商业基础知识(培训幻灯片)

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1、商业地产基础知识,一、什么叫商业房地产 ？,指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.,北京三里屯,二、商业房地产的类别划分,1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置分 3、按规模分 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类,1、按照开发形式进行分类,（1）.商业街商铺; （2）.市场类商铺 ; （3）.社区商铺 ; （4）.住宅底层商铺; （5）.百货商场、购物中心商铺; （6）.商务楼、写字楼商铺; （7）.交通设施商铺,2、按座落位置分,（1）.市

2、中心区商业; （2）.居住区附近及其他市区商业; （3）.交通枢纽附近商业; （4）.市郊商业,莫斯科国际商业中心,3、按规模分,（1）.大型建筑面积过万平米； （2）.中型-分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型-填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。,成都华润万象城,4、按照投资价值分类,（1）.“都市型”商铺-绩优股； （2）.“社区型”商铺-潜力股； （3）. “便利型”商铺-冷门小盘股； （4）.专业街市商铺-高科技股； （5）.其他商铺-“一般股票”。,5、按照商铺的位置形式分类,铺面房： 铺面房是指城镇中供商业、服务业等行业营业用的房屋。 铺位： 铺位是指商业中心、专业市

3、场单位较小的商面。,三、什么叫购物中心shopping center(SC),购物中心 指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种商铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 中国商务部的定义 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。（天街系、星光系、万达系为主10万为主、新世纪环球中心176万）,成都新世纪环球中心,四、什么叫MALL,目前世界大型商业地产的顶级形态-可以定位为规模在

4、10万以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.,世界上最大的MALL加拿大“西爱民顿”，建筑 面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个商家、商场内 有100多家餐馆，经营项目包括生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施，每年营业额达28.8 亿美元。可见，MALL具有高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构，包容了所有的消费 和生活方式，节省了人们的选择成本。,五、什么叫超市、分类怎样,开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商品结构的不同

5、，可以分为食品超市和综合超市。（重客隆、永辉、人人乐） 大型超市实际营业面积6000以上,满足顾客一次性购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市.（家乐福、沃尔玛、华润万家） 仓储会员店-以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.（麦德龙）,六、步行街的起源,最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方

6、便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。,七、专卖店、便利店、连锁店、百货店,专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 便利店(方便店) convenience store(CvS): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态 百货店 department store(Dept)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态. 连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效

7、益的经营组织形式。,八、什么叫街铺,沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。,九、商业业态及业种,业种 ？（强调）卖什么 业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，药店，书店，五金店等 国内业种简单汇总： 百货公司 电影院 娱乐场所：KTV/MTV、电动游戏场、保龄球馆、桌球馆 超市 餐饮快餐店：中式餐厅、西北餐厅、日式餐厅、快餐厅 其他餐饮食品类：饭店、南北小吃、西点、面包店、水果行、咖啡/茶艺/饮料专卖、休闲食品专卖店 服饰：服饰店、化妆品、饰品、

8、珠宝、鞋店、皮具 百货：便利店、超级市场、百货专卖、钟表眼镜、礼品专卖、家居饰品 文教类：体育用品、书店、购书中心、玩具专卖、展厅、展览馆、集邮、古玩 休闲娱乐：音像店、书籍租赁店 电子数码：视听产品、唱片行、摄影器材、家电用品、通讯器材 卫生医疗：药店、医院、诊所、兽医院、美容院、发廊、美容用品、瘦身中心、洗衣店、按摩 家具、家居：床品、灯饰、建材、厨具、设计公司 服务：旅游公司、照片冲印、花店、家庭服务、快递、银行、邮局、证券公司、汽车销售、房产中介,业态 ？（强调）以什么方式卖 业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给

9、谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。,九、商业业态及业种,食杂店 选址：一般位于居民区内或传统商业区内。 商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。 营业面积：一般在100平方米以内。 商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。 商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。 服务功能：营业时间12小时以上。 管理信息系统：初级或不设立。 便利店 选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼

10、、加油站等公共活动区。 商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。 营业面积：100平方米左右，使用率高。 商品（经营）结构：即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。 商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。服务功能：营业时间16小时以上， 提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品服务项目。 管理信息系统：程度较高。 折扣店 选址：居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。 商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。 营业面积：300-50

11、0平方米。 商品（经营）结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例。 商品售卖方式：开架自选，统一结算。 服务功能：用工精简，为顾客提供有限的服务。 管理信息系统：一般。 超市 选址：市、区商业中心、居住区。 商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主 营业面积：营业面积6000平方米以下。 商品（经营）结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 服务功能：营业时间12小时以上。 管理信息系统：程度较高。,大型超市 选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。 商圈与目标顾客：

12、辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。 营业面积：营业面积6000平方米以上。 商品（经营）结构：大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：设不低于营业面积40%的停车场。 管理信息系统：程度较高。 仓储式会员店 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客：辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主。 营业面积：营业面积6000平方米以上。 商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左右，实行低价、批量销售。 商品售卖方式：自选销售

13、，出入口分设，在收银台统一结算。 服务功能：设相当于营业面积的停车场。 管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管理。 百货店 选址：市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。 商圈与目标顾客：目标顾客以追求时尚和品味的流动顾面积：营业面积在6000-20000平方米。 商品（经营）结构：综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、家用电器为主。 商品售卖方式：采取柜台销售和开架面售相结合方式。 服务功能：注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全。 管理信息系统：程度较高。,九、商业业态及业种,专业店 选址：市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。 商圈与目标顾客：

14、目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主。 营业面积：根据商品特点而定。 商品（经营）结构：以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大。 商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式。 服务功能：从业人员具有丰富的专业知识。 管理信息系统：程度较高。 专卖店 选址：市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。 商圈与目标顾客：目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。 营业面积：根据商品特点而定。 商品（经营）结构：以销售某一品牌系列为主，销售量少、质优、高毛利。 商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。 服务功能：注重品牌声誉，从业人

15、员具备丰富的专业知识，提供专业服务。 管理信息系统：一般。 家居建材商店 选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区。 商圈与目标顾客：目标顾客以拥有自有房产的顾客为主。 营业面积：营业面积6000平方米以上。 商品（经营）结构：商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、 技术及服务为主的。 商品售卖方式：采取开架自选方式。 服务功能：提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上。 管理信息系统：较高。 购物中心 分社区型购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三种 A社区型购物中心 选址：市、区级商业中 商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。 营业面积：建筑面

16、积5万平方米以内。 商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位300-500个。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。 B市区购物中心 选址：市级商业中心 商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。 营业面积：建筑面积10万平方米以内。 商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位500个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。,C城郊购物中心 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。 营业面积：建筑面积10万平方米以上。 商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位1000个以上。 管理信息系统：各个租