的预期收益值的依据。,一、收益现值法定义、公式及影响因素,3、影响因素 1）预期收益 预期收益的计算指标 税后利润 净现金流量-不包括筹资活动现金流量。 企业净现金流量 = 营业活动现金净流量 + 投资活动现金净流量 = 利润总额 + 资产折旧 - 税金 - 追加投资,(1) 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金税后利润+折旧追加投资 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。,一、收益现值法定义、公式及影响因素,3、影响因素 2）折现率（贴现率） 将未来预期收益折算成现值的比率。 折现率计算 折现率 = 无风险报酬率 + 风险报酬率 折现率 =

16、无风险报酬率 + 风险报酬率 + 通货膨胀率 折现率 = 长期负债占全部资本的比例长期负债成本（利息率）+ 业主权益占全部资本的比例业主权益要求的报酬率（无风险报酬率+风险报酬率）,二、收益现值法的计算方法,1、有限期内各年收益折现法,未来收益有限期 (1)每期收益不等额 (2)每期收益等额,二、收益现值法的计算方法,2、无限期收益折现法 1）收益稳定情况 整个永续时期收益稳定年金化法 P=A/I=预期收益额/资本化率 整个永续时期内，前期收益不稳定，后期收益稳定分段法,未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 (1)稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A的估算方法：,未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 (1)稳定化收益法（年金化法） (2) 历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 注意: 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。,二、收益现