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1、,粤港澳大湾区新格局 及深圳工改政策研判,易居克而瑞深圳区域 2019年4月,1,粤港澳大湾区新格局,第一部分,目录,第二部分,2,深圳工改政策研判,第一部分 粤港澳大湾区新格局,1 PART 01,3,新格局1：大深圳产业格局或将形成,新格局2：产业关联带来城市关联，交通关联促使人口红利外溢， 带来行业机会,大湾区新格局1：大深圳产业格局或将形成 量与质的变化：,过去10年珠三角资源向广州倾斜，2017GDP被深圳赶超； 大湾区战略中，广州“增长极”属于量的增长，深圳“新引擎”则属于质的变化,粤港澳大湾区2017年GDP表现及2018年增速,过去10年珠三角一体化重大项目布局表（基础设施、产
2、业）,珠三角一体化：广州,广州为珠三角区域核心城市，强化广州的 中心城市和综合性门户城市地位，建成服 务全国的国际化大都市，推动广州与珠三 角其他城市的产业协作，形成总部在广州、 企业在珠三角格局。,4,深圳为服务香港的经济特区，国家创新型 城市和国际化城市，推进深港合作，增强 科技研发、高端服务功能，形成具有较强 创新能力的区域产业集群。,核心资源优先发展广州，轨道交通以广州为主,粤港澳大湾区：深圳,广州、深圳、香港为中心城市，从大湾区 规划来看，深圳将成为核心城市； 广州：粤港澳大湾区核心增长极（量）， “依托南沙粤港澳全面合作示范区”则是 重要的实施路径。 深圳：打造粤港澳大湾区建设的新
3、引擎 （质）。“增创区域协同发展新优势”。 如推动深莞惠“3+2”经济圈深度融合发 展，推动穗莞深城际线深圳段建设，加强 与中山等珠江西岸地区产业协作。与此同 时，还要高起点建设深汕特别合作区。 在高新科技产业推动下，深圳成为湾区内经济 活力最强的城市，经济快速增长，GDP超香 港、广州,香港,肇庆,佛山,江门,中山,广州,东莞,深圳,惠州,佛山：家具,珠海：医药,肇庆：观砚,江门：摩托车,东莞：IT制造业,中山： 灯具,惠州：石化,广州：商贸、服装,赌场,珠海 澳门 金融、物流中心,深圳：科技创新,产业内核城市成型： 以广州带动的珠江西岸产业升级缓慢，深莞则成为产业升级的 样板； 香港资金流
4、、人才流涌入深圳，提升深圳成为大湾区的产业内 核城市； 行业相关：大深圳产业格局利好体现在周边城市，产业聚集带 来人口与房地产外溢,深圳前海蛇口自贸区,5,广州南沙自贸区,珠海横琴自贸区,大湾区新格局1：大深圳产业格局或将形成,深圳产业版图主动外拓，周边城市获益： 受地域面积限制，深圳产业及规划格 局主动外拓； 行业相关机会性排序：西联北 拓东进，北拓已成型，西联中短期发 展机遇最强，东进最弱,北 拓,东进利好城市/板块： 惠州：惠阳、大亚湾、仲 恺 深汕合作区 河源：源城区,北拓利好城市/板块： 东莞：东南临深片区、松山 湖,西联利好城市/板块： 东莞：滨海湾新城 中山：翠亨新区 广州：南沙
5、自贸区,大湾区新格局1：大深圳产业格局或将形成,资料来源：深圳城市总体规划（2010-2020）、深圳 2030 城市发展策略,6,大深圳产业新格局：,深圳产业外拓发展重心由深莞惠扩展至大深圳格局； 新格局发展模式确定为“深圳总部+产业外溢城市 研发+生产”； 行业相关：产业及人口外溢，主要利好湾区城市。,云浮,汕尾,肇庆,佛山,江门,中山,珠海,广州,东莞,深圳,惠州,河源 河源,清远 清远,云浮,阳江 阳江,汕头,中心城市,宜居城市,强制造城市,制造业城市,7,大湾区新格局1：大深圳产业格局或将形成,产业关联带来城市关联： 大深圳产业格局促使深圳城市群扩容，珠中江被辐射，两大城市群能力放大
