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1、武汉融侨华府项目 区域市场跟踪报告 （2008年1月5日）,一、浅析积玉桥板块概况,1)片区规划将适宜人居和商务空间发展。 根据武昌临江地区二期环境及景观建设规划，下游段“中山路-新生路”全长1.8公里，大部分都位于积玉桥片区内。它的规划目标为建成滨江滨水特色显著、亲和宜人的绿化亲水观景段，目前该规划已经付诸于实施，积玉桥已经形成了适宜的人居环境。积玉桥片区是武汉市城市建设规划中的“江南核心区”，目前市政府已把“500强企业总部区”(重点扩展区)确定在这里，重点发商贸、总部办公、娱乐、高档写字楼、高档住宅小区。一个高楼林立、环境优美、经贸繁荣的武汉市江南商务区，将在这里诞生，一线临江的优势将为
2、积玉桥带来更佳的居住和商务空间。,2)片区交通地理位置优越。 该片区东邻武汉市区最大的湖泊沙湖，隔湖与湖北省政府所在地水果湖地区相望，西滨长江，南至中山路，隔凤凰山与武昌老城区接壤。地区面积3.26平方公里，居民约6.8万人，片区内有19个社区居委会。其四至范围是：东沿武黄铁路线与武昌区徐家棚街和洪山区接壤，南接武昌区粮道街、中华路街，西临长江，北到三角路与徐家棚相连，部分地段与洪山区插花。公交线路有：729、606、554、573、537、804、576、586、542、511、514、539、717、43、10路公共汽车。 3)高端项目在此云居。 积玉桥片区北依长江，南靠沙湖，优越的景观资
3、源加之处于武汉市内环线的地段优势以及片区内旧城改造建设的不断实施和过江隧道贯穿等利好方面的支撑，致使目前片区内开发项目皆定位为高端产品，目前区域内的楼盘项目市场售价均在6800元/平方米以上。,4)区域楼盘特点： 1)地处中心城区，成交均价水平居江南之首，为 8138元/平方米，高端项目的品质规划以及未来发展前景拉升区域成交价格，成交均价高于江南其他片区。 2)户型开发的主力户型面积多在120平方米以上，锦江国际、华润凤凰城、城开玉桥新都基本上是以110160平方米的建筑面积作为主打户型。 3)积玉桥片区目前在售项目的开发体量都以中等规模为主，目前区域开发项目多是在10-20万平方米之间。 4
4、)绿化环境好。 北面宽广浩瀚的长江，及江滩休闲绿化区，南面是沙湖，周边环境相当宜人。,中环滨江丽景,华润凤凰城,锦江国际城,金都汉宫,融侨华府项目,徐东商圈,司门口商圈,武昌文化宫,武昌区第三医院,湖北中医学院 附属医院,湖北大学,武商三角路量贩店,过江隧道,二、积玉桥片区规划分析 1、积玉桥现有配套分布,积玉桥，处于一湖一江之间，三大商圈核心，武汉城市中心，周边配套齐全，当前房地产开发的热土。,中南路商圈,金融：各大商业银行汇集，紧邻司门口、徐东、中南商圈。 文化：浪漫咖啡酒吧及星级酒店三五醇，点亮精致生活。 购物：华联超市、中北超市、武商量贩以及司门口、徐东商圈的大型 Shopping m
5、all和国际品牌专卖店，轻松释放购物休闲空间。 教育 实验中学、武汉中学、文华中学、14中学给孩子完善的基础教育； 湖北大学、湖北美术学院、湖北音乐学院、湖北中医学院以深厚的人 文底蕴丰富社区文化。 医院：湖北中医学院附属医院、武昌区第三医院、武昌区第一医院等。 休闲旅游： 品长江、沙湖之浩然，享蛇山、凤凰山之灵气。于旅游休闲江滩、湖北 美术馆、黄鹤楼、昙华林旧址，感受三镇人文沉淀。,融侨华府项目,武昌文化宫,武昌区第三医院,湖北中医学院 附属医院,湖北大学,武商三角路量贩店,过江隧道,作为武汉市重点工程的长江隧道，自汉口黄石路越江至武昌三层楼附近隧道长约3.6公里，道路采用双孔四车道盾构方案
6、，设计车速50公里/小时。 积玉桥、徐家棚作为一环线内的城市开发板块，是武昌区政府的重点工程。 武昌江滩作为武昌区的文化旅游板块，建成后必将成为媲美汉口的江滩的又一道绝美风景线。,二、积玉桥片区规划分析 2、积玉桥后期市政规划,积玉桥 片区,徐家棚,司门口 片区,二、积玉桥片区规划分析 2、积玉桥后期市政规划,武汉市轨道交通建设规划已经通过中国国际工程咨询公司评审。 规划近期（2010年）建成轨道交通一号线、二号线一期和四号线 一期三条线路，形成约70公里的工字形线网骨架。,积玉桥 片区,融侨华府项目,过江隧道,徐东商圈,司门口,中南商圈,居住人流,商业人流,二、积玉桥片区规划分析 3、积玉桥
7、后期预见,汉口商圈,三、当前竞争楼盘分析 1、区域价值研究,6000亩沙湖是武昌区内最大的自然湖，亲水是片区最大的卖点。中北路地段交通便利,配套完善,“一桥三道”：长江二桥纵横东西 曾在城区中居冷板块之列，经十多年建设，成为生活便利成熟的居住新区； 过江隧道的修建、二号地铁线路的规划及二期大桥的修建带来极好契机；,位于40平方公里的国家4A级东湖风景旅游区，景观价值无与伦比。 交通便利，市政配套完善。适宜居住。,1)区域内主要在售项目情况：(截止到2007年9月30号),2)去年土地公开出让市场成交金额排行积玉桥居成交金额之首,P(2006)030号地块详细成交信息：,P(2006)030地块
