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1、贷款操作法律风险,芜湖津盛农合行 王国富 2009.10,题外话,1000万元贷款损失 月利率4.95 上浮25% 6.1875 10亿贷款收的利息 49天才能冲销损失，49天大家都不发一分工资 1000万元 240人发绩效 4.17万/人,主要内容,共有财产,3,4,三查中法律注意事项,一、贷款催收,安徽省农村信用社贷款业务操作规程 第四十条 短期贷款到期前1个星期，中长期贷款到期前的1个月，填制一式三联的贷款到期通知书，一联发送客户并取得回执，一联发送担保人并取得回执，一联留存备查，回执与留存一并保存。 第四十三条 到期后未归还的贷款列入逾期催收管理，经营社客户部门应填制一式三联贷款逾期催
2、收通知书进行催收，一联发给客户并取得回执，一联发送担保人并取得回执，一联留存备查，回执与留存联一并保存。,一、贷款催收,贷款到期催收通知书：主要作用是管理，提醒借款人按时还款。 贷款逾期催收通知书：主要作用是保全债权，进行催收，延长诉讼时效。,一、贷款催收,样本= 贷款到期通知书 + 贷款逾期催收通知 （都可以适用）,一、贷款催收,催收书的签字。 （1）一定要本人签字、按手印。 （2）借款人、抵押人、保证人签字。,如何解决到期催收实际工作中的困难。,一、贷款催收,催收书内容： 本金、利息、合同号、时间要详细。 留存： 留存签字联，复写联给客户。 还部分贷款的，必须在收贷凭证上签字，延续借款诉讼
3、时效。,一、贷款催收,催收书总结 按时+有效+完整 按时发催收书 签字要有效 催收书内容要完整,二、优先偿还,优先偿还示意图,二、优先偿还,企业钱到哪去了？,二、优先偿还,应对措施 -调查报告中要真实全面反映企业情况。 一旦出现风险银行只能从抵押物中受偿，抵押物再出现问题，一切损失。 （1）调查工资发放情况。 （2）调查纳税情况。 （3）土地出让费情况。要使用评估净值。 （4）建设工程款情况。,二、优先偿还,优先偿还总结 真实+完整+尽职 调查报告要真实，不夸张。 调查报告要全面，好的说，风险点也要说。 不管贷款是什么背景，调查人尽自己的职责。,三、共有财产,2009年1月1日起，我省正式开始
4、启用2008年版权属证书、登记证明。房地产权证、房地产他项权证；登记证明为在建工程抵押登记证明、房屋预告登记证明。,三、共有财产,房地产证,三、共有财产,房产证记录内容：,权属人,房屋性质,规划用途,取得方式,共有情况,登记时间方式,土地基本情况,房地产证,没有记录抵押担保情况,三、共有财产,房产证：夫妻一人一本-共同共有。 一人所有-隐性共有。 船舶证： 按份共有-按比例共有。,三、共有财产,存在的问题： 银行在受理每一份房产抵押贷款业务时均需要核实该房屋是否已经存在抵押情况。 必须要共有人签字和同意抵押。 夫妻共同签字。,三、共有财产,应对措施 （1）查询是否已经设立抵押。 （2）夫妻共有
5、的，必须出具同意抵押承诺书， 抵押合同上签字。 （3）按份共有的从严把握，出具同意抵押承诺 书，抵押合同上签字。 （4）把握住所有权。私人打的船挂靠公司，要 以船舶登记簿上所有者为准。,三、共有财产,共有财产总结 现场签字+都签字 借款人、抵押人的共有人、夫妻双方一定要现场签字。 借款、抵押有关的人员都签字，以免以后纠纷。,四、三查中法律注意事项,三查中法律注意,贷前,贷中,贷后,主体和抵押物 合法性 有效性 充足性,四、三查中法律注意事项,（一）贷前调查 主体合法有效： 1、借款人、抵押人的资格核查。抵押财产产权证明，产权证明上的产权所有人与抵押人是否相同。 2、董事会、股东会（或有权机构）
6、的决议原件是否符合抵押人公司章程的有关规定。决议必须包括下列内容：抵押物名称、规格、数量、坐落地点，主债权的类别、金额，授权代理人； 3、如财产为两人或两人以上共有，应核实出具抵押的文件是否由全体共有人或其代理人签章。 抵押物合法有效 1、是否法律允许抵押的； 2、地房相随同时抵押；抵押期限是否在国有土地使用期内3、是不是违章建设、与房产证上记载内容是否一致； 4、是否易保管易保值； 5、抵押登记办理是否有效（重复抵押、假抵押）。 抵押物充足性：抵押物的评估，要评估净额、评估合理。,四、三查中法律注意事项,（二）贷中审查 （1）夫妻共有财产设定抵押担保时，必须由夫妻双方共同出具抵押承诺书； （
7、2）家庭财产用于抵押担保时，必须由家庭各成员共同出具抵押承诺书； （3）用合伙企业财产设定抵押担保时，必须经全体合伙人同意，要求全体合伙人共同出具抵押承诺书； （4）用有限责任公司、股份有限公司的财产设定抵押担保的，必须经董事会或股东大会决议通过； （5）以他人的财产设定抵押担保，抵押人必须出具他人同意抵押承诺书（他人共有、家庭财产）。 （6）办理登记过程中腰合法合规，签字，程序，先登记后放款。 （7）核实抵押物是否按合同约定办理了保险，保险单上的保险赔偿第一受益人是否为公司，保险期是否长于担保期限，保险价值是否充足。保单正本须交由公司保管。 （8）登记事项是否详细合法。 （9）主体签字。资料
8、完整。,四、三查中法律注意事项,（三）贷后检查 （1）借款人、抵押人、保证人的资格。 （2）抵押物的价值是否发生变化。毁损、 灭失、减值。 （3）检查抵押物是否再抵押、出租、转移 出卖、拆除等擅自处理抵押物现象。,主体和抵押物 合法性 有效性 充足性,结合贷前调查。听、看、察相结合，注意主体和抵押物的一切变化。,四、三查中法律注意事项,三查中法律事项总结 主体合法+抵押物合法充足+程序合规 借款、抵押主体一定要合法，注意可发生变更。 抵押物要合法有效充足，现场查看，贷后留意。 借款、抵押办理的程序按部就班，一定要合规。,最高额抵押借款针对省联社统一最高额抵押合同 期限：5年 总借款合同 金额：500万 合同 期限5年 最高额抵押合同 金额500万,五、合同的签订,1年200万 2年200万 4年50万 5年50万,分合同,是以我们提供的合同上的金额、期限为准的。如不一致以合同为准,期限：5年 总借款合同 金额：500万,五、合同的签订,1年200万 2年200万 4年50万 5年50万,分合同,备注里注明：本合同为最高额抵押合同总合同，具体贷款利率以分合同为准。,备注里注明：本合同为xx号总合同分合同。约定借款利率。,分笔总余额不超500万元，单笔在5年期限内,