6、,广州城市群 （广州、佛山、肇庆）,深圳城市群 （深圳、东莞、惠州） 珠中江（珠海、中山、江门）,区域中心城市,区域次中心城市,功能增长性城市 卫星城,粤港澳大湾区城市格局,珠江两岸发展格局,大湾区新格局2产业关联带来城市关联，交通关联促使人口红利外溢，带来行业机会,8,政策：战略正式得到国家层面的确认,2017年,政策：粤港澳大湾区规划出台 轨交：深茂铁路开通 轨交：广深港客运专线开通 轨交：港珠澳大桥开通,交通：虎门二桥（南沙大桥）开通,经济：粤港澳大湾区经济总量将位列世界湾区第一 人口：粤港澳大湾区将成为人口最多的湾区，1.5亿 轨交：深中通道开通,湾区战略得到国家层面确认,2018年,
7、湾区规划将公布,2019年,2025年,9,湾区产业升级、交通兑现,湾区经济总量第一,产业关联带来人口红利： 大湾区将迎来人口红利，轨交促使人口红利发酵 “粤港澳大湾区” 重要发展历程节点,大湾区新格局2产业关联带来城市关联，交通关联促使人口红利外溢，带来行业机会,交通关联促使人口外溢，带来行业机会 轨交加速核心城市产业“输血”与“融合”； 行业关联：轨交带来的核心城市辐射半径加大，湾区及外围城市江门、肇庆、河源、汕尾、清远等迎来新机遇,珠海,汕尾,茂名,潮州,韶关,梅州,肇庆,清远,云浮,阳江,江门,惠州,揭阳,汕头,中山,东莞,河源,广州,佛山,深圳 深圳城市群,广州城市群,珠中江,潮揭汕
8、组团,湛江 粤西组团,大湾区新格局2产业关联带来城市关联，交通关联促使人口红利外溢，带来行业机会,10,2013-2019年,虎门二桥,东莞,十三五末，深圳、汕头、湛江成为新一批3大枢纽城市 2021年，河源纳入核心城市1小时交通圈，受交通利好最大,主要交通通道通车时间,2016-2021年,赣深铁路,河源、惠州,2017-2022年,广汕客专,惠州、汕尾,2016-2024年,深中通道,中山,动工-通车时间,项目,主要利好城市,广东省“十三五”综合运输通道布局,11,国际性枢纽城市：广州 全国性枢纽城市：深圳、汕头、湛江 其他枢纽城市：梅州、韶关、肇庆、珠海,2020年广东省交通枢纽城市,新
9、格局，新机遇交通,深圳产业外溢路径分析： 东莞：由于地缘及具备产业基础优势，成为承接深圳产业转移的首选区域，目前华为、酷派等将 生产端落户东莞松山湖；滨海湾新区规划起点高，链接深圳太空港片区； 惠州：大亚湾目前已承接TCL、比亚迪的生产端转移，同时通湖生态智慧区为未来惠州产业发展 重要区域，将承担承接产业转移的重任； 汕尾：目前深汕合作区确定由深圳主导，存在产业承接机会； 中山：翠亨新区产业定位全面对接前海，深中通道利好下，未来可承接深圳外溢产业 河源：深河产业城是深圳全面对口帮扶河源的重要平台，随着轨交落地，产业承接基础加强。,广州,清 远,肇 庆,清城区：广清产业园,佛 山,广州产业外溢路
10、径,广佛协同发展,广佛肇（怀集）经济合作区 广州产业外溢路径分析： 佛山：广州与佛山产业错位发展，主要依靠自身规划，重点建设8个产业集群，大 良、容桂、狮山、大沥、北滘、陈村等区域为产业发展重点 清远：广清产业园区为广州对口帮扶项目，目前区域初步形成了先进装备制造、生 物医药、新材料、电子信息四大产业板块，是未来承接广州产业的主要区域； 肇庆：肇庆怀集拥有由广州、佛山、肇庆三市合作共建的省级园区，广佛肇 （怀集）经济合作区，规划面积200平方公里,往北,深圳,东 莞,惠 州,仲恺：潼湖生态智慧区,汕 尾 深汕合作区,松山湖 滨海湾新区,翠亨新区,中 山,往北,往西,往东,深圳产业外溢路径,河