8、简介：项目用地位于武昌积玉桥片区，东面为武九铁路、南面为50米宽友谊大道、西南为40米宽新生路、西北为50米宽和平大道，区位优越、交通便捷、景观资源丰富、居住氛围浓厚，且用地较为规整，目前已拆迁完毕，是积玉桥地区所剩存量地中为数不多的开发条件比较理想的地块。 项目用地所在的积玉桥地区地处江南核心区范围内。用地紧邻的和平大道、友谊大道为连接青山和武昌的重要城市干道，目前已经按照规划形成，现状通行能力良好，近二十条公交线路通往三镇各地。特别是规划建设的过江隧道及地铁2号线均位于地块附近，其交通条件较为便利。 项目用地位于武昌旧城核心区，配套设施完善。用地四周学校林立，其中省实验中学、市14中、武汉
9、理工大学余家头校区、湖北大学等一批学(院)校在武汉市享有较高知名度。此外，用地东临武昌区政府驻地，南临司门口商圈，北临徐东商圈，仅一江之隔即为汉口中心商业区，商务、办公、居住优势明显。 项目用地东望浩淼沙湖，西眺壮阔长江，拥有及其丰富的水景景观资源。用地距离武昌江滩仅咫尺之遥，空气清新、环境幽雅，工作之余在此闲庭信步，远观对岸的辉煌灯火与美轮美奂的江城夜景，景观优势明显。,该项目规划净用地面积约为101248.81平方米(以实测面积为准)，用地性质为居住，容积率控制在3.4以内，建筑密度30%，可建总建筑面积达34万平方米，适宜建设高层或小高层住宅项目。 3)市场浅析 中心城区旺盛的人脉、显赫
10、的地脉和价值连城的物脉资源，占尽了一座城市所应有的天时、地利、人和，中心城区楼盘近年来成为追求高品质生活都市人群的购房首选。今年下半年以来，武昌中心城区的住宅成交均价较上半年平均水平有较大增幅，各大楼盘销售情况良好。 2007年9月武昌中心城区商品住宅成交均价为5437.89元/平方米。积玉桥片区在拥有良好的自然资源，特别是交通格局重组使其交通便利后，将是一个高品质的的居住新区将体现出武汉市中心城区的绝版居住价值。,综合点评： 1)城市中心，交通地理位置优越，旧城改造将促使片区市政建设快速发展; 2)依江临湖，人文、自然资源丰富; 3)立体交通网络逐渐形成，为区域后期发展提供强有力的保障; 4
11、)高端项目为区域注入新气象，杂乱的周边环境形成强烈落差,三、典型楼盘评点华润凤凰城 项目简介：华润置地武汉凤凰城项目地处武汉城市一环线内,属于城市核心居住区。自然资源有长江、沙湖、蛇山、凤凰山以及黄鹤楼等。交通紧靠中山路与和平大道两条城市主干道，有20多路公交车通达武汉三镇，交通十分便捷，过江隧道预计2008年完工，将途经积玉桥的地铁二号线预计2010年建成。南面紧邻传统的司门口商圈。周边约2公里范围内有湖北音乐学院、美术学院、中医学院、湖北大学、武汉中学、文华中学、14中学等教育资源。该区域未来定位为滨江、高尚、核心居住区，也是武汉市近年旧城改造的重点区域之一。项目总建筑面积约为15万平方米
12、，总占地面积为50464.45平方米，容积率为2.8，建筑密度为20%，绿化率高达53%。整个小区采用了“一环，二轴，三区域”的总体布局;整体空间布局整齐大气，由10栋33层高层楼板围合而成，并尽可能地将住宅单体与规划道路平齐，扩大小区中心的绿地面积，以社区中心水体为核心景观，逐渐过渡到组围乃至居住空间，与景观空间相互渗透，形成独特的、具有东南亚园林风情的、高层低密度的舒适生活空间。小区交通遵循舒适、便捷、人性化的设计原则，进行了合理分区，实现了人车分流，设置了阳光车库。小区单体为两梯三户和两梯四户，超短进深，户型自然通风采光，全部明厕明卫，动静分区合理;底层设置了架空层，丰富了建筑功能，保证
13、了景观空间的整体性和连续性;同时，该产品还邀请了国际著名室内设计大师进行优化设计，充分体现人性化设计。,户型分析,规划配套分析,噪声污染分析,绿化分析,楼盘品质简况,位置距离,典型案例：华润凤凰城调研表格,基础状况/部分,其他情况： 1、是否存在项目停建等情况？是否为烂尾楼？及其历史渊源。 2、是否存在企业合作开发、项目转手等情况？是否存在企业兼并等情况？及其历史渊源。,（一）期价格体系调查表,（一）期户型体系调查表,（一）期产品系统调查表,四、地块四至情况,地块呈三角形，东临和平大道，南面挨新开项目滨江丽景及新生路，西接高压走廊及铁路干线。,房地产策划大全, N,写好策略简报,黑弧广告 2
14、003/07/27,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1. 企业品牌核心,2. 项目品牌核心,4. 一次活动、一则促销广告,3. 阶段性广告运作,5. 几乎所有的广告内容,撰写三忌,1. 含糊其辞,2. 泛泛而谈,3. 不着边际,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作
15、业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,举例说明：,国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,2、
16、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,举例说明：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他们的特质，以及现在的状