11、源,12,往东,源城区：深河产业城,2020年前，产业外溢东莞、惠州利好进一步巩固； 河源清城区、汕尾深汕合作区5年后产业发展可期,新格局，新机遇产业,广州置业外溢路径： 佛山肇庆、清远、中山江门,深圳置业外溢路径： 东莞、惠州中山汕尾、河源,城市楼 市上涨 顺序,（,东莞（东南临深、滨海）、惠州（大亚湾、惠阳）,东莞外溢范围扩大（松山湖、城区、水乡新区）、惠州外溢范围扩 大（仲恺、惠城、博罗）、中山承接外溢（翠亨新区、火炬开发区）,新增外溢区域：河源（清城区）、汕尾（深汕合作区）,2014-2016年,2017年,2018年,2015-2016年,2017年,佛山外溢范围扩大至全市，清远清城
12、区辐射增强，肇庆高新区受轨道 利好，开始承接外溢,广佛同城化发展，佛山城区（禅城、南海、顺德）成为广州第一波外 溢区域，且辐射范围不断增强至三水、高明片区；清远受广清同城影 响开始承接外溢,2018年,清远清城区、肇庆高新区承接力度增强，江门开始承接外溢,云浮,13,韶关,梅州,潮州,中山,江门,茂名 阳江,湛江,肇庆,清远,河源,惠州,广州,佛山,东莞,深圳,汕尾,揭阳,汕头,珠海,2018年始，深圳外溢将扩容至河源、汕尾，广州扩容至江门，带来行业机会 根据城市成交量及成交价格分析，深莞惠首先形成外溢，广佛仅次之，清远在2016年末承接外溢，中山2017年 2季度承接外溢,新格局，新机遇人口
13、,CRIC点评： 从全国层面来看，房贷利率回调其实已经成为客观的事实。随着银行资金面的充 裕，房贷投放意愿强烈，房贷利率预计还有继续下滑甚至回归基准的可能 此次年初深圳住房贷款利率下调，主要的原因是央行2018年的几次降准政策，央 行于2018年的一系列降准和降息行为对银行而言属于利好，银行在资金充裕程度以 及流动性上出现明显好转，从而为房贷利率下调提供了先备条件； 首套房利率下调意味着买房成本也随之下降了，在很大程度上，是减少了刚需购 房者的首套房购买成本，同时也是减轻了一定经济压力，使刚需购房者在高房价的 压力下缓冲了一口气，这样也有利于楼市销售量的提升，至于对楼市的影响有多大， 目前还需
14、要观察,14,春节假期后，粤港澳大湾区9城商业银行房贷利率陆续有回调的动作 2018年12月，深圳约17家银行首套房贷利率均有下调； 广州地区多家银行也跟进下调房贷利率，下调幅度大致在基准5-10个百分点。但鉴于广州地区此前的房贷利率都是基准利率上浮10%- 20%，尽管有所回调，其房贷利率依然是在基准利率之上，最低的房贷利率依然是在基准利率上浮5%的水平； 东莞近期有多家银行下调了二手房贷利率，下调后，东莞二手房首套房贷利率处于上浮10%-25%，二套上浮15-30%之间，与去年同期 二手房首套房贷利率普遍上浮20%-40%、二套上浮25%-45%相比，整体下调了不少； 佛山主流银行首套房利
15、率普遍上浮15-20%，二套房利率普遍上浮20- 25%，较去年11月底有所下降。 珠海房贷利率近两个月出现了小幅下降趋势，如今已有至少两家银行的首 套房贷上浮幅度在5%,湾区年后市场表现政策环境,2月11日下午，深圳市政府六届五次全体（扩大）会议提出，2019年要做好稳房价、稳租金、稳预期工作。 深圳计划以更多的经济手段构建房地产市场健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，推进住宅政策性金融机构改革试点，出台专门政策严控住房和 产业用房租金过快上涨，为企业营商环境改善助力。,CRIC点评： 深圳作为粤港澳大湾区核心城市之一，也是湾区内地城市中房价最高的城市，其楼市的稳定对于整个湾区楼市来说至关重要。由于全
